답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.입주를 불가피하게 연기해야 할 상황이라면, 먼저 한국토지주택공사에 연락해 현재 사정을 설명하고 기간 연장을 요청해볼 수 있습니다. 다만, 이런 사유로 연장이 꼭 허용된다고 단정할 수는 없으니 미리 기대하기보다는 문의하는 것이 좋습니다.가장 이상적인 방법은 최대한 빨리 다음 세입자를 구해 기존 임대차 계약을 마무리하고, 예정대로 행복주택에 입주하는 것입니다. 만약 다음 세입자 구하기가 쉽지 않다면, 가족 중 한 명을 기존 전세집에 전입시켜 대항력을 유지하고, 본인은 행복주택으로 먼저 옮기는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 이렇게 하면 기존 집의 보증금을 지키면서 새로운 집으로 이사하는 데 도움이 됩니다.다만 각 기관의 규정이나 대출 조건에 따라 세부 내용이 다를 수 있으니, 실행하기 전에 반드시 전문가나 담당 기관에 한 번 더 문의해 확인하시길 권합니다. 상황에 맞게 유연하게 대처하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트 매매 시 가계약서에 ‘현상태 그대로 승계’라는 문구가 들어가 있다면, 보통은 집의 물리적인 상태를 그대로 받아들이겠다는 의미입니다. 통풍이나 일조권도 넓게 보면 지금 그 아파트가 가진 환경적인 조건에 포함된다고 볼 수 있죠. 매수인이 계약 전에 직접 집을 방문해서 일조량이나 바람이 잘 드는지 확인했다면, 보통 그 상태를 받아들인 것으로 간주됩니다. 그래서 계약 이후에 통풍이나 일조권이 기대에 못 미친다고 해도, 일반적으로는 매도인에게 책임을 묻기 어렵습니다.특히 계약을 진행하기 전에는 꼭 현장을 찾아가 일조량, 통풍 상태를 포함해 집 전체를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 나중에 분쟁이 생기지 않으려면, 눈으로 확인할 수 있는 결함이나 환경적인 부분을 매수인이 직접 점검해야 합니다. 단순히 서류에 적힌 내용을 믿지 말고, 실제로 집을 꼼꼼히 확인한 뒤에 계약을 진행하는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.악성 미분양, 즉 준공 후에도 팔리지 않은 아파트 물량을 건설사가 쉽게 LH에 넘기지 못하는 데에는 여러 복합적인 경제적 이유가 있습니다.가장 큰 이유는 가격 차이에서 비롯됩니다. LH는 주로 감정평가액의 80~90% 수준으로 매입 가격을 정합니다. 이 가격은 건설사 입장에서 원가나 기대 수익에 미치지 못하는 경우가 많기 때문에, 건설사로서는 큰 손실을 바로 확정하기보다는 시장이 살아나길 기다리면서 버티는 쪽이 더 낫다고 보는 겁니다.또 다른 이유는 '낙인 효과'에 대한 우려입니다. 공공기관에 싼값에 매각했다는 사실이 알려지면, 해당 단지의 가치가 크게 떨어질 수 있습니다. 이로 인해 기존 수분양자들의 반발이나 소송이 이어질 수도 있고, 브랜드 이미지에도 타격을 받을 수 있기 때문에 이후 진행할 다른 사업에도 악영향이 미칠 수 있습니다.마지막으로 자금 조달과 대출 문제도 무시할 수 없습니다. 만약 매각 대금이 부채를 갚기에도 부족하다면, 채권단의 동의를 얻기가 쉽지 않습니다. 그래서 건설사들은 파산 직전의 극단적인 상황이 아니라면, 최대한 민간 시장에서 팔 기회를 찾으면서 상황을 지켜보는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.업계에서는 보통 단순 대필 비용이 10만 원 정도로 알려져 있습니다. 하지만 공인중개사가 직접 직인을 찍고, 공제증서를 첨부해야 하는 경우에는 중개사가 추가로 위험 부담을 져야 하다 보니, 더 높은 금액을 요구하기도 합니다. 임대인이 말한 30만 원이라는 금액은 일반적인 비용에 비해 높은 수준인데, 만약 이 비용이 부담스럽게 느껴진다면, 근처에 있는 다른 부동산에도 문의해서 직인 날인과 서류 작성 비용을 비교해보는 것이 좋습니다. 보통 기존에 거래했던 부동산에서는 이전 거래를 고려해 비교적 저렴하게 처리해 주는 경우가 많으니, 중개사에게 협의를 요청해보시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트 매매 시 부족한 자금 6천만 원을 먼저 신용대출로 마련한 뒤, 이후 주택담보대출로 상환하는 방법은 현행 규정상 충분히 가능한 선택지입니다. 실제로 신용대출은 서류 준비가 간단하고 처리 속도가 빨라, 급하게 잔금을 치러야 할 때 유리하게 활용할 수 있습니다. 만약 주거래 은행에서 더 좋은 조건을 제시한다면, 굳이 번거롭게 주택담보대출을 먼저 진행할 필요는 없습니다.다만 대출을 진행할 때는 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 꼭 확인하는 것이 중요합니다. 신용대출 금액이 커지면, 이후 주택담보대출 한도가 예상보다 줄어들 수 있기 때문입니다. 그리고 소유권 이전 등기 후에는 생활안정자금 용도로 주택담보대출을 받아 신용대출을 갚아도 법적이나 행정적으로 큰 문제는 없습니다.그렇지만 대출 정책에 따라 용도 제한이 있거나, 중도상환수수료가 발생할 수 있으니 이런 부분은 해당 은행 담당자와 미리 상담해 두는 것이 좋습니다. 또, 금리 변동 가능성도 감안해서 본인의 상환 능력 안에서 자금을 운영하신다면 충분히 효율적인 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주상복합 아파트는 높은 용적률 때문에 단독 재건축이 어렵지만, 인접 용지와의 통합 개발이 돌파구가 될 수 있습니다. 주변의 노후 주택가나 상업 용지를 묶어 구역을 정형화하고 대단지화하면, 정부로부터 추가 용적률 인센티브를 받거나 기부채납을 통해 층수 제한을 완화받을 가능성이 커집니다.이렇게 사업 면적을 넓히면 일반 분양 물량을 더 확보할 수 있어 조합원의 분담금 부담도 줄어듭니다. 물론 필지별 소유주들의 동의를 얻는 과정이 매우 까다롭겠지만, 개별 단지의 한계를 극복하고 사업성을 극대화할 수 있는 가장 현실적인 대안 중 하나입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현재 거주 중인 아파트를 매도하고 이사할 계획이라면 아파트 판매 후 주택담보대출을 받기 위해 수개월을 기다릴 필요가 없습니다. 신규 주택을 구입할 때 필요한 대출은 이사할 집의 매매 계약을 맺자마자 신청할 수 있습니다.보통 시중 은행에서는 신규 주택의 소유권 이전 등기일, 즉 잔금을 치르는 날로부터 3개월 전부터 대출 상담과 접수를 받기 시작합니다. 만약 기존 주택을 팔아서 무주택자가 되거나, 집을 처분하는 조건으로 대출을 신청하는 경우에는 현재 시행 중인 스트레스 DSR 3단계 규정이 적용됩니다. 따라서 차주의 소득과 부채 상황에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 법적 의무는 없습니다. 기존 계약서에 변경된 내용을 기재하고 도장을 찍거나, 별지를 첨부하는 방식도 가능합니다. 다만, 집주인이 새 계약서를 원한다면 그에 맞추되 몇 가지 주의할 점이 있습니다.무엇보다 중요한 건 대항력과 우선변제권을 유지하는 일입니다. 새 계약서를 작성하더라도 기존 계약서는 꼭 보관해야 하며, 전체 금액이 적혀 있는 새 계약서에 확정일자를 다시 받더라도, 기존 계약서를 따로 파기하지 않고 같이 보관하면 기존 보증금에 대한 우선변제권은 변함없이 유지됩니다. 다시 말해서, 기존 보증금은 원래의 순위를 그대로 지키고, 이번에 올려진 5% 부분만 새로 받은 확정일자 기준으로 뒤순위가 되는 구조입니다.기존 중개사에게 재작성을 하는 경우라면 중개수수료는 단순히 계약서를 다시 쓰는 정도라면 대필료 수준만 부담하는 것이 일반적입니다. 신규 계약과 같은 수수료를 요구하는 것은 부당하니, 집주인이나 중개인과 충분히 협의하시는 것이 좋겠습니다. 무엇보다 기존의 권리 순위를 지키는 것이 가장 중요하다는 점을 분명히 전달하시고, 안전하게 절차를 진행하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이천시 도시계획 조례 제21조의4(자원순환 관련 시설 개발행위허가기준)에 따른 [별표 28]이 조례는 주거 환경을 지키기 위해 집이 10채 이상 모여 있는 주거 밀집 지역에서는 시설을 직선거리 300미터 이내에 짓지 못하도록 하고 있습니다. 집이 10채 미만인 곳의 경우에도 200미터 이내에는 설치가 제한됩니다. 다만, 문장 끝에 붙은 단서 조항은 이 두 가지 거리 제한에 모두 예외를 둘 수 있는 길을 열어줍니다. 만약 해당 시설이 주변 경관이나 환경과 잘 어우러지고, 주민들의 의견도 충분히 반영된다면 예외적으로 허가를 받을 수 있습니다. 즉, 비록 거리 제한 구역 안에 포함되더라도, 주민 동의를 받아서 제출하면 도시계획위원회 심의를 거쳐 개발 행위 허가를 받을 가능성이 있다는 뜻입니다. 결국 사업을 진행하려면 해당 거리 안에 살고 있는 주민들의 동의서를 먼저 확보하는 일이 가장 중요한 선결 과제라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.먼저, 토지란은 반드시 빈칸으로 두지 않아야 합니다. 아파트는 대지에 대한 지분인 대지권이 있기 때문에, 등기부등본의 대지권 표시란에 적힌 대지권의 종류와 비율을 정확하게 기재해야 합니다.다음으로, 구조와 용도는 공식 문서에 나온 명칭을 그대로 적는 것이 원칙입니다. 구조는 예를 들어 철근콘크리트조처럼 등기부등본이나 건축물대장에 나온 표현을 그대로 사용해야 하고, 용도는 ‘실거주’가 아니라 ‘아파트’로 표기해야 합니다. 참고로, 실거주는 실제로 매수인이 어떻게 사용할지를 뜻할 뿐 공식 용도 표기와는 다릅니다.마지막으로, 면적은 전용면적을 기재해야 합니다. 등기부등본의 전유부분 건물 표시란에 나오는 제곱미터 단위의 면적을 그대로 확인해서 적는 것이 정확합니다.