답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택임대차 계약 기간을 정할 때는 계약서 작성일이 아니라 실제로 집에 들어가 거주를 시작하는 입주일, 즉 잔금 지급일이 기준이 됩니다. 예를 들어 2월 10일에 입주한다면, 1년 계약일 경우 원칙적으로 다음 해 2월 10일까지가 계약기간이죠.하지만 임대차 계약은 당사자끼리 합의만 된다면, 원칙과 다르게 기간을 정해도 문제가 되지 않습니다. 예를 들어 2월 10일에 입주하더라도 임대인과 임차인 모두 동의한다면 다음 해 1월 25일을 종료일로 정하는 것도 가능합니다. 이럴 때는 계약서에 임대차 기간을 그 날짜로 명확하게 적어두면 됩니다.또, 1년보다 짧은 단기 계약도 당사자간 합의만 있으면 할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법에 따라 임차인은 '2년 보장'을 요구할 수 있습니다. 즉, 계약 기간을 짧게 썼더라도 임차인이 원하면 최대 2년까지 거주할 수 있고, 임대인은 계약서에 쓴 종료일을 반드시 지켜야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.청약 신청은 단순히 버튼을 누르는 일이 아닙니다. 공고를 꼼꼼히 확인하고, 당첨 이후에는 서류를 제출하는 등 여러 단계를 차근차근 거쳐야 하죠. 가장 먼저 해야 할 일은 ‘청약홈’ 홈페이지나 모바일 앱에 접속하는 것입니다. 여기서 현재 모집 중인 아파트 공고를 확인하고, 내 자격 조건이 충족되는지 하나씩 살펴보는 과정이 필요합니다.청약통장에 천만 원 이상을 모았다면, 공공분양이든 민간분양이든 도전할 만한 기본 요건을 갖췄다고 볼 수 있습니다. 다만 신청하기 전에 내 청약 가점이 얼마나 되는지, 특별공급 자격은 있는지 꼭 확인해보세요. 사회초년생이라면 생애최초 주택구입자, 신혼부부 등 자신에게 유리한 전형을 찾는 것이 무엇보다 중요합니다.청약 신청은 안내문에 정해진 기간에만 할 수 있습니다. 인증서로 로그인한 뒤 원하는 평형을 골라 접수하면 되는데요, 만약 당첨이 된다면 소득 증빙이나 무주택 확인 서류 등 필요한 서류를 내야 하니 미리 준비해 두는 것이 좋습니다. ‘청약홈’에 있는 연습하기 기능을 활용해 미리 신청 과정을 체험해 보는 것도 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.행복주택은 청년, 신혼부부, 대학생 등 젊은 층의 주거 안정을 위해 국가나 지자체가 재정과 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 공공임대주택입니다. 일반 매매 사이트에서 찾을 수 있는 매물과는 달리, 반드시 공식 공고를 통해 신청해야 한다는 점이 특징입니다.가장 대표적인 신청 방법은 LH 청약플러스 사이트나 모바일 앱을 활용하는 것입니다. 원하는 지역의 공고가 수시로 게시되기 때문에, 자주 확인하는 것이 좋습니다. 만약 거주를 원하는 곳이 서울이라면 서울주택도시공사(SH공사) 홈페이지를, 경기도 지역이라면 경기주택도시공사(GH공사) 홈페이지를 방문해야 합니다.행복주택은 입주 자격으로 소득과 자산 기준이 엄격하게 적용됩니다. 자신의 상황이 청년, 신혼부부 등 어떤 계층에 해당하는지 먼저 확인하고, 청약 저축 가입 여부도 챙겨보시길 바랍니다. 무엇보다 공고문에 안내된 신청 기간을 놓치지 않는 것이 가장 중요하니, 관심 있는 지역은 미리 알림 설정을 해두는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 기본적으로 '담보물에 선순위 채권이 없는 상태'에서 진행됩니다. 등기부등본을 보면 2018년에 근저당권이 설정됐다가 같은 날 말소된 것으로 보이지만, 혹시 모를 상황에 대비해 최근 등기사항전부증명서를 한번 더 발급받아 현재 유효한 채권이 없는지 다시 확인하시는 게 안전합니다. 만약 근저당이 남아 있더라도, 잔금 지급 시에 매도인이 해당 대출을 모두 상환하고 근저당권을 말소한다면 디딤돌 대출 이용에 문제가 되지 않습니다.안전한 거래를 위해 계약서에 다음 세 가지 조항을 꼭 포함하시길 권합니다.첫째, 매도인은 잔금 지급과 동시에 기존 대출을 모두 상환하고 근저당권을 말소한다는 내용.둘째, 정부 정책 변화나 은행 심사 결과 등 매수인에게 귀책 사유가 없는 경우 대출이 거절된다면 계약을 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다는 내용.셋째, 계약 날짜부터 잔금일 익일까지 추가로 새로운 권리가 설정되지 않도록 한다는 점입니다.또 한 가지 참고하실 점은, 빌라 매매의 경우 방 공제 규정 때문에 예상보다 대출 한도가 적게 나올 수 있으니, 은행에서 미리 정확한 한도를 꼭 문의해 보시기 바랍니다. 그리고 전입세대확인서를 통해 선순위 임차인이 없는지도 반드시 확인하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 계약에서 계약금은 계약이 성립했다는 증거이면서 동시에 해약할 경우 손해배상의 의미도 가지고 있습니다. 민법에서는 계약을 체결한 이후 단순히 마음이 바뀌거나 개인적인 사정 때문에 계약을 취소할 경우, 매수인은 이미 지급한 계약금을 돌려받지 못하고, 매도인은 받은 금액의 두 배를 돌려주어야 계약이 해제된다고 정하고 있습니다.질문자님의 경우, 에어비앤비 운영을 위해 이웃의 동의를 받지 못했다는 사정이 있더라도, 법적으로는 이 사유만으로 계약이 무효가 되거나 반드시 계약금을 돌려받을 수 있는 정당한 해지 사유로 인정되기는 어렵습니다. 만약 계약할 때 '에어비앤비 허가가 나오지 않으면 계약을 무효로 한다'는 내용이 특약으로 포함되어 있지 않았다면, 임대인이나 매도인에게 계약금을 돌려줄 의무는 없습니다.계약 후 3시간이라는 짧은 시간이 지났더라도, 계약의 법적 효력에는 차이가 없습니다. 다만, 상대방과의 분쟁을 원만하게 해결하기 위해서는 부동산 중개인과 함께 상대방에게 상황을 충분히 설명하고, 일부 금액이라도 돌려받을 수 있도록 합의를 시도해보는 것이 현실적인 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.최근 부동산 광고에서는 단순히 정보를 전달하는 데서 그치지 않고, 타겟 지역 중에서도 국민 평형인 34평형 기준으로 가장 높은 시세를 보이는 곳을 소개하는 경향이 강해졌습니다. 예를 들어 부산 해운대구에 위치한 엘시티는 탁 트인 해운대 바다 전망을 자랑하는 독보적인 입지 덕분에 주목받고 있는데요. 초고층 랜드마크라는 상징성, 호텔 수준의 커뮤니티 시설, 그리고 주변의 다양한 인프라가 어우러지면서 지방 아파트 가운데서도 압도적인 가격대를 형성하고 있습니다.질문하신 ‘평당 5천만 원’ 돌파 여부에 대해서도 말씀드리자면, 이미 해운대와 수영구 내 주요 신축 단지들 중 상당수가 그 기준을 넘어선 거래를 보여주고 있습니다. 또한 대구 수성구, 광주 남구 등 각 지역을 대표하는 일명 ‘대장주’ 아파트들도 위치에 따라 평당 4천만 원에서 5천만 원을 넘는 실거래가가 나오고 있습니다. 수도권뿐 아니라 지방에서도 핵심 입지를 가진 단지는 자산 가치가 높게 평가받고 있음을 보여주는 현상입니다. 결국 지방의 상급지 아파트들은 이미 높은 평당가를 기록하며, 해당 지역의 시세를 이끌어가고 있다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.최근 부동산 광고 트렌드는 그냥 정보를 전달하는 데서 그치지 않고, 타겟 고객에게 직접 다가가려는 디지털 중심 방식으로 빠르게 바뀌고 있습니다. 예전에는 잡지나 포털 사이트의 배너 광고가 주를 이뤘다면, 요즘에는 소셜 미디어와 숏폼 콘텐츠가 가장 영향력 있는 채널로 꼽힙니다.특히 인스타그램이나 페이스북의 경우, 정교한 타겟팅이 가능해서 매물이 위치한 지역이나 특정 연령층 등 원하는 잠재 고객에게만 광고를 쉽게 노출할 수 있어 효율적입니다. 유튜브나 틱톡을 활용해서 집의 내부 구조를 생생하게 보여주는 영상 콘텐츠는 시각적인 신뢰도를 높이는 데 큰 역할을 합니다.또한, 당근마켓처럼 지역 기반 중고 거래 플랫폼의 지역 광고 기능을 이용하면 인근 주민들에게 저렴한 가격으로 매물을 효과적으로 알릴 수 있습니다. 단순히 지인을 통해 홍보하기보다는, 데이터 기반 디지털 마케팅을 병행하는 쪽이 훨씬 더 좋은 결과를 낼 수 있습니다. 물론 네이버 부동산 같은 기존 채널도 여전히 중요하지만, 이런 새로운 방식을 함께 활용해보시길 추천드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1주택자의 보유세 인상은 부동산 시장에서 집을 사려는 사람들의 심리를 위축시키고, 실제로 거주하는 이들의 세금 부담도 높일 수 있습니다. 세금이 오르면 집을 지키는 데 드는 비용이 늘어나기 때문에, 새로 매수하려던 이들이 망설이게 되고 거래량이 줄어들 가능성이 많아집니다. 특히 소득이 불안정한 고령의 은퇴자나 저소득 1주택자는 보유세를 감당하기 어려워 값이 더 저렴한 외곽 지역으로 이주하거나, 집을 팔아야 할 수도 있습니다. 이로 인해 주택 가격이 하락 압력을 받을 수 있죠.반면, 중심지의 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 현상은 더 뚜렷해질 수 있습니다. 또, 늘어난 세금 부담이 임대료로 전가돼 전세나 월세 가격이 따라 오르는 부작용도 나타날 수 있습니다. 이런 변화로 부동산 시장 전반의 거래는 둔화되고, 자산의 가치에 따라 양극화 현상도 더 심해질 우려가 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 알리지 않으면, 자동으로 기존 계약이 연장된 것으로 간주합니다. 질문하신 분처럼 만기가 2월 20일인 경우, 집주인은 늦어도 12월 20일 이전에 연락을 했어야 했죠.그래서 지금 시점에서 집주인이 갑자기 재계약을 요구하더라도, 이미 법적으로 묵시적 갱신이 이루어진 상태라고 주장할 수 있습니다. 이럴 때는 기존 임대차와 동일한 조건으로 2년이 다시 연장된 것으로 보게 됩니다.또 임차인은 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 만약 앞으로 1년 정도 더 거주하실 계획이라면, 굳이 새로 계약서를 작성하기보다는 현재 묵시적 갱신 상태를 유지하는 것이 퇴거 시기를 조율하는 데 오히려 도움이 될 수 있습니다. 집주인의 요구에 무리하게 응하기보다는 현재 내 권리가 무엇인지 차분히 설명해 보세요.