답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 지자체 인허가 현황 확인하기대부분의 음식점이나 카페 등은 관할 구청에서 영업신고 또는 영업허가를 받아야 영업을 시작할 수 있습니다. - 정보공개포털에서는 최근 처리된 영업신고 내역을 특정 주소로 검색해 확인하는 것도 가능합니다.2. 관리사무소 또는 부동산에 문의하기 상가 건물 내 관리사무소가 있다면 입점 신고가 이미 접수되어 있을 가능성이 큽니다. 또, 근처 부동산에 간단히 물어보면 가장 빠르고 정확하게 정보를 얻을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전매 제한 여부: "현재 매도에 제한 없습니다"질문자님 말씀처럼 지금은 투기과열지구가 아니기 때문에, 가로주택정비사업은 착공 이후부터 준공 전 단계라도 입주권을 자유롭게 매도할 수 있습니다. * 다만, 혹시라도 매도 전에 해당 지역이 갑작스럽게 투기과열지구로 지정될 경우에는, 조합설립 인가 후부터 소유권 이전 등기까지 전매가 제한될 수 있습니다(소규모주택정비법 제24조 참고). 따라서 시장 상황을 한 번씩 꼼꼼히 체크하면서 매도 타이밍을 잡으시는 것이 좋겠습니다.2. 양도소득세: "12억 비과세, 6억만 과세"질문자님이 '분양권'이라 하셨지만, 실은 기존 주택 소유자이기 때문에 세법상 ‘조합원 입주권’에 해당합니다. 1세대 1주택으로 10년을 거주하셨다면 다음과 같은 혜택이 적용됩니다. * 12억 원까지 비과세: 18억 원에 매도해도, 12억 원까진 양도소득세가 전혀 없습니다. * 12억 초과분(6억)에만 과세: 나머지 6억 원에 대해서만 세금이 산정됩니다. * 장기보유특별공제(최대 80%): 10년 넘게 보유·거주하셨으니, 과세되는 6억 원에도 최대 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다. 결국 실제로 내는 세금은 생각보다 많이 줄어들 수 있습니다.3. 실거주 의무가로주택정비사업은 일반 재건축이나 재개발과 달리 현재 실거주 의무 규정이 없습니다. 특히 투기과열지구가 아닌 비규제지역이라면, 입주권을 매수하는 분도 실거주 조건 없이 취득할 수 있어서 매수 희망자를 찾기에도 더 수월합니다.4. 매도 전 체크리스트 * 사업시행계획인가일 확인: 입주권 비과세 적용은 사업시행계획 인가일에 1세대 1주택(2년 보유 등) 요건을 충족해야 하니, 해당 시점의 자격을 한 번 더 점검해보세요. 10년 거주하셨다면 일반적으로 문제 없습니다. * 추가 주택 여부: 만약 매도 시점에 다른 주택이나 분양권을 가지고 계시면 비과세 적용에서 제외될 수 있으니, 자신 명의의 부동산 현황을 꼭 점검하시길 권합니다.

1. 최우선 원칙: 매수인과 ‘사전 합의’매수인이 이미 “4구형을 쓰고 싶다”고 분명히 말했다면, 매도인이 마음대로 3구나 저가형을 설치할 경우, 이사가 끝난 후에도 분쟁이 이어질 수 있습니다.- 합의 노하우: “요즘은 3구도 많이 쓰이고 성능도 괜찮은데, 꼭 4구를 원하시는 이유가 있으신지요?”처럼 다시 한번 매수인 의사를 확인해 보세요.- 현금 합의 제안: 가장 추천드리는 방법입니다. *가스레인지 구입·설치 비용(예: 20~30만 원)을 드릴 테니 직접 원하시는 제품으로 설치하시는 건 어떨까요?”라고 제안해 보세요. 매수인은 원하는 제품을 고를 수 있고, 매도인은 사후 문제에서 벗어날 수 있습니다.2. 화구 수 결정 (3구 vs 4구)만약 합의가 잘 되지 않아 직접 설치해 주기로 했다면, 기존처럼 4구 제품을 선택하는 것을 권합니다.- 이유: ‘원상복구’ 기준은 분양 당시 사양에 맞추는 것이 일반적입니다. 매수인이 4구를 고집하는데 그렇지 않게 설치하면, 나중에 ‘복구가 완전하지 않다’며 문제를 제기할 수 있습니다. 불필요한 논쟁을 피하려면 기존 사양에 맞추는 것이 좋습니다.3. 제품의 수준(브랜드 및 가격)- 너무 저렴한 미인증 제품보다는, 기존에 설치됐던 린나이·SK매직·하츠 같은 국내 브랜드의 기본형이면 충분합니다.- 계약서에 모델이나 금액 기준이 없다면, 굳이 중급형 이상의 제품으로 교체할 필요는 없습니다. 다만, 딱 기본 모델 정도는 되어야 매수인도 ‘합리적 복구’라고 받아들일 수 있습니다.■ 정리 및 결론 - [1순위] 가스레인지 구입·설치 비용을 현금으로 정산하고, 문자 등 증거를 남기신 후 협의 마무리.- [2순위] 현금 합의가 어렵다면, 매수인이 원하는 4구형·대중적 브랜드의 기본 모델로 설치해 주기.- [3순위] 설치 후에는 정상 작동 사진을 찍어 공인중개사나 매수인에게 보내 설치를 완료했음을 알리기.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 토지거래허가구역에서 지분 증여와 거주 의무「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면, 토지거래허가는 기본적으로 ‘유상 계약’(매매나 교환 등)을 할 때 필요한 절차입니다. - 먼저, 일반 증여의 경우를 보면 부모님이 자녀에게 대가 없이 재산을 넘겨주는 ‘무상 증여’라면 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다. 이런 경우에는 2년 실거주 의무도 없으니 큰 부담 없이 진행하실 수 있습니다. - 반면, 부담부 증여처럼 부모님의 대출금이나 세입자의 보증금을 자녀가 함께 넘겨받는 경우에는 이야기가 달라집니다. 채무를 인수하는 부분이 ‘유상 거래’로 인정돼 토지거래허가가 필요하고, 2년간 실제 거주해야 하는 의무도 따라오니 주의하셔야 합니다. 2026년 현재 해당 구역의 규제가 꽤 엄격하기 때문에, 순수 증여인지 잘 확인하시는 것이 중요합니다.2. 증여세율과 공제 혜택증여세는 재산을 받는 사람 기준으로 매겨지며, 2026년에는 아래와 같은 기준이 적용됩니다. - 성인 자녀라면 부모님에게서 10년 동안 최대 5,000만 원까지 증여를 공제받을 수 있습니다. (형제자매가 있다면 각각 5,000만 원씩 받을 수 있습니다.) - 만약 증여일 기준으로 2년 전후에 혼인신고나 출산을 했으면 기본 공제 5,000만 원에 최대 1억 원까지 추가 공제가 가능합니다. (최대 1억 원까지 합산해서 적용됨)3. 과세표준별 증여세율공제한 금액을 뺀 금액(과세표준)에 따라 아래와 같이 증여세가 매겨집니다. - 1억 원 이하: 10% - 1억 초과~5억 원 이하: 20% (누진공제 1,000만 원) - 5억 초과~10억 원 이하: 30% (누진공제 6,000만 원) - 10억 초과~30억 원 이하: 40% (누진공제 1억 6,000만 원) - 30억 초과: 50% (누진공제 4억 6,000만 원)4. 신고와 납부 기한증여받은 달의 말일부터 3개월 안에, 거주지 관할 세무서에 직접 신고하셔야 합니다. 2026년에도 자진 신고를 하면 산출세액의 3%를 감면해주니, 기한을 꼭 지키는 것이 유리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전용면적 대비로 보면 다소 높은 편입니다 보통 오피스텔 관리비는 계약면적 기준으로 평당 산정되는데, 6평 정도의 소형 오피스텔에서 공용 관리비가 13만 원이면 일반적으로 평균보다 높은 수준입니다. 비슷한 평수의 오피스텔은 보통 8~10만 원대에 머무는 경우가 많기 때문이죠.2. ‘인터넷 포함’과 ‘사당역’ 입지를 고려해야 합니다 * 인터넷 포함: 별도로 인터넷을 신청하면 월 2~3만 원이 들기 때문에, 이 비용이 관리비에 포함됐다면 실제 순수 관리비는 10만 원 초반대로 볼 수 있습니다. 이 정도 금액이라면 이해할 수 있는 범위입니다. * 역세권 입지: 사당역처럼 유동 인구가 많고 땅값이 높은 곳은, 건물 관리에 더 많은 인력이나 보안 시설이 필요해 관리비가 높게 책정되는 경우가 많습니다.3. 준공 10년 차 건물의 특징 10년 정도 된 오피스텔은 신축에 비해 에너지 효율이 낮을 수 있고, 슬슬 공동 전기료나 수선비 등 유지보수 비용이 늘어나는 시기라서 관리비가 더 나오는 편입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매수세 억제와 주거 안정 강한 세제 정책은 다주택자의 추가 매수를 어렵게 만들어, 전체적으로 주택 수요를 줄이는 효과가 있습니다. 특히 실수요자 중심으로 시장이 재편될 수 있어, 무주택자분들께 좀 더 공정한 기회가 돌아갈 수 있다는 점이 긍정적으로 평가됩니다.2. 보유 부담 증가에 따른 매물 출회 보유세(종합부동산세 등)가 높아지면 여러 채를 가진 분들은 경제적인 부담이 커집니다. 그 결과, 보유했던 일부 주택을 시장에 내놓을 가능성이 높아지고, 공급이 늘어나면서 집값이 안정되는 데 도움이 될 수 있습니다.3. 투자 가치 판단 변화와 자산 분산 부동산은 단순한 주거 공간을 넘어서 중요한 투자처로 여겨져 왔습니다. 하지만 세제 강화 정책은 기대 수익률을 낮추면서 투기성 수요를 어느 정도 차단하는 역할을 합니다. 또, 인플레이션과 자산 가치 방어를 목적으로 한 과도한 부동산 집중 현상을 줄이고, 자산이 보다 넓게 분산되는 데도 긍정적인 영향을 줍니다.4. 시장 논리와 정책의 조화 말씀 주신 것처럼 부동산 가격은 정책뿐 아니라 금리, 공급량 등 다양한 요인에 의해 결정되죠. 세제 정책만으로는 단기간에 큰 변화를 기대하기 어렵지만, 공급 확대 정책과 함께 이루어진다면 무주택자분들이 체감할 수 있는 실질적인 가격 안정이 가능해질 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 2026년 2월 현재, 민사집행법 기준대한민국 민사집행법 제138조(재매각)와 관련 규정에 따르면, 낙찰자가 대금을 내지 않았을 때의 책임은 아래와 같이 정리됩니다.1. 추가로 차액을 배상할 책임은 없습니다. 예를 들어 “8천만 원에 낙찰받았다가 포기해서, 나중에 5천만 원에 팔리면 그 차액 3천만 원을 물어내야 하느냐?”고 물으셨는데, 그럴 일은 없습니다. 우리나라는 ‘보증금 몰수 제도’를 적용하고 있기 때문입니다. 만약 대금을 내지 않으면, 입찰할 때 냈던 보증금(최저매각가격의 10%)이 몰수되는 것으로 모든 책임이 끝나게 됩니다.법원이 낙찰자에게 이후 발생한 손해(매각 가격이 떨어진 부분)를 따로 청구할 법적 근거는 없어요.2. 보증금 처리 (민사집행법 제147조) 몰수된 보증금은 낙찰자에게 다시 돌려주지 않고, 해당 경매 건의 배당금에 포함되어 채권자들에게 분배됩니다. 즉, 보증금 810만 원(예시)이 손해의 전부입니다.3. 재매각 절차에서의 불이익 해당 물건이 다시 경매에 나오면, 이전에 대금을 내지 않았던 분은 그 경매에는 참여할 수 없습니다.(민사집행법 제138조 제4항)