답변 내역

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.권리분석을 하는 방법을 가르쳐 달라는 건, 유치원생에게 2차 함수를 가르쳐달라는 것과 마찬가집니다. 권리분석은 별도의 공부가 필요합니다. 최소 6개월 이상은 공부해야 보증금을 잃지 않는 중수 정도의 반열에 오릅니다.공부가 하기 싫다면 저희같은 전문가에게 소정의 비용을 지불하고 상담을 받으시는 게 낫습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819 

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.1-2 준비물은 입찰보증금(최저매각가의 10%) 신분증 도장입니다. 통상 10시에 시작해서 11시10분에 마감하니, 마감전에 입찰서를 제출해야 합니다.3. 낙찰 이후에 제출해도 됩니다.4. 낙찰 후 2주 뒤에 매각확정이 되고 그로부터 한달간 잔금납부기한이 주어집니다. 이 기간에 잔금을 납부하면 됩니다. 경락잔금 대출을 받아 납부하기도 합니다. 초보라면 전문가의 도움을 받아 진행하는 게 편합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.법원에서 용인해 주지 않습니다. 시세 10억짜리를 1000만원에 낙찰받았다고 법원이 태클을 걸지 않는 것처럼, 권리분석을 잘못해서 10억 짜리를 6억에 낙찰을 받았지만 알고보니 대항력 있는 임차인 보증금 8억을 더 물어줘야 해서 14억에 사는 꼴이라면 입찰보증금 6000만원을 포기하는 것이 더 경제적입니다. 잔대금을 납부하지 못하면 입찰보증금은 몰수됩니다.그래서 경매전문가의 도움을 받아야 한다는 뜻입니다. 상당비용 10-20만원 아끼려다 6000만원을 날리는 우를 범하면 안된다는 의미입니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.말소된 사항은 의미 없습니다. 현재 남아있는 유효한 등기가 무엇인지, 채권이 얼마인지 등을 종합적으로 판단해 매매계약을 체결하면 됩니다. 다만 채권액 합계가 매매대금을 넘어서면 실제 매매계약이 체결되기는 어렵습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.임대인의 체납 세금이 무조건 우선이 아니라, 임차인의 전입 확정일과 조세채권의 법정기일을 따져 우선 순위가 매겨집니다. 따라서 임대차 계약후 잔금 납부전에 계약서를 들고 세무서를 방문하면 해당 임대인의 조세채권 미납 내역을 확인할 수 있습니다. 다만 임차인의 보증금이 전액 최우선변제되는 임차인은 조세채권보다 무조건 우선순위이므로 열람을 허락하지 않고, 열람을 할 실익도 없습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.경매는 어느 정도 기초적인 공부를 하고 난 다음에 실전 입찰을 해야 합니다. 권리상 하자로 인해 이를 낙찰자가 책임져야 하는 사건들이 많기 때문입니다. 주택이나 상가의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부, 그리고 그 임차인이 얼마를 배당받을지 파악하는 것이 중요합니다.토지의 경우는 해당 토지의 건축 등 개발행위 허가 가능성, 활용도 등을 따져봐야 합니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819 

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.실수라고 항변해도 받아들여지지 않습니다. 1억을 적으려다 10억을 적었다면 낙찰가는 10억이 되고 나머지 잔금을 납부하든가, 아니면 입찰보증금을 포기해야 합니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819 

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반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.대법원 사이트에서 조회 가능합니다.이외에도 사설업체가 운영하는 유료 무료 사이트들이 있습니다.대표적인 유료사이트로는 옥션원, 지지옥션, 부동산태인 등이 있습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.부동산거래신고법에 명문으로 규정된 사항입니다. 부동산거래신고법상 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결할 때는 관할 토지의 시군구청장의 허가를 받아야 합니다.다만 그 예외사항으로 경매에 의한 취득 규정을 두고 있습니다.예외사항은 이외에도.. ① 대가가 없는 상속·증여 등② 허가대상면적 미만의 토지③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용④『민사집행법』에 의한 경매⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우등이 있습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819