답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트를 아내 명의로 구입하면서 대출을 받을 경우, 남편이 받은 전세자금대출도 부부의 전체 부채로 함께 계산될 수 있습니다. 특히 대출 심사를 할 때 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되어, 대출 한도가 줄어들 가능성이 높습니다. 하지만 전세자금대출은 실제로 주거를 위한 담보 성격이 있다 보니, 일반 신용대출에 비해 심사 기준이 다소 완화될 수 있습니다.생애최초 주택 구매자가 아니더라도 보다 저렴한 금리 조건을 원한다면, 특례보금자리론이나 디딤돌 대출 등 정부 정책 금융상품을 한번 확인해보시는 것이 좋습니다. 만약 아내의 소득이 최저임금 수준이라면, 소득 증빙에 따라 우대 금리나 추가 혜택을 받을 수 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다.또한, 전세계약이 끝나기 전에 대출을 실행해야 한다면, 전세금 반환일과 아파트 잔금일을 잘 맞춰서 자금 운영에 문제가 없도록 신경 써야 합니다. 부부의 소득과 부채를 기준으로 대출 한도를 정확하게 파악하려면 거래하고 있는 은행을 직접 방문해 상담을 받아보시는 걸 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세를 받으려면, 흔히 '1-2-3 법칙'이라고 부르는 핵심적인 순서와 각 기한을 제대로 지켜야 합니다.1. 핵심 순서 (1-2-3 법칙)- 1년 이상 지나서 새 집 구입: 기존 주택(A)을 산 뒤 최소 1년이 지난 후에 새 집(B)을 사야 합니다. 너무 빨리 새 집을 사면 일시적 2주택으로 인정받지 못해요.- 2년 이상 보유: 처분하려는 기존 주택(A)을 반드시 2년 이상 가지고 있어야 합니다. 만약 그 집이 조정대상지역에 있다면 2년 거주 요건까지 확인해야 하고요.- 3년 이내 매도: 새 집(B)을 산 날로부터 3년 안에 기존 집(A)을 팔아야 합니다.2. 귀하의 상황에 대입해 보면 (분양권이 있는 경우)질문자님처럼 분양권(C)을 이미 가진 상태에서 임대아파트(A)를 인수(분양전환)하는 경우는 조금 더 따져볼 부분이 있습니다.- 일반적으로는 기존 집(A)이 있는 상태에서 분양권(C)을 나중에 취득하는 쪽이 비과세가 유리한데, 질문자님께서는 반대로 분양권을 먼저 받은 후 임대아파트를 인수하게 된 상황이네요.- 이럴 땐 특례 규정이 적용돼서, 분양권이 실제로 주택으로 완공되는 시점(2030년 예정)을 기준으로 비과세 조건을 따지게 됩니다.- 새 아파트가 완공되기 전 또는 완공 후 3년 이내에 기존 주택(임대아파트)을 파시면 됩니다.- 입주 및 거주 조건: 새 아파트가 완공된 다음 3년 안에 세대원 전원이 이사를 해야 하고, 이사 후에는 최소 1년 이상 실제로 거주해야 합니다.3. 정리하자면,내년에 임대아파트를 인수하신 뒤, 2030년에 새 아파트가 완공되기 전이나, 완공된 이후 3년 안에 임대아파트를 매도하시면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 완공 후 정말 입주해서 1년 이상 살아야 한다는 점을 꼭 기억하셔야 해요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.먼저, 토지 분할 신청은 구청 민원실의 지적 부서에서 할 수 있습니다. 신청서 양식은 현장에 비치되어 있으니, 방문하실 때 매매계약서와 신분증도 꼭 챙기셔야 합니다. 단, 서류만 제출한다고 바로 분할이 되는 것은 아닙니다.가장 먼저 해야 할 일은 분할 측량을 신청하는 것입니다. 한국국토정보공사에 의뢰해 측량을 받은 후, 그 결과로 발급된 측량 성과도를 가지고 구청에 분할 허가를 신청하면 됩니다. 이때, 만약 개발행위 허가가 필요한 상황이라면, 미리 담당 공무원과 상의하시는 것이 좋습니다.토지 분할 신청은 현재 토지 소유자 혼자서도 가능하고, 필요시 매수인과 함께 방문하거나 위임장을 이용할 수도 있습니다. 분할이 끝나서 새 지번이 부여되면, 이후 등기소에서 소유권 이전 등기를 해야 매매가 법적으로 마무리됩니다.참고로, 지분할은 토지 면적이나 관련 법규에 따라 허용되지 않을 수도 있으니, 신청 전 해당 지자체에 분할이 가능한지 꼭 확인해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.재건축 아파트 전세 계약 시 4년 동안 거주할 수 있는지, 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만, 이때도 철거 또는 건물 노후로 인한 안전문제 등 구체적인 사유가 있어야만 거절이 인정됩니다.단순히 사업시행계획인가 단계라는 이유만으로 임대인이 갱신을 거절하기는 쉽지 않습니다. 하지만 관리처분계획인가가 나오고 실제 이주가 시작되는 단계에 들어가면 상황이 달라집니다. 이주가 본격적으로 이루어지면 임차인은 법적으로 계약기간과 상관없이 퇴거해야 할 가능성이 높아집니다. 즉, 계약서상으로 4년 거주를 약속했다고 해도, 이주 시기가 앞당겨지면 실제로 그 약속이 지켜지지 않을 수 있습니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대차 기간을 2년 미만으로 정해도 임차인은 최소 2년 동안 거주할 수 있는 권리와 계약갱신을 요구할 권리(2+2)가 있습니다. 그래서 ‘이주 전까지 거주한다’는 특약이 있더라도, 법적으로는 2년 또는 4년 거주가 보장됩니다. 하지만 실제로 이주가 시작되면 별다른 선택의 여지가 없는 경우가 많습니다.일반적으로 사업시행계획인가 단계에서 시공사 선정 중이라면, 실제 이주까지는 2~3년 정도 걸리는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 4년 거주를 보장받기는 현실적으로 위험 부담이 큽니다. 관리처분계획인가 일정에 따라 중간에 퇴거해야 할 수도 있으니, 계약 전 신중하게 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.매봉역 근처로 취업하신 것을 진심으로 축하드립니다. 서울에서 사회초년생의 출퇴근 효율성과 주거 환경을 모두 고려해서 몇 군데 추천드리고 싶습니다.가장 먼저 권해드리고 싶은 곳은 수서역 인근입니다. 현재 수서역 주변에는 보증금 천만 원에 월세 60만 원 정도의 매물들이 많이 나와 있어서 예산에 맞게 선택하실 수 있습니다. 수서역은 3호선이라 매봉역까지 환승 없이 네 정거장만 가면 도착할 수 있어 출퇴근 시간이 크게 줄어드는 게 큰 장점입니다.이 지역은 교통이 편리할 뿐만 아니라, 주변에 녹지도 많고 각종 편의시설도 잘 갖춰져 있어 사회초년생이 지내기에 쾌적한 환경을 자랑합니다. 매봉역과 가까운 양재동이나 포이동 일대도 함께 살펴보셔도 좋겠지만, 가성비와 교통편의를 모두 챙기고 싶으시다면 수서역 근처의 원룸이나 1.5룸 매물을 먼저 알아보시길 추천드립니다.좋은 집 찾으시길 진심으로 응원하겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.행복주택 신혼부부의 자격에서 가장 중요한 점은 본인과 배우자, 그리고 예비 배우자를 포함한 세대원 모두가 무주택자여야 한다는 것입니다.질문자님이 친형의 집에 동거인으로 전입신고를 해도, 본인 명의로 된 주택이 없다면 무주택 요건에는 문제가 없습니다. 형님은 법적으로 하나의 세대이긴 하지만, 동거인은 세대주와 주민등록상 한 집에 함께 적힐 뿐 주택 소유 여부를 따질 때 동일한 세대원으로 간주되지 않습니다.즉, 질문자님이나 앞으로 배우자가 되실 분이 집을 가지고 있지 않다면, 어디에 사는지는 상관없이 무주택자로 인정받아 신청할 수 있습니다. 다만, 소득과 자산 등 다른 조건도 함께 충족해야 하니, 입주자 모집 공고를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일 년 동안 자취할 곳을 찾고 계신다면, 아래 세 가지 방법을 추천드립니다.먼저, 대학가 근처 원룸을 살펴보세요. 학교 주변에는 대학생들을 위한 원룸이 많아서, 학기 단위나 1년 단위로 계약하는 게 흔합니다. 부동산에 방문하실 때 1년 계약을 원한다고 미리 말씀드리면, 조건에 맞는 방을 좀 더 쉽게 찾으실 수 있어요.두 번째는 오피스텔 단기 임대입니다. 요즘은 1년 미만 단기 계약이 가능한 오피스텔 매물도 많이 나오고 있습니다. 보증금이 조금 높을 수 있지만, 시설이 깨끗하고 보안이 잘 되어 있어 비교적 안전하게 지낼 수 있다는 장점이 있습니다.세 번째로는 쉐어하우스나 고시텔을 추천합니다. 쉐어하우스는 보통 6개월에서 1년 사이로 계약할 수 있고, 공동 공간을 함께 쓰기 때문에 비용 부담이 적은 편입니다. 고시텔은 월 단위로 계약이 가능해서 원하는 기간을 자유롭게 정할 수 있다는 점이 매력입니다.이외에도 부동산 앱에서 단기 임대 필터를 설정해서 검색하거나, 학교 커뮤니티의 방 양도 게시판을 확인해보는 것도 좋은 방법입니다. 원하시는 방을 꼭 찾으시길 바랍니다~!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트 단지 리모델링 사업 때문에 일시적으로 두 채의 집을 갖게 되었다면, 종부세를 계산할 때 1세대 1주택자 특례를 받을 수 있습니다. 리모델링이나 재건축이 진행되는 동안 실제로 거주할 목적으로 새 집을 마련했다면, 일정한 요건을 충족할 경우 1주택자로 인정받아 세제 혜택을 받을 수 있습니다.종부세법상 일시적 2주택 특례는 이사나 상속 등으로 잠깐 두 채를 보유하게 된 경우에 적용되며, 이때는 1주택자와 동일하게 기본 공제액이 주어집니다. 또, 고령자나 장기 보유자에 대한 세액 공제도 계속 적용받을 수 있습니다.하지만 2027년 완공 후 입주가 시작되면, 기존에 살던 집을 정해진 기간 내 반드시 처분해야 한다는 조건이 붙습니다. 보통 새 집을 구입한 뒤 3년 안에 기존 주택을 팔아야 하며, 만약 이 기간을 넘기면 나중에 감면받은 세금이 다시 부과될 수 있으니 주의해야 합니다. 또, 1주택자 특례를 적용받으려면 9월 중에 관할 세무서에 반드시 신청해야 하니, 신청 기한을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.보유세 부담을 줄이려면 준공 시점의 공시가격 변동과 기존 주택 처분 기한을 미리 확인해두고, 이에 맞는 매도 계획을 세우는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.강남구가 지금처럼 발전할 수 있었던 데에는 경부고속도로 개통과 대규모 택지 개발이 결정적인 역할을 했습니다. 1960년대 후반부터 추진된 영동지구 개발 계획에 따라, 논밭이 펼쳐져 있던 강남 지역에 도로가 놓이고 아파트 단지도 하나둘 들어서기 시작했죠.특히 경부고속도로는 서울과 지방을 연결하는 핵심 교통망이 되어, 강남을 물류와 교통의 중심지로 만들었습니다. 이후 강북 지역의 인구를 분산시키기 위해 명문 학교들이 강남으로 옮겨 오면서 자연스럽게 새로운 학군이 형성됐고, 이로 인해 고소득층이 대거 유입되는 계기가 되었습니다.정부의 체계적인 도시 계획과 교통망 확충, 그리고 교육 인프라 집중이 시너지를 내면서, 오늘날의 세련된 주거 환경과 독보적인 경제적 가치를 가진 강남이 자리잡게 되었어요. 이 지역만의 세련된 소비 문화 역시 오랜 시간에 걸친 이런 발전 과정을 거치며 자연스럽게 만들어졌다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.급하게 토지를 팔고 싶으시다면, 시세보다 최소 20~30% 정도 낮은 가격을 생각하셔야 합니다. 농지는 주택과 달리 찾는 사람이 적고, 현금으로 바꾸기도 쉽지 않은 편이기 때문입니다. 특히 인구가 줄고 있는 지역의 농지는 급매가에 내놓아도 매수자를 구하기 어려운 경우가 많습니다.가장 먼저, 주변 부동산 몇 군데에 매물을 내놓고 실제 거래 가격보다 확실히 저렴하다는 점을 강조해 보세요. 최근 주변 거래 상황은 '토지이음'이나 '밸류맵' 같은 사이트에서 정확하게 확인하는 게 좋습니다.또, 한국농어촌공사의 농지은행 매입 사업은 시간은 다소 걸릴 수 있지만 가장 확실한 처분 방법 중 하나라 꾸준히 문의해 보시는 걸 추천합니다. 가격을 내림과 동시에 근처에서 농사지으시는 분들에게 직접 팔 생각이 있는지 물어보는 것도 빠르게 거래를 성사시키는 데 도움이 될 수 있습니다. 신속한 매각이 필요하다면, 어느 정도 과감한 가격 책정도 필요해 보입니다.