업무용 오피스텔 반전세 전입신고 및 최우선변제
보증금 5000만원 반전세
건축물용도 업무시설
승인일 2021년 6월인 오피스텔입니다
2021년 5월이 지나 임대인이 대출을 받더라도 서울시 최우선 변제 5천만원에 드는 것으로 알고 있습니다.
등기부등본은 아직 확인안해봤지만 무융자라고 하네요
질문1. 업무시설이니 전입신고는 안되는걸까요?
질문2. 전입신고가 안되면 서울시 최우선변제에도 해당하지 않는걸까요?
질문3. 현재 무융자라고 했을 때, 계약 시 현재 등기부등본 상태를 유지한다는 특약을 넣어도 제가 우선권은 갖지 못할까요? 이 집은 안전할까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
업무시설도 원칙적으로 전입신고가 가능합니다. 다만 실제로 거주용으로 사용해야하고 건축법상 주거가 가능한 설비가 갖춰져 있어야 합니다.
오피스텔의 내부 구조가 주거에 적합하고 앞선 세입자도 전입을 했던 기록이 있다면 전입신고가 가능할 듯 합니다.
전입신고가 안되면 최우선변제 대상이 아닙니다. 확정일자만으로는 최우선 변제가 불가능합니다.
등기부 상태와 무관하게 전입신고 + 확정일자 여부로 결정됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
건축물대장상 용도가 "업무시설"이어도 실제 주거용으로 사용하면 전입신고 가능합니다.
욕실, 싱크대, 창문, 취사시설등의 주거 요건이 갖춰져 있어야 합니다.
다만 임대인의 세금문제가 발생할 수 있어 사전에 미리 임대인과 전입신고 관련해서 협의를 보시고 동의하시면 받는게 좋을 것 같습니다.
최우선변제 같은 경우 전입신고를 완료해야 변제 대상이 됩니다.
특약만으로 법적 효력이 크지는 않습니다.
임대인이 나중에 대출을 받을 경우 선순위 채권이 생겨 보증금 회수에 위험 요소가 생길 수 있습니다.
필수 특약을 하신다고 하면 "임대인은 계약 기간 중 추가 담보대출을 하지 않는다."
계약전 반드시 등기부등본 확인해서 선순위 채권 유무 확인하시고 갑구, 및 을구 체크해보시기 바랍니다.
이상입니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
질문에 차례대로 답변을 드려본다면 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있다면 법적으로 전입신고가 불가합니다. 즉 전입신고와 확정일자를 받지 못한다면 말씀하시는 최우선변제권 보호 대상이 되기 어렵습니다. 또한 무융자 상태라고 하더라도 등기부등본 상 업무시설로 남아 있는 물건에 대해 계약 시 현재 등기부등본 상태 유지라는 특약을 넣으신다해서 최우선변제권이 보장이 되지는 않습니다. 무융자라 안정성은 상대적으로 높다 할 수 있지만 전입신고가 안된다면 임차인 우선권 보호에 제약이 있어 주의가 필요합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,전입신고는 가능한 경우도 있고, 불가능한 경우도 있습니다
건축물 용도가 업무시설이어도, 실제로 사람이 주거하고 있다면 전입신고는 허용되는 경우가 많습니다
하지만 지자체나 동 주민센터에 따라 태도가 다를 수 있고, 임대인이 주거용으로 사용하는 걸 원칙적으로 금지한다는 식의 입장을 취할 수도 있습니다
,네, 전입신고가 안되면 최우선변제도 받을 수 없습니다
서울시의 최우선변제권의 요건
,전입신고가 되어 있어야 함
,실제로 거주해야 함 (실거주)
,확정일자 받아야 함
,서울 기준, 보증금 5,000만원 이하면 가능
전입신고가 되지 않은 임차인은 대항력이 없기 때문에 최우선변제권도, 우선변제권도 발생하지 않습니다
,특약만으로 법적 우선권이 생기진 않습니다.
계약 시 등기부 상태 유지라는 특약은 도의적인 약속일 뿐,법적으로 우선순위 확보나 보증금 보호를 보장해주지 못합니다
만약에 계약을 하게 된다면 이런 특약을 넣으시기 바랍니다
,임대인은 계약 기간 동안 추가 근저당권 설정하지 않는다
,전입신고 및 확정일자 신청에 동의한다
,전입신고 불가 시 계약 무효로 간주하고 보증금 전액 환불하는 조건으로 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔은 기본적으로 업무시설인데 주거용으로 등록하거나 전입신고를 하면 주거용 오피스텔로 전환될 수 있습니다. 오피스텔의 소유자에 따라서 세금문제로 전입신고를 금지하는 경우가 있으므로 계약전에 반드시 확인하셔야 하는데, 전입신고가 되지 않는다면 최우선변제도 되지 않음에 유의하셔야 합니다. 기존에 근저당 등의 선순위 권리가 있지 않다면 전입신고와 확정일자 또는 전세권을 설정하여 우선변제를 받을 수 있을 것입니다. 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직합니다.
전입신고는 됩니다.
다만 사전에 주인과 전입에 대한 협의는 하셔야 합니다.
전입신고가 안되면 최우선변제권은 없습니다.
그런 특약은 크게 의미 없는 특약입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
대장상 업무시실이라도 주거시설을 갖추고 있을 경우 전입신고가 가능한 경우가 있습니다.
최우선변제를 받기 위해서는 확정일자 + 전입신고가 있어야 임대차보호법으로 보호를 받을 수 있습니다.
현재 대출이 없으므로 대출을 실행을 한다고 해도 소액보증금일 경우 최우선변제가 가능할 수 있습니다.
감사합니다.