답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조에 따르면, 계약 갱신 통지 기간은 임차인에게 불리하게 변경할 수 없는 강행 규정입니다. 그래서 계약서에 3개월 전에 통보해야 한다는 특약이 있더라도, 법에서 정한 2개월보다 임차인에게 불리하다면 그 조항은 효력이 없습니다.그런데 질문자님이 한 달 전에만 통보하셨다면, 법에서 정한 2개월 기한도 지키지 못한 것이 됩니다. 이렇게 되면 특약이 무효인지와는 관계없이, 법정 기한 내에 계약 해지 의사를 밝히지 않아 계약이 자동으로 연장된 것으로 간주됩니다.묵시적으로 갱신된 계약은 이전과 같은 조건으로 2년 연장된 것으로 보지만, 임차인은 언제든지 해지 의사를 통보할 수 있습니다. 이때 해지 통보를 하고 3개월이 지나면 계약이 끝나고, 그 후에는 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.집주인이 2년 동안 반드시 살아야 한다고 주장하더라도, 이를 강제할 만한 명확한 법적 근거는 없습니다. 질문자님은 3개월만 지나면 퇴거가 가능합니다.다만, 해지 통보 시점을 놓친 부분에 대해서는 일부 책임이 있을 수 있으니, 3개월 동안의 월세 부담이 있으나 차기 임차인 중개보수는 집주인 부담입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내에서 아파트를 가족끼리 거래할 때는 절차가 매우 까다롭기 때문에 미리 꼼꼼하게 준비하는 것이 정말 중요합니다. 감정평가를 받고, 매매약정서를 작성한 뒤, 토지거래허가가 나면 본계약을 체결하는 순서는 실거주 목적을 증명하는 데 아주 적합한 과정입니다. 참고로, 감정평가 수수료는 허가 여부와 관계없이 평가를 마치면 지불해야 하는 비용입니다.가족끼리 거래하는 경우라도 실제로 거주할 계획이 분명하고 자금 출처를 명확하게 설명할 수 있다면 허가를 받을 수 있습니다. 하지만 무상 증여를 매매로 위장하거나, 실거주 의사가 명확하지 않으면 허가가 거부될 수 있으니 유의해야 합니다. 네이버 검색을 활용해 토지이용계획서나 주택 추가 취득 사유서를 키워드로 검색해 이미지탭에서 실제 작성 사례를 찾아보면 큰 도움이 될 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울 변두리의 원룸 보증금은 보통 500만 원에서 1000만 원 정도이고, 월세는 관리비를 포함해 60만 원에서 70만 원 선이 일반적이에요. 경기도 외곽은 이보다 더 저렴한 편이지만, 역과 가까운 곳은 오히려 서울과 비슷한 시세를 보입니다. 자취를 시작할 때는 보증금뿐만 아니라, 가구·가전 구입 비용과 초기 생활비 등으로 최소 200만 원 정도의 여윳돈도 필요해요.앞으로 성인이 될 때쯤엔 물가가 오를 수 있으니, 현재 시세보다 약간 더 높은 금액을 목표로 저축을 해두는 게 좋아요. 중학생인데도 미리 미래 계획을 세우고 준비하고 있다니 정말 대견하네요. 앞으로도 차근차근 준비한다면 충분히 원하는 독립 생활을 시작할 수 있을 거예요.답변이 도움이 되셨나요?

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.동일한 주소지에서 함께 살며 생계를 꾸리는 가족은 세법상 한 세대로 취급됩니다. 만약 어머니가 2채의 집을 가지고 있고, 본인이 1채를 소유한 상태라면, 함께 거주할 경우 1세대 3주택자가 되는 셈입니다. 현행법상 다주택자가 조정대상지역이 아닌 곳에 있는 주택을 팔 때는 일반 세율이 적용되지만, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없어 시세 차익에 따라 양도소득세 부담이 생깁니다. 세금 부담을 줄이고 싶다면, 매도 전에 세대를 분리하는 방법을 고려할 수 있습니다. 주소지만 바꾸는 것이 아니라 실제로 거주지와 생계를 분리해서 별도의 세대로 인정받아야 합니다. 이처럼 세대가 분리되면 어머니는 1세대 2주택자로 바뀌고, 일시적 2주택 비과세 요건 등을 활용해 세금을 덜 내게 될 수도 있습니다.다만, 세대 분리는 단순히 주민등록상 주소만 바꾼다고 인정되는 것이 아니라, 실제로 생활비와 거주지가 독립적으로 유지되어야 하므로 각별히 신경 써야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도소득세 중과 유예 조치는 현재 시행 중이지만, 종료 시점을 꼭 확인하셔야 합니다. 이번 유예는 2026년 5월 9일까지로 예정되어 있으며, 최근 발표에 따르면 추가 연장 계획은 없는 것으로 알려졌습니다. 그래서 어머니와 자녀가 함께 거주해 1세대 3주택이 된 경우, 중과세를 피하려면 5월 9일 이전에 잔금 지급이나 소유권 이전 등기를 반드시 마치셔야 합니다.유예 기간 안에 주택을 매도하면 중과세율이 아닌 기본 세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있어 세금 부담이 크게 줄어듭니다. 하지만 이 기한을 넘길 경우, 조정대상지역 내 다주택자에게는 다시 높은 중과세율이 적용됩니다. 세대 분리를 통해 어머니를 2주택자로 만들더라도, 유예 기간이 끝난 후에는 여전히 중과 대상이 될 수 있으니 매도 시점 결정이 무엇보다 중요합니다.잔금 일정을 촉박하게 진행해야 할 수도 있으니, 부동산 거래 시 거래 상대방과 미리 일정을 잘 조율해 불이익을 피할 수 있도록 준비해두는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.만 19세 미만인 미성년자도 자취를 하거나 부동산 계약을 맺는 것이 가능합니다. 하지만 민법상 미성년자는 독자적으로 법률적 행위를 할 수 없기 때문에, 반드시 부모님 등 법정대리인의 동의가 있어야 합니다.보통 계약을 맺을 때는 부모님과 직접 함께 방문하거나, 부모님의 인감증명이 첨부된 위임장을 준비해야 합니다. 만약 법정대리인의 동의 없이 계약을 체결하면 나중에 계약이 취소될 수 있기 때문에, 임대인이나 공인중개사는 동의 여부를 꼼꼼하게 확인하려 할 것입니다.또한, '빠른 년생' 여부와 관계없이 만 나이가 기준이 되니, 계약 전에 반드시 자신의 만 나이를 확인하세요. 가장 수월한 방법은 부모님 명의로 계약을 하고 그 집에 거주하는 것이며, 만약 본인 명의로 계약한다면 전입신고와 확정일자 등 보증금을 보호하기 위한 법적 절차도 부모님의 도움을 받으면서 진행하는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부부가 공동명의로 부동산을 구입할 때는 각자 지분 비율에 맞춰 자신의 계좌에서 직접 대금을 송금하는 것이 가장 바람직합니다. 자금조달계획서를 작성할 때도 본인 명의의 예금액을 적고, 이를 증명하려면 예금잔액증명서를 제출해야 하죠. 이렇게 각자가 직접 입금하면 계획서에 적힌 금액과 실제 자금 흐름이 일치하기 때문에, 자금 출처가 명확하게 드러납니다.만약 한 사람이 본인 계좌에서 전액을 보내면, 배우자 공제 한도인 6억 원 이내라고 하더라도 세무 당국이 증여로 볼 수 있습니다. 불필요한 증여세 논란이나 자금출처조사를 피하려면, 계약금에서 잔금까지 모두 본인 명의 계좌를 사용하는 게 안전합니다.결국 자금조달계획서에 제출하는 서류와 실제 입금 내역이 서로 맞아야 한다는 점이 중요합니다. 지분을 반반씩 나눴다면, 대금도 똑같이 나눠서 각자 입금하는 것이 행정적인 번거로움도 피하고 자금 출처도 투명하게 관리하는 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2008년생이시라면, 이른 입학 정말 축하드립니다. 국토교통부에서 시행하는 청년 월세 지원금은 신청 연도를 기준으로 만 19세부터 34세 이하 청년이 신청할 수 있습니다. 2026년에는 1991년생부터 2007년생까지 신청이 가능하기 때문에, 2008년생인 질문자님은 아쉽게도 내년부터 지원 대상에 포함됩니다.또한 한국장학재단에서 운영하는 주거 장학금이나, 행복주택, 청년 전세 임대주택 같은 공공 임대 제도는 만 19세 미만 대학생도 보호자 동의만 있으면 신청할 수 있는 경우가 있으니, 함께 확인해보시는 것이 좋겠습니다.마지막으로 복지로 사이트나 청년포털을 통해 본인에게 맞는 추가 혜택이 없는지 꼼꼼히 확인해 보시길 추천드려요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.먼저, 갱신 계약 시 렌트홈 등록은 반드시 해야 합니다. 등록하지 않으면 과태료가 부과될 수 있고, 주택임대사업자 혜택을 유지하려면 등록이 필수입니다. 임대료의 5% 증액 제한은 직전에 등록된 계약 기준이 아니라 실제 임대료를 기준으로 적용됩니다. 만약 2년 전 계약이 등록되지 않았다 하더라도, 이번 계약에서 실제로 받던 임대료의 5% 이내로 증액해 등록하면 문제가 없습니다.또, 1년 계약을 맺는 것도 가능하긴 하지만 법적으로는 큰 의미가 없습니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약 기간과 상관없이 최소 2년까지 거주를 요구할 수 있기 때문입니다. 임대 의무기간이 끝나 매도를 예정하고 별도의 특약을 넣더라도, 이런 조항이 임차인에게 불리하다면 법적으로 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 그래서 매도 계획이 있다면, 미리 임차인과 협의해 이사비 지원 등 현실적인 조건으로 원만하게 합의하는 것이 가장 바람직한 방법입니다.