부동산 경매에 처음 참여해보려 하는데 권리 분석 방법이 궁금합니다.
부동산 경매에 처음 참여해보려 하는데 권리 분석이 너무 어렵습니다.
등기부등본을 볼 때 주의해야 할 권리 순서나 실제 낙찰 후 문제가 발생할 수 있는 위험 요소는 어떤 것이 있나요??
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
권리분석을 하는 방법을 가르쳐 달라는 건, 유치원생에게 2차 함수를 가르쳐달라는 것과 마찬가집니다. 권리분석은 별도의 공부가 필요합니다. 최소 6개월 이상은 공부해야 보증금을 잃지 않는 중수 정도의 반열에 오릅니다.
공부가 하기 싫다면 저희같은 전문가에게 소정의 비용을 지불하고 상담을 받으시는 게 낫습니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 경매의 권리분석의 기초는 말소기준권리를 찾아서 위로는 인수, 밑으로는 소멸이라는 공식을 공부를 해야 합니다.
우선 말소기준권리로는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류 등이 있을 수가 있습니다.
등기부등본을 보는 것도 좋지만 유료경매사이트에서 이러한 권리분석을 잘 해 놓은 것을 참조를 하시는게 훨씬 보기는 좋습니다. 가장 중요한 것은 말소기준권리를 통해서 낙찰가 산정을 잘하는 것이고 잘 못 분석해서 인수된 권리가 있을 경우 매매가 보다 높게 낙찰을 받을 수 있으니 그러한 점을 조심해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,선순위 권리
말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 경매 후에도 유효합니다
대표적인 예:
선순위 임차인
선순위 전세권
선순위 근저당권 (말소되지 않음)
선순위 권리는 낙찰자가 인수해야 하므로, 이 권리의 금액만큼 낙찰가에 더해 비용으로 계산해야 합니다
, 대항력 있는 임차인
확정일자 + 주민등록 + 실제 거주 → 이 3가지를 모두 갖춘 임차인은 대항력을 가집니다
대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 선순위일 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다
, 유치권
등기부에 표시되지 않지만 실제 점유자가 공사비를 못 받았다며 유치권 주장할 수 있습니다
이런 경우 명도 지연 가능성이 있고, 소송까지 가야 할 수도 있습니다
,불법 점유자 / 명도 저항
점유자가 등기부에 없는 사람일 경우, 명도가 어려울 수 있습니다
명도소송, 강제집행까지 갈 수 있으므로, 현장조사가 필수입니다
이런부분들을 잘 체크하시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매시에는 권리분석이 필수적이며, 권리분석이 잘 못되면 오히려 손해를 보게되는 경우도 발생하므로 반드시 사전에 권리분석에 대한 학습을 하시고 충분한 연습을 한 후 접근하시는 것이 좋습니다. 권리분석의 예를 들면, 경매낙찰시 인수되는 권리를 주의해야하는데, 대표적인 것이 배당요구를 하지않은 전세권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 유치권, 법정지상권 등 입니다. 만일 가처분이 되어 있다면 해당 부동산을 다른 사람에게 양도하거나 저당권 설정 등의 처분을 하지 못하게 되어 재산권 행사를 할 수 없게됩니다. 경매시에는 반드시 권리분석을 잘 해서 매각에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리가 있는지를 잘 살펴보는 것이 매우 중요합니다.
이와 관련하여 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 경매에 참석전 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전에 연습이 좀 필요한데, 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있으나 내용은 제한적입니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
권리분석은 등기부상의 권리 중에서 경매개시원인이 되는 권리및 그것의 선순위 권리와 후순위권리를 알아내는 것이 중요합니다. 또한 선순위권리에 임차인의 대항력이 있는지를 확인하셔야 명도가 진행될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데 갑구는 소유자 정보와 가압류, 가처분, 압류 등의 권리 제한 사항이 기재됩니다. 이 중에서도 가압류와 압류는 선순위일 경우 낙찰 이후에도 인수해야 할 가능성이 있습니다.
을구는 저당권, 근저당권, 전세권,임차권 등이 기재되는데 보통 경매 저당권 실행에 의해 이루어지는 경우가 많습니다. 이때 경매개시의 원인이 된 저당권보다 먼저 설정된 권리가 있다면 낙찰자가 인수해야 합니다.
경매하실 때 유치권을 조심해야 합니다. 등기되지 않은 권리로 공사비 미지급을 이유로 점유 중인 경우 낙찰자가 부동산을 인도받기 어렵습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
표제부와 갑구, 을구를 꼼곰히 보시고 권리 순서를 결정하신 뒤 말소기준 권리와 인수 권리 체크 후 소유권 상실 위험니아 추가 금전 부담분이 있을지 따져보시기 바랍니다