답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 제7조 활용 가능성제7조는 ‘계약 내용 불이행(중도 해지)’ 시 손해배상 기준을 못박고 있는 조항입니다.- 현재 임대인이 2027년 2월까지 보장된 계약 기간을 다 지키지 못하고, 5월에 퇴거를 요청하고 있으니 이는 명백한 계약 위반입니다.- 따라서 질문자님께서는 “계약서 제7조에 따라 원칙적으로 손해배상 기준인 계약금 1,250만 원을 배상받아야 한다”고 자신있게 주장하실 수 있습니다.- 이 조항을 상대방에게 분명히 언급하는 것만으로도 협상에서 주도권을 가질 수 있습니다.2. 재건축과 퇴거 의무임대인이 주장하는 ‘재건축’ 사유는, 계약 기간이 끝난 뒤에는 갱신을 거절할 수 있는 이유가 될 뿐입니다. 아직 계약 기간이 남아 있는 상황에서는 세입자를 내보낼 근거가 되지 않습니다.- 즉, 법적으로는 5월에 나가실 의무가 전혀 없습니다.3. 합의금 산정 방법단순히 “1,250만 원 전액을 요구하겠다”라고 하면 협상이 결렬될 수도 있으니, 이 금액을 협상의 상한선으로 삼고 아래 항목을 챙기시는 방법이 현실적입니다.- 필수 비용: 이사비 전액·새로 구할 집의 중개수수료- 위로금: 갑작스러운 이사로 인한 보상(보통 100~300만 원 정도)- 우선 제7조를 근거로 “법적 기준은 1,250만 원”임을 분명하게 알리시고, 실제 합의금은 이사비·복비·위로금을 더해 500만 원~1,000만 원 선에서 협상하시는 것을 추천합니다

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 명도 합의 및 합의서 작성 (가장 실질적인 방법)강제집행 절차로 가면 최소 6개월 이상 걸려 시간이 너무 오래 소요됩니다. 그래서 세입자에게 3개월간 불법 점유에 따른 금전적 책임을 분명히 알리고, 자진 퇴거를 유도하는 것이 최선입니다.- 임차료 청구: 이주가 늦어지는 3개월 동안 기존 월세보다 높은 금액이나 위로금을 요구할 수 있습니다.- 배상 책임 고지: 세입자가 계속 버텨 새 계약이 파기될 경우, 위약금 등 모든 손해를 세입자에게 청구할 수 있다는 점을 분명히 전하는 것이 좋습니다. 이런 심리적 압박이 실제로 큰 효과가 있습니다.- 합의서 작성: '3개월 뒤 특정일에 반드시 퇴거하고, 약속을 어길 경우 바로 명도 절차에 응한다'는 내용을 담은 공정증서를 받아두면, 이후 별도 소송 없이 강제집행이 가능합니다.2. 내용증명 발송구두로만 요구하는 것보다는, 변호사 등 전문가나 본인 명의로 내용증명을 보내 공식 입장을 전달하세요.- 내용: 계약 만료 사실, 갱신청구권 없음, 퇴거 지연 시 생기는 손해금(새 계약 파기 시 위약금 등)이 발생할 수 있음을 알리고, 명도소송 등 법적 조치를 취할 예정이라는 점까지 명확히 밝히는 게 좋습니다.- 효과: 상대가 진짜 법적 절차가 시작됐다는 긴장감으로 협상에 응할 가능성이 높아집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 지역에 따라 월세 납부 방식이 다를까요?네, 그렇습니다. 우리나라 부동산은 지역별로 오랜 관례가 이어져 왔어요. 서울이나 수도권은 ‘선불’, 즉 살기 전 월세를 먼저 내는 경우가 많고, 지방이나 대학가 근처는 ‘후불’ 방식이 종종 보입니다. 하지만 꼭 정해진 건 아니고, 동네 분위기나 중개업소, 집주인마다 다를 수 있어요.2. 가장 중요한 건 ‘계약서’ 내용이에요.실제로 법에서는 월세를 선불, 후불 중 반드시 어떤 방식으로 내야 한다고 딱 잘라 정하지 않았어요. 민법 제633조에는 월세를 매월 말에 지급하게 되어 있지만, 실제로는 특약사항에 따라 정하는 경우가 대부분이에요. 계약서에 어떻게 적혀 있는지가 가장 중요하니 꼭 확인해 보셔야 해요.3. 선불이 많은 이유가 뭘까요?집주인 입장에선 월세를 미리 받으면 혹시 모를 연체 위험을 줄일 수 있어요. 특히 처음 독립하는 분들이 많은 지역은 선불을 선호하는 분위기가 자연스럽게 만들어졌어요.4. 이런 점을 참고해보세요!만약 계약하려는 지역에서 선불이 일반적이라면, 그 방식을 따르는 게 무난해요. 그래도 후불이 꼭 필요하다면 계약 전에 공인중개사를 통해 집주인과 미리 이야기해 볼 수 있어요. (단, 인기 매물일수록 조정이 잘 안 될 수도 있으니 참고해 주세요.)부모님 말씀도 맞고, 지금 지역에서 하는 방식도 틀린 건 아니니 너무 걱정하지 않으셔도 괜찮아요. 첫 독립, 진심으로 응원합니다~!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약통장을 계속 유지했을 때의 장점- 추첨제 청약 기회:집을 한 채 가지고 있어도 특정 지역(비규제지역 등)에서는 추첨제로 진행되는 청약에 1순위로 도전할 수 있습니다. 앞으로 더 넓은 집이나 새 아파트로 갈아타실 계획이 있으시다면, 추첨제 물량이 나올 때 기회를 잡을 수 있습니다.- 높은 금리 혜택: 최근 청약저축 금리가 인상되어, 웬만한 은행 예적금보다 금리 측면에서 더 유리할 수 있습니다. 요즘 기준으로 약 2.8~3.1% 수준입니다.- 가입 기간 유지:청약통장은 가입 기간이 곧 큰 자산입니다. 만약 지금 해지하고 다시 가입하면, 그동안 쌓인 가입 기간이 모두 사라지고 처음부터 다시 시작해야 합니다.- 자산 관리와 유연성: 비록 무주택 세대주 자격은 없어졌지만, 나중에 다시 무주택자가 되거나 제도나 법이 바뀌면 혜택을 다시 누릴 수 있습니다. 그래서 유지해도 나쁠 것이 없습니다.2. 이런 방식도 있습니다.통장 해지 대신 ‘청약 담보 대출’을 활용하는 방법도 있습니다. 당장 돈이 꼭 필요하다면, 예치금의 약 90% 정도까지 비교적 낮은 이자로 빌릴 수 있으니, 통장도 유지하고 자금도 융통하는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부모님 명의의 신축 아파트에 증여세 걱정 없이 입주하려면, ‘가족 간에도 적정한 대가를 주고받았다는 증빙’이 무엇보다 중요합니다. 세무조사 때 무상 거주나 편법 증여로 오해받지 않으려면 어떻게 해야 할지, 현실적으로 가능한 세 가지 방법을 정리해 드릴게요.1. 전세 또는 반전세 계약 체결이 방법이 가장 확실해서, 나중에 문제 될 일이 거의 없습니다. 예를 들어, 본인 자산 2억 5,000만 원을 보증금으로 내고, 시세(5억 원)에 못 미치는 나머지 금액은 매달 월세로 내는 식입니다.- 실행 방법: 부모님과 정식으로 임대차 계약서를 쓰고, 확정일자까지 받아 두세요.- 꼭 기억할 점: 매달 월세를 계좌이체로 보내고, 이 내역을 남겨두는 게 좋습니다. 그리고 시세보다 너무 낮은 금액으로 계약하면 증여로 의심받을 수 있으니, 주변 시세의 최소 70~80% 수준은 맞추는 게 안전합니다.2. 무상 거주 시 ‘증여세 면제 한도’ 확인법적으로 남의 집에 무료로 살면서 얻은 이익이 5년 합산 1억 원 미만이면 증여세가 나오지 않습니다.- 판단 기준: 예를 들어 아파트 시세가 13억 원 정도라면, 5년 정도 부모님 집에 무상으로 살아도 이익이 1억 원 미만일 가능성이 높아 바로 증여세가 부과되진 않습니다.- 주의할 점: 다만 이런 경우, 부모님은 임대수익이 없는 것으로 처리돼서 건강보험료 부담이 커지거나, 여러 채를 보유 중이면 주택 수에 따른 세금이 꼬일 수 있습니다. 이런 부분은 전문가와 한 번 상담해보시는 걸 추천드려요.3. 차용증을 통한 보증금 대여보증금 5억 원을 다 마련해야 하는데 자산이 부족하다면, 부족한 2억 5,000만 원을 부모님께 ‘빌리는’ 것으로 처리할 수도 있습니다.- 실행 방법: 부모님과 차용증을 작성해서 원금, 이자 지급 방식을 명확히 합니다.- 무이자 한도: 연간 지급 이자가 1,000만 원 미만(원금 기준 약 2억 1,700만 원)이면 무이자로 빌려도 세법상 문제 없습니다. 하지만 질문자님은 2억 5,000만 원을 빌려야 하니, 일부 금액에는 연 4.6% 이자를 지급한 내역을 남겨둬야 안전합니다.정리하자면, 가장 현실적인 방법은 본인 자산 2억 5,000만 원을 보증금으로 걸고, 나머지 2억 5,000만 원의 차액은 매달 시장 가격에 맞춰 월세로 부모님께 송금하는 방식입니다. 이렇게 하면 세무당국 입장에서도 거래가 명확하고 투명하게 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.6월 퇴거를 위해 지금 바로 알려야 하는 이유6월에 방을 빼실 계획이라면, 될 수 있으면 오늘이라도 집주인에게 먼저 말씀드리는 게 가장 좋습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.1. 세입자 구할 시간 확보법적으로는 최소 3개월 전에 통보하면 되지만, 실제로는 새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려받을 수 있는 경우가 많습니다. 하루라도 일찍 알려야 집주인도 부동산에 빠르게 매물을 내놓을 수 있고, 6월 입주를 원하는 새 사람을 찾을 시간적 여유가 생깁니다.2. 원활한 보증금 반환미리 말해두면 집주인도 자금 계획을 세울 시간이 생깁니다. 6월에 갑자기 나가겠다고 하면 집주인도 갑작스럽게 보증금을 마련하기 어려워 곤란한 상황이 생길 수 있으니, 지금부터 소통하는 것이 나중에 분쟁을 막는 길입니다.3. 추천 드리는 안내 문구> "네, 6월에 집을 빼실 계획이라면 집주인께 바로 이야기하시는 게 좋습니다. 법적으로는 3개월 전 통보가 의무지만, 실제로는 집주인에게 다음 세입자를 구할 시간을 충분히 주는 게 질문자님도 보증금을 안전하게 받고 퇴거하는 데 도움이 됩니다. 일찍 말씀하셔야 부동산에서도 6월 입주를 원하는 사람을 먼저 소개할 수 있으니, 내일 바로 문자나 전화로 퇴거 계획을 알리시는 걸 추천드려요~!"

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 원자재값 상승 = 아파트 가격 상승 (실물 자산의 공식)- 요즘 금값이 최고치를 다시 쓰는 것처럼, 결국 집값도 크게 보면 물가의 흐름을 따라갑니다. 시멘트, 철근 등 건설 원자재와 인건비가 계속 오르기 때문에, 새 아파트 분양가는 앞으로도 내려가긴 어렵죠.- "오늘이 제일 싸다"는 말이 나오는 것도 이 때문입니다. 원자재 값이 오르면, 시간이 지나 결국 아파트 가격에도 영향을 주게 마련입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.유예 종료를 코앞에 둔 3~4월에는 '조건부 급매물'이 증가할 가능성이 충분합니다.첫째, 세금 부담을 줄일 수 있는 마지막 기회라는 점입니다. 이번 유예가 끝나면 다주택자가 집을 팔 때 지금보다 20~30%포인트 높은 중과세가 적용됩니다. 경우에 따라 수억 원까지 세 부담이 커질 수 있어, 매도 의향이 있던 다주택자들이 5월 9일 전에 잔금과 등기가 완료되도록 거래를 마무리하려 할 가능성이 높습니다.둘째, 일명 ‘매물 잠김’이 본격화되기 전 마지막 탈출구라는 심리도 작용합니다. 유예 종료 후 세금 걱정에 매물을 내놓지 않는 현상이 심해질 수 있다는 점을 매도·매수자 모두 알고 있죠. 이에 따라, 매수자는 서두르지 않고 관망하는 분위기가 만들어질 수 있고, 반면에 매도자는 조급한 마음에 가격을 낮춘 ‘급매’로 거래를 시도할 확률이 올라갑니다.셋째, 대출 규제와 금리도 변수입니다. 최근 금리가 높고 대출 규제도 계속되는 상황에서는 매수자보다 매도자가 조건을 더 많이 맞춰줘야 거래가 성사됩니다. 특히, 5월 9일 안에 잔금까지 끝내야 하기 때문에 시간적 여유가 없어 가격 매력이 있는 매물이 더 많이 나올 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 버팀목 대출로 반전세가 가능한가요?네, 가능합니다. 많은 분들이 '전세'만 대출이 된다고 생각하시지만, 실제로는 보증금이 있는 월세(반전세)도 보증금의 70~80%까지 대출받을 수 있습니다. 부산은 수도권보다 보증금이 상대적으로 적어서 대출 승인도 더 수월한 편입니다.2. 월세보다 반전세가 왜 유리할까요?질문자님이 걱정하듯이, 일반 월세는 매달 나가는 돈이 크기 때문에 부담이 큽니다. 반면, 버팀목 대출을 활용해 보증금을 높이면 월세를 줄일 수 있기 때문에 이런 '반전세' 방식이 장점이 많습니다.- 낮은 이자 부담 : 버팀목 대출 금리는 연 1~2% 수준입니다. 월세로 30만 원씩 내는 것보다 대출 이자가 훨씬 저렴하게 나올 수 있습니다.- 목돈 만들기 쉬움 : 아낀 월세를 꾸준히 저축하면 몇 년 뒤에는 대출 상환이나 더 좋은 집 이사에 쓸 수 있는 자금이 모입니다.3. 실제로 어떻게 시작하면 좋을까요?- 대출 한도 확인 : 우선 '기금e든든' 홈페이지나 은행을 통해 본인의 소득 기준 대출 가능 금액을 확인해보세요.- 부동산에 정확히 요청하기 : 집을 보러 갈 때 "버팀목 대출이 가능한 반전세 매물 찾아주세요"라고 꼭 말씀해야 합니다. 모든 매물이 대출이 되는 건 아닙니다.- 청년 특별 상품 챙기기 : 만 34세 이하라면 금리 혜택이 더 좋은 '청년 전용 버팀목' 상품부터 확인해보세요.