오피스텔 임대시 세입자의 전입신고 오피스텔의 용도에 영향을 주는지 좀 구체적으로 질문을 드릴께요.
예전에 오피스텔 전입신고에서 전문가님(변호사)께 받은 답변입니다.
"주택법상 오피스텔은 업무시설로 분류되어 있어, 세입자가 전입신고를 하더라도 주택으로 간주되지 않습니다. 따라서 오피스텔을 소유하고 있더라도 생애 첫 주택 구입 대출을 받을 수 있습니다."
그런데 또 다른 전문가님(공인중개사)은 오피스텔에 전입신고를 하거나 생활용도로 사용할 경우 주택으로 분류된다고 하셨어요. 어느게 맞는 걸까요? 전 생애 첫 주택구입 대출을 받아야하고 놀리는 오피스텔을 임대하려고 하는데 정확한 답을 알수가 없습니다.
그래서 제생각을 적어 봅니다.
주택법상은 오피스텔이 주택아니니 전입신고해도 주택은 아니라 생애 첫 주택구입 대출에 지장이 없으나 세법상으로 세금을 부과할 때 주택으로 부과해서 만일 집을 구입하게 되면 2주택으로 봐서 세금을 더 부과한다는 건가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
오피스텔은 일반적으로 주택법상 주택으로 분류되지 않습니다. 따라서 오피스텔을 보유하고 있더라도 무주택자로 간주되어 생애최초 대출이 가능합니다.
결론만 말씀드리겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
오피스텔은 주택법상 업무용 시설로 분류됩니다
따라서, 건축물대장상 업무시설로 등록된 오피스텔은 전입신고 여부와 무관하게 주택으로 간주되지 않습니다.
즉, 생애 첫 주택 대출(디딤돌, 보금자리 등)을 받을 수 있는 자격에는 영향을 주지 않습니다
변호사님의 답변이 이 부분에 정확히 부합합니다
세법 기준 (양도소득세/종부세 등 주택 수 판단)
세법에서는 실질적 주거용으로 사용하는지를 기준으로 판단합니다.
세입자가 전입신고를 하거나, 화장실·취사시설 등 주거 기능이 완비된 경우, 오피스텔을 주택으로 간주할 수 있습니다.
이 경우, 오피스텔은 양도세 계산 시 주택 수에 포함, 종합부동산세 과세 대상 주택으로 포함될 수 있습니다
공인중개사님의 말은 세법 기준으로 맞는 이야기입니다
생애 첫 주택 대출 자격에는 영향이 없습니다(주택법 기준)
하지만, 오피스텔을 전입 가능한 상태로 임대하면, 추후 세법상 주택으로 간주되어 1세대 2주택, 양도세 중과, 종부세 불이익을 받을 수 있으니 그런부분을 염두에 두고 계약을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
생애 최초 대출의 경우 주택으로 보는 경우는 건축법상 주택으로 볼 경우인데 오피스텔은 대부분 건축법상 업무시설로 분류가 되게 됩니다. 따라서 전입신고를 하더라도 건축법상 주택이 아니므로 생애최초대출에 영향을 주지 않을 것으로 사료됩니다. 단 전입신고 시 주택수에 포함이 되는 것은 세금 관련 시에는 포함이 되는 것으로 알고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
헷갈릴 수밖에 없는 부분인데, 제가 차근차근 정리해드릴게요.
결론부터 말씀드리면 두 전문가 말이 ‘둘 다 부분적으로 맞고’ 상황과 법령 적용 기준에 따라 달라집니다.오피스텔의 법적 성격
1.주택법상
오피스텔은 원칙적으로 업무시설이에요.
그래서 주택법상 청약, 대출, 생애 첫 주택 여부 판단할 때는 ‘주택’으로 보지 않음생애 첫 주택구입 대출도 주택법상 주택 보유 여부 기준이라 오피스텔 소유만으로는 생애 첫 주택 대출 자격에 문제 없음
단, 등기부상 용도가 업무시설로 되어있어야 함
2.세법상
세법에서는 용도 + 실제 사용 상태를 봅니다.
즉, 오피스텔이더라도 실제 사람이 주거용으로 사용하고 전입신고까지 되어 있다면 세법상 ‘주택’으로 간주그래서 종합부동산세, 양도소득세, 다주택자 중과세 적용 시 주택 수에 포함
즉, 생애 첫 주택 대출에는 영향 없지만 나중에 부동산 세금 계산할 때는 주택으로 취급될 가능성 있음
그래서 어떻게 하는 게 좋을까?
생애 첫 주택 대출은 문제 없음
안심하고 받으셔도 돼요세법상 문제
오피스텔 임대 시 전입신고를 받지 않거나, 주거용으로 사용하지 않도록 임대차계약서에 명시
(예: 업무용 사용 목적임을 계약서에 기재)만약 세입자가 전입신고를 한다면 추후 양도세나 종부세, 취득세 계산 시 주택 수에 포함될 수 있음
(물론 지방세특례제한법상 면적 85㎡ 이하, 전용 60㎡ 이하, 업무용 등기 상태인 경우 다소 예외 적용 가능성도 있음)요약
생애 첫 주택 대출은 오피스텔 전입신고 여부와 무관하게 가능
세금 문제에서는 전입신고 + 주거용 사용하면 주택으로 간주 가능
그래서 임대 시 주거용인지 업무용인지, 전입신고 여부를 체크하는 게 세금 관리상 유리합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정확히는 오피스텔은 업무용시설로 주택이 아닙니다 그에 따라 오피스텔을 보유하고 있더라도 다른 주택을 구입하였을때 생애최초 대출신청은 가능합니다. 다만, 오피스텔도 거주용으로써 사용하는 경우나 용도상 주거용으로 되어 있는 경우에는 주택으로 보아 주택수산정에 포함이 되게 됩니다. 그에 따라 각종 세금을산정할때 주택수에 포함되어 세금이 부과될수 있습니다. 보통 용도상 주택용으로 되어 있다면 전입신고등도 문제가 되지 않고, 해당 오피스텔에 대해서 주택담보대출도 가능하지만 업무용으로 되어 있는 경우 전입신고를 할수 없고, 주택담보대출도 되지 않습니다. 그런데 전입신고자체는 불가한 것은 아니기에 만약 업무용 오피스텔에 전입신고를 하시게 된다면 이때는 용도와 관계없이 주택용으로 보아 주택수에 포함이되게 된다는 내용으로 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
청약에서 오피스텔은 주택으로 분류되지 않으므로 주거용이든 업무용이든 보유하더라도 무주택으로 청약이 가능하며 생애최초주택담보대출도 가능할 수 있습니다. 하지만 대출의 경우에는 세법과 무관하게 은행의 대출 정책에 따라서 다를 수 있으므로 은행 대출 담당자에 문의해 보셔야 합니다. 그리고 세금은 별도로서 주거용으로 등록하게 되면 주택으로 간주되어 주택과 유사한 세금이 과세될 수 있습니다.
"주택법상 오피스텔은 업무시설로 분류되어 있어, 세입자가 전입신고를 하더라도 주택으로 간주되지 않습니다. 따라서 오피스텔을 소유하고 있더라도 생애 첫 주택 구입 대출을 받을 수 있습니다."
그런데 또 다른 전문가님(공인중개사)은 오피스텔에 전입신고를 하거나 생활용도로 사용할 경우 주택으로 분류된다고 하셨어요. 어느게 맞는 걸까요? 전 생애 첫 주택구입 대출을 받아야하고 놀리는 오피스텔을 임대하려고 하는데 정확한 답을 알수가 없습니다.
==> 업무용 오피스텔이라 하여도 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 세무적으로는 주택에 해당됩니다. 이러한 경우 매각시 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 청약신청을 하는 경우 주택에 해당되지 않습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
두 분 전문가의 답변이 맞습니다. 단지 답변이 다른 이유는 오피스텔을 바라보는 법적인 관점이 다르기 때문입니다.
주택법 상 오피스텔의 지위 : 건축 법이나 주택 법상 오피스텔은 기본적으로 주택이 아닌 업무 시설로 분류됩니다. 이 때문에 오피스텔을 소유하고 있더라도 주택 수 산 정에서 제외되는 경우가 있습니다. 생애 첫 주택 구입 대출의 자격 요건 중 '무주택 세대 주'를 판단할 때, 이 주택법 상의 분류를 따르는 경우 해당 오피스텔은 주택으로 보지 않아 자격이 유지 될 수 있습니다.
세법에서는 '실질 과세 원칙이 적용'됩니다. 오피스텔이 건축 법 상 용도가 업무 시설이더라도, 실제로 주거 용으로 사용하고 있다면 세법 상 주택으로 간주됩니다. 세입 자가 오피스텔에 거주하면서 전입 신고를 한다면, 이는 해당 오피스텔이 주거 용으로 사용되고 있음을 명확히 하는 강력한 증거가 됩니다. 따라서 공인 중개사님의 말씀처럼, 세입 자가 전입 신고를 하거나 실제 거주 용으로 사용하면 세법 상으로는 주택으로 분류되는 것이 맞습니다.
생애 첫 주택 구입 대출 : 대출 상품의 구체적인 자격 요건에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 정부 지원 대출 등은 세법 상의 '주택'개념을 따르거나 주택 법상 업무 시설이라도 사실상 주거 용으로 사용하면 주택으로 간주하는 경우가 많습니다. 세입 자가 전입 신고를 하고 거주한다면 해당 오피스텔은 주거 용으로 간주될 가능성이 매우 높으며, 이 경우 생애 첫 구입 대출 자격을 상실할 수 있습니다. 따라서 세금 부과(취득세, 양도세, 종합 소득세 등)시 세입 자가 전입 신고를 하고 실제 주거 용으로 사용한다면, 해당 오피스텔은 세법 상 주택으로 간주됩니다. 이 상태에서 다른 주택을 구입하시면 2 주택 자가 되어 새로운 주택 취득 시 취득세가 중과 될 수 있고, 향후 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받기 어렵거나 다주택 자 중과 세율이 적용될 수 있으며, 종합 부동산 세 납부 대상이 될 수도 있습니다.
결론적으로 생애 첫 주택 구입 대출을 반드시 받으셔야 한다면, 해당 오피스텔을 임대 할 때 세입 자가 전입 신고를 하지 않고 사업자 등록을 하고 업무용으로만 사용하도록 계약 조건을 명확히 하거나, 아니면 해당 오피스텔을 매도하는 방안 등을 신중하게 고려해 보셔야 합니다.