답변 내역

1. 해변 대지 100평 매입 비용최근 울산, 부산, 제주 해변 대지는 전반적으로 강한 지가 상승 흐름을 보이고 있어, 예산을 조금 여유 있게 준비하는 게 좋겠습니다.- 부산 기장군 일대(일광·장안·죽성):해안 가까이 위치한 대지는 평당 600~900만 원 정도로 거래 신고가 몰려 있습니다. 즉, 100평 기준으로 6억~9억 원 선이며, 특히 보트 진입이 수월한 평지 매물은 인기 경쟁이 치열한 편입니다.- 울산 북구·동구(주전·정자·방어동):최근 울산 북구 일대의 지가 상승 폭이 큽니다. 주전 해변 인근 대지는 평당 약 400~550만 원 선에서 거래된 사례가 많았고, 100평 기준으로 4억~5억 5천만 원 이상이 현실적인 예산입니다.- 제주 해안가(구좌·한경·남원):이미 용도가 ‘대지’로 확정된 땅은 찾기 힘든 편입니다. 해안도로와 가까운 대지 실거래가는 평당 300~450만 원대로 유지되고 있으며, 100평 매입에 3억~4억 5천만 원 정도를 생각하셔야 합니다.2. 해변 대지 구입 시 꼭 확인할 점- 고무보트 관련 접근성:노를 저어 나아가는 고무보트 낚시를 원하신다면, 집과 바다 사이에 급경사나 낭떠러지가 없는지 반드시 체크해야 합니다. 그리고 보트를 세척·건조할 마당 공간이 넉넉히 확보될지, 대지 형태도 신경 써서 살펴보세요.- 염해와 건물 관리:해안가는 소금기 많은 바람 탓에 가전제품이나 차량이 예상보다 빨리 부식될 수 있습니다. 집을 지으실 땐 알루미늄보다는 플라스틱(PVC) 창호, 외장재는 세라믹 사이딩이나 석재처럼 내구성이 좋은 자재를 추천합니다. 또, 차량은 실내 차고를 꼭 마련해두면 훨씬 관리가 편해집니다.- 각종 규제 사항 확인:해안가는 ‘수산자원보호구역’ 또는 ‘자연환경보전지역’ 등으로 지정된 곳이 많아, 100평이라도 실제 집을 지을 수 있는 면적(건폐율)이 20~40%로 제한되는 경우가 많습니다. 토지이용계획확인서를 꼭 발급 받아, 건축 가능 여부부터 꼼꼼하게 확인해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 분이 꿈꾸신 텃밭, 낚시, 옥상 캠프파이어를 모두 실현할 수 있도록, 기본형보다는 내구성과 단열을 강화한 고급형 주거용 컨테이너 기준으로 예산을 짰습니다.1. 토지 매입 비용 (100평 기준)토지는 지역에 따라 가격 차이가 큰데, 특히 낚시가 가능한 물가 인근의 경우 경쟁이 심하니 상단 금액을 염두에 두시는 게 좋습니다.부산 기장·강서구 일대: 평당 200만 ~ 400만 원 (총 2억 ~ 4억 원)울산 울주군 일대: 평당 100만 ~ 250만 원 (총 1억 ~ 2억 5천만 원)2. 건축 및 제반 비용주거의 편의성과 옥상 활용도를 모두 높인 구성입니다.컨테이너 하우스 제작(옥상 테라스 포함): 약 5,000만 ~ 7,000만 원- 3x6 사이즈 컨테이너 2개를 붙여(약 11평) 특수 단열(연질폼)과 튼튼한 외장재를 사용합니다.- 옥상 데크 시공, 안전 난간, 화로대 설치를 위한 방화 처리까지 포함되어 있습니다.기초 공사 및 기반 시설 연결: 약 2,500만 ~ 3,500만 원- 바닥 콘크리트, 정화조, 상하수도, 전기 인입 및 내부 배선까지 모두 포함한 비용입니다.취득세와 인허가/설계비: 약 1,500만 ~ 2,000만 원- 건축 설계, 감리, 필요하다면 지목 변경에 따른 부담금 등을 모두 고려한 금액입니다.3. 총 예상 예산(조정 후)울산 외곽 실속형: 토지(1억 5천만 원) + 건축 및 기반(1억 1천만 원) + 기타(2천만 원) = 약 2억 8천만 원부산 기장 프리미엄형: 토지(3억 원) + 건축 및 기반(1억 2천만 원) + 기타(3천만 원) = 약 4억 5천만 원

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.오늘 정부가 8.8 대책과 9.7 공급 대책의 후속으로 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’을 공식 발표했습니다. 핵심은 서울 도심과 인근 주요 지역을 중심으로 총 6만 가구를 추가 공급하는 구체적인 로드맵을 내놓았다는 점입니다.1. 지역별 공급 규모이번 대책에서는 ‘판교신도시 두 개 규모(약 6만 호)’에 해당하는 물량을 서울과 경기 핵심지에 집중 배치했습니다.- 서울(3만 2천 호): 전체의 약 53%가량이 서울 26곳에 집중됩니다.- 경기(2만 8천 호): 과천, 성남 등 서울 인접 18개 지역이 포함됐습니다.- 인천(1천 호): 두 곳이 지정됐습니다.2. 주요 신규 택지 및 후보지도심 내 유휴 부지와 국공유지를 적극 활용하는 것이 이번 대책의 특징입니다.- 서울 용산구: 용산국제업무지구(1만 호)와 캠프킴(2,500호) 등, 용산에서만 1만 3천 호가 넘게 배정됐습니다. 특히 용산국제업무지구는 기존 계획보다 4천 호가 늘었습니다.- 서울 노원구: 오랫동안 논란이 됐던 태릉CC(6,800호) 개발이 확정돼 본격적으로 추진됩니다.- 경기 과천시: 경마장(렛츠런파크) 부지와 국군방첩사령부 부지를 함께 개발해 총 9,800호를 공급합니다.- 경기 성남시: 판교 인근 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 금토2지구, 여수2지구에 6,300호를 마련합니다.- 기타 서울 도심: 금천구 독산동 공군부대 부지(2,900호), 강서구 군 부지, 서초구 한국교육개발원 부지 등도 포함됐습니다.3. 공급 방식 및 추진 일정- 추진 속도: 이번 발표 물량 중 약 4만 호는 기존에 없던 ‘순증 물량’입니다.- 착공 목표: 지역별로 다르지만, 가장 빠른 곳은 2027년부터 공사를 시작합니다. 용산국제업무지구는 2028년, 태릉CC는 2030년 착공이 목표입니다.- 투기 방지: 발표와 동시에 해당 지구와 인근 지역을 토지거래허가구역으로 즉시 지정해 투기 수요를 차단했습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 남성분의 디딤돌 대출 가능 여부- 결론: 남성분이 주택을 처분해 무주택자가 되면 대출 신청이 가능합니다.- 설명: 디딤돌 대출은 신청일 기준, 세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 남성분이 현재 보유 중인 1주택을 완전히 팔고 등기까지 마치면 무주택 세대주로 신청 자격을 갖출 수 있습니다.2. 남성분 명의 대출 시 LTV- 결론: 일반적인 디딤돌 대출에 해당되어 LTV 70%까지 가능합니다.- LTV 80%: 생애최초로 주택을 구입할 경우 LTV 최대 80%, 대출 한도는 3억 원까지 적용됩니다.- LTV 70%: 일반적인 디딤돌 대출이나 신혼부부 대출은 기본적으로 LTV 70%입니다.- 추가 설명: 과거 주택소유 이력이 있으면 보통은 LTV 70%가 적용되므로, 정확한 생애최초 인정여부는 기금포털이나 은행에 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.3. 여성분 1주택 보유 상황에서 신생아 특례 대출 가능 여부- 결론: 여성분이 1주택 보유 상황이라 신생아 특례 대환대출만 가능- 대환대출: 만약 여성분이 기존에 갖고 있던 주택에 신생아 대출로 대환을 하는 것이라면 가능하지만, 질문 내용처럼 ‘여성분이 새로 집을 사는 경우’에는 세대 내에 주택을 가진 분이 있으면 대출이 제한됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 특약 사항 보완 및 검토① ‘전세대출 상환’ 절차의 명확화지금 특약에는 "임대보증금 반환을 먼저 실행한다"고만 적혀 있는데, 만약 매수인이 매도인 계좌로 돈을 입금했을 때 매도인이 이 돈을 엉뚱한 데 사용하면 문제가 생길 수 있습니다.- 보완 방안: "매수인이 잔금 중 일부를 매도인의 대출 은행 계좌로 직접 입금해 곧바로 상환하거나, 법무사가 동행해 즉시 상환과 말소 서류를 확인한다"는 단서를 추가하는 게 훨씬 안전합니다.② 대출 불가 시의 계약 해제 조건"임대보증금 반환이 이뤄지지 않아 매매대금 대출 실행이 안 될 경우 계약을 해제할 수 있다"고 명시한 점은 좋습니다. 다만, 매도인 잘못이 아닐 때, 예를 들어 정부 정책이나 은행 심사 기준 강화로 '신혼부부 디딤돌 대출'이 거절될 경우를 대비해, "금융기관의 대출 규제 등 매수인에게 책임이 없는 대출 불가 시 본 계약은 무효로 하고, 계약금을 반환한다"는 내용을 넣으면 매수인에게 더 유리합니다.③ 하자 담보 책임 구체화"6개월 이내 중대 하자 발생 시 매도인이 수리한다"는 조항도 괜찮습니다.- 팁: 중대 하자의 범위를 누수, 결로, 상하수도 배관 문제 등으로 구체적으로 적어두면 나중에 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다. 이미 거주 중이라면 현재 발견된 하자를 계약서에 명시하고, 이것을 누가 어떻게 처리할지 확정하는 것도 좋겠습니다.3. 매매 과정에서 잊지 말아야 할 추가 확인 사항관리비 및 장기수선충당금: 전세 거주 기간 동안 납부한 장기수선충당금은 매도인(임대인)에게 받을 수 있는 돈입니다. 잔금 정산 시 상계(차감) 처리가 되는지도 꼭 확인하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약서 신규 작성과 인도일(전입일)새로운 계약서를 쓸 때 실제 이사해서 거주를 시작한 날(인도일)이 계약일보다 빠르더라도, 문제 되지 않습니다. 오히려 ‘기존 계약의 연장선’임을 계약서에 분명히 표시하는 게 중요합니다.- 방법: 계약서 특약란에 “본 계약은 2025년 10월 1일자 기존 임대차 계약에 임차인을 추가(공동명의)하기 위해 작성된 재계약서이며, 기존의 모든 권리와 의무를 승계한다”라는 문구를 꼭 넣으세요.2. 인도일(대항력) 유지하며 공동명의로 바꾸는 가장 안전한 방법대항력은 ‘주택을 인도받고(실제 거주) + 전입신고 + 확정일자’를 갖춘 경우에 생깁니다. 질문하신 경우엔, 아래 두 가지 방식 중 ‘특약 추가로 변경하는 방법’이 더 안전하고 간편합니다.추천 방법: 기존 계약서에 특약 추가(수정)하기- 기존 계약서를 새로 쓰는 대신, 기존 계약서 여백이나 뒷면에 임대인·임차인(언니, 질문자)이 함께 모여 내용을 수정하는 방식입니다.- 임차인란에 질문자 이름 추가하고 도장 찍기- 특약란에 “20XX년 X월 X일부로 임차인 OOO을 공동임차인으로 추가한다”라고 기재- 반드시 임대인 확인(날인) 받기- 중요: 변경된 계약서를 들고 주민센터에 가셔서, 질문자 명의로도 확정일자를 다시 받아 두세요. (언니의 기존 확정일자는 그대로 유지됩니다.)신규 계약서 작성 시 주의점- 신규로 작성할 경우에는 ‘기존 계약 기간(예: 2025.10.01~2027.10.01)’을 꼭 그대로 명시하세요. 만약 계약 기간을 새로 시작한다고 작성하면, 기존에 확보했던 대항력 순위가 밀릴 수 있습니다.3. 월세 세액공제 관련 체크포인트공동명의로 바꾸는 목적이 세액공제(환급)라면, 다음 항목도 꼭 챙기세요.- 전입신고: 질문자도 해당 주소로 전입신고를 마쳐야 합니다.- 소득조건: 연 총급여 7,000만 원(종합소득금액 6,000만 원) 이하 무주택 세대주 또는 세대원- 월세 입금: 월세를 질문자 계좌에서 임대인에게 직접 이체해두는 게 증빙에 유리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.잔금을 치르거나 소유권 이전 등기 접수를 하기 전에 혼인신고를 하면 법적으로는 ‘무주택 세대’로 혼인한 것으로 인정받습니다.* 주택을 언제 취득한 것으로 보냐는 점에서, 세법이나 부동산 관련 규정은 보통 잔금을 모두 지급한 날과 등기 접수일 중 더 빠른 쪽을 기준으로 삼습니다. 그러니 계약서 작성날이나 계약금을 낸 시점에는 아직 주택을 가진 것으로 보지 않습니다. 이때 혼인신고를 할 필요는 없습니다.* 청약이나 대출(예: 생애최초, 디딤돌 대출, 신혼부부 특별공급 등)을 계획하고 계시다면, 혼인신고 시점이 자격에 영향을 줄 수 있습니다. 보통 무주택 세대주 자격을 유지해야 하는 경우가 많기 때문에, 잔금 지급이나 등기 전에 혼인신고를 마치는 것이 안전한 방법입니다.* 혼인신고를 하게 되면 두 분은 자동으로 같은 세대가 됩니다. 만약 배우자분이 이미 집을 갖고 있다면, 신고하는 순간 1가구 2주택이 될 수 있기 때문에, 서로 주택 보유 현황을 꼭 확인하는 것이 필요합니다.즉, 문의하신 것처럼 계약 날짜가 아니라, 잔금일이나 등기일 전에만 혼인신고를 하면 주택 보유 전에 혼인신고를 하고자 하는 목적을 달성할 수 있습니다.