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일본의 부동산 버블 당시에 부동산 가격 수준은 어느 정도였나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.일본의 1980년대 경제 호황 당시, 특히 1986년부터 1991년까지의 기간은 일본 부동산 버블의 정점으로 여겨집니다. 이 시기에 일본의 부동산 가격은 전 세계적으로도 유례없는 수준으로 치솟았습니다. 부동산 가격의 수준을 설명할 때 자주 언급되는 몇 가지 대표적인 사례가 있습니다:도쿄 도심지의 부동산 가격:버블 절정기였던 1989년에서 1991년 사이, 도쿄 도심에 위치한 황궁(일본 천황이 거주하는 곳)의 토지 가치는 일본 전체의 부동산 가치를 초과한다는 말이 있을 정도로 높았습니다. 일부 추정에 따르면, 당시 황궁의 가치가 미국 전체 부동산의 가치에 육박한다고 할 정도로 과장되기도 했습니다. 이 말은 비록 과장되었을 수 있지만, 당시 도쿄 부동산 시장의 과열 정도를 잘 보여줍니다.도쿄의 주요 상업지구인 긴자(Ginza)나 마루노우치(Marunouchi) 지역의 땅값은 평방미터당 수천만 엔에 달했으며, 일부 지역에서는 1억 엔(약 1,000만 달러)을 넘는 곳도 있었다고 합니다.전국적인 부동산 가격 상승:도쿄뿐만 아니라 오사카, 나고야 등의 대도시에서도 부동산 가격이 급등했습니다. 1985년부터 1991년 사이에 일본 전국의 상업용 부동산 가격은 약 3배 상승하였고, 주거용 부동산 가격도 두 배 이상 올랐습니다.기타 사례:당시 일본 전역에서 부동산에 대한 투기 열풍이 불면서, 작은 땅 한 조각도 엄청난 가격에 거래되는 경우가 많았습니다. 예를 들어, 지방 도시에서도 대도시와 비교할 수 없을 정도로 작은 규모의 토지조차도 엄청난 가격 상승을 경험했습니다.이러한 부동산 버블은 결국 1991년 버블 붕괴와 함께 급격한 하락세를 맞게 됩니다. 이후 일본은 '잃어버린 10년'이라 불리는 장기적인 경제 침체에 빠졌으며, 부동산 가격은 하락세를 이어가 오늘날에도 여전히 버블 당시의 최고점에는 미치지 못하고 있습니다.
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24.09.01
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경쟁력있는 분양가를 위해 건설비 인하가 차후에 가능할까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.최근 몇 년간 건설 비용이 상승하면서 신축 분양가가 높아지고 있는 것은 사실입니다. 건설비에는 자재비, 인건비, 각종 규제 준수 비용 등이 포함되며, 이들 요인이 모두 분양가에 영향을 미치고 있습니다.건설비를 인하할 가능성에 대해서는 몇 가지 중요한 요인들이 고려될 수 있습니다:자재비 인하: 자재비는 건설비의 큰 부분을 차지합니다. 만약 글로벌 원자재 가격이 하락하거나, 보다 저렴한 대체 자재가 개발된다면 자재비 절감을 통해 건설비를 낮출 수 있을 가능성이 있습니다.인건비 변화: 건설 현장 인력의 인건비가 중요한 요소인데, 자동화 기술이나 새로운 공법 도입으로 인건비를 절감할 수 있을지 모릅니다. 그러나 인건비 절감은 노동 시장의 상황과 직접적으로 연관되어 있어 단기간에 큰 변화를 기대하기는 어렵습니다.정부 정책: 정부가 분양가를 안정화하기 위해 규제를 완화하거나, 인허가 절차를 간소화하는 등의 정책을 시행할 경우 건설비가 낮아질 수 있습니다.기술 발전: 모듈러 건축이나 3D 프린팅 기술 등 새로운 건설 기술이 발전하면서 건설 효율이 높아지면 건설비 절감에 기여할 수 있습니다.그러나 이러한 요인들이 실제로 건설비 인하로 이어질지는 불확실하며, 시장 상황에 따라 다를 수 있습니다. 또한 건설비 인하가 단기간에 이루어지기는 어렵기 때문에, 경쟁력 있는 분양가를 위해서는 다양한 대안이 필요할 수 있습니다.따라서, 당장은 큰 변화가 없겠지만 장기적으로는 이러한 변화들이 발생할 가능성은 있습니다.
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24.09.01
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동거인 상속공제 기간에 대해서 궁금해요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.동거인 상속공제와 관련하여, 귀하의 경우 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다. 동거인 상속공제는 피상속인과 상속인이 10년 이상 같은 주택에서 함께 거주한 경우에 적용될 수 있는 혜택입니다. 그러나 이 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.1세대 1주택 요건: 동거인 상속공제를 받기 위해서는 상속개시 당시 피상속인(어머니)이 소유한 주택이 1세대 1주택이어야 합니다. 다만, 피상속인이 생전에 소유했던 주택을 처분하고 다른 주택으로 교체한 경우에도 1세대 1주택으로 인정될 수 있는 경우가 있습니다.동거 기간: 피상속인과 상속인이 최소 10년 이상 같은 주택에서 함께 거주해야 동거인 상속공제를 받을 수 있습니다. 이 기간은 동일한 주소에서 함께 주민등록을 유지하며 거주한 기간을 기준으로 산정됩니다.분양권 문제: 분양권 소유가 1세대 1주택 요건에 영향을 줄 수 있는지에 대한 질문인데, 일반적으로 분양권은 주택으로 간주되지 않지만, 분양권이 실제 주택으로 전환되면 그 시점부터 1세대 2주택 문제로 해석될 수 있습니다. 그러나 이 경우 2006년에 분양권을 받고 이를 매각하셨다면, 분양권 자체가 상속공제에 직접적인 영향을 주지 않을 가능성이 높습니다.10년 요건 충족 여부: 어머니와 함께 거주한 기간이 10년 이상이어야 하므로, 귀하의 경우 2021년 3월 22일부터 어머니와 함께 새로운 주택에서 거주하신 것으로 보입니다. 만약 2031년 3월 22일 이전에 상속이 개시된다면 10년 거주 요건이 충족되지 않아 상속공제를 받기 어려울 수 있습니다.따라서 귀하의 상황에서는 현재 거주하고 있는 주택에서 어머니와 2031년 3월 22일까지 거주하셔야 동거인 상속공제 혜택을 받을 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 이와 관련한 법적 해석은 복잡할 수 있으므로, 구체적인 상황에 따라 세무사나 변호사와 같은 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
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24.09.01
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형이 임대아파트를 제명의로 부탁하는데 괜찮을까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.형이 임대아파트를 동생 명의로 신청하게 되면, 동생에게 여러 가지 잠재적인 불이익이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 구체적인 영향은 다음과 같습니다:주택 소유 이력 등록: 동생이 임대아파트를 본인의 명의로 신청하고 거주하게 되면, 주택 소유 이력이 남게 됩니다. 이후 동생이 실제로 본인의 집을 구입하고자 할 때, 주택 구입에 관련된 다양한 정부 지원 프로그램이나 대출 혜택을 받는 데 제한이 있을 수 있습니다.향후 임대주택 신청 제한: 한 번 임대아파트에 입주하게 되면, 향후 다른 임대주택 신청 시 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 임대아파트의 특성상 특정 소득 기준이나 주택 소유 여부에 따라 자격이 결정되기 때문에 동생이 이 자격을 상실하게 될 수 있습니다.대출 및 금융상품 이용 제한: 동생이 임대아파트에 거주한 기록이 남으면, 이후 주택 관련 대출이나 전세자금 대출을 신청할 때 불이익을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 대출 한도가 줄어들거나 대출 자격이 박탈될 수 있습니다.법적 책임 문제: 임대아파트는 신청자 본인이 실제로 거주해야 하며, 그렇지 않을 경우 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 만약 형이 실제 거주자가 되고 동생은 서류상 명의만 빌려준 것이 적발될 경우, 임대차 계약이 해지되거나 동생이 법적 책임을 질 수 있습니다.형과의 관계 악화 가능성: 만약 나중에 이 문제가 불거지거나, 형이 동생의 명의로 임대아파트를 얻은 뒤 문제를 일으킬 경우, 형과 동생 간의 관계에 심각한 불화가 생길 수 있습니다.이러한 이유로, 동생이 형의 부탁을 들어주는 것은 매우 신중하게 고민해야 합니다. 형의 부탁을 들어줌으로써 당장 도움이 될 수는 있지만, 동생이 장기적으로 겪을 불이익이 훨씬 클 수 있습니다. 동생에게 이 문제의 심각성을 충분히 설명하고, 자신의 장기적인 주택 계획을 위해 현명한 결정을 내릴 수 있도록 도와주는 것이 중요합니다.
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24.09.01
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부실공사가 많은 아파트 브랜드는 통계 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.아파트 부실공사와 관련된 정보를 사전에 파악하는 것은 매우 중요한 일입니다. 하지만 특정 아파트 브랜드의 부실시공 비율을 정확하게 나타내는 공개된 통계자료는 찾기 어렵습니다. 부실시공 관련 문제는 다양한 요인에 따라 발생할 수 있으며, 주로 국토교통부, 지방자치단체, 또는 민간 소비자 보호 단체에서 조사한 내용을 통해 파악할 수 있습니다.다만, 몇 가지 방법을 통해 정보를 얻을 수 있습니다:국토교통부 및 지방자치단체 자료: 국토교통부와 지방자치단체에서는 아파트 품질검사나 안전점검 결과를 발표할 때가 있습니다. 이를 통해 특정 건설사의 시공 문제가 공개될 수 있습니다.소비자 보호 단체와 온라인 커뮤니티: 소비자 보호 단체에서 발행하는 리포트나 아파트 관련 온라인 커뮤니티에서 특정 브랜드에 대한 피드백을 확인할 수 있습니다. 사용자들의 경험담을 바탕으로 특정 건설사의 부실시공 문제를 파악할 수 있습니다.언론 보도: 특정 아파트 브랜드의 부실시공 문제가 언론에 보도된 사례가 있을 수 있습니다. 주기적으로 부동산 관련 뉴스를 확인하는 것도 도움이 될 수 있습니다.국내 건설사 평가 리포트: 일부 기관에서는 건설사별 시공 능력이나 평판을 평가하는 리포트를 발행하기도 합니다. 이런 자료를 참고해 상대적으로 신뢰할 수 있는 건설사를 선택할 수 있습니다.결론적으로, 공식 통계보다는 다양한 출처의 정보를 수집하여 판단하는 것이 중요합니다. 아파트 구매 전에 이러한 자료들을 종합적으로 검토해보는 것을 권장드립니다.
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24.09.01
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감평가 대비 대출 많은 단독주택, 재개발 입주권 문의
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.재개발 사업에서 입주권을 받을 때, 대출이 많은 것이 입주권 수령에 직접적인 불이익을 주는 경우는 없습니다. 입주권의 배정은 일반적으로 토지 면적, 감정평가액 등을 기반으로 결정됩니다. 대출 여부와 상관없이 토지나 주택의 평가 가치를 기준으로 입주권이 배정되며, 대출은 주로 재산권의 문제로서 고려됩니다.하지만 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다:대출 상환: 재개발이 완료되면 입주권을 분양받는 시점에서 대출금을 상환해야 할 수도 있습니다. 이는 분양가와 함께 부담이 될 수 있습니다.분담금 부담: 입주권을 받을 때 추가로 발생하는 분담금이 있을 수 있는데, 이 경우 대출 상환 부담과 함께 추가적인 재정적 부담을 감당해야 할 수도 있습니다.신용도 및 추가 대출: 재개발이 진행됨에 따라 추가 자금이 필요할 경우 대출을 더 받거나 신용도 관리를 해야 할 수 있습니다. 현재 대출이 많다면 추가 대출이 어려울 수도 있습니다.결론적으로, 대출 자체가 입주권 수령에 직접적인 불이익을 주지는 않지만, 대출이 많을 경우 재정적으로 추가적인 부담을 고려해야 합니다. 재개발 진행 중에 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다. 전문가와 상담하여 재정 계획을 세우는 것이 좋습니다.
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24.09.01
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신축 아파트는 보통 어느정도 가격적으로 메리트가 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.신축 아파트는 여러 면에서 가격적으로 메리트를 가지며, 이는 주로 상태, 설계, 기술, 그리고 시장 수요에 기인합니다. 신축 아파트의 가격적 메리트와 "신축"이라는 타이틀이 언제까지 유지되는지에 대해 설명드리겠습니다.1. 신축 아파트의 가격적 메리트최신 설계 및 기술: 신축 아파트는 최신 건축 기술과 트렌드를 반영한 설계가 적용됩니다. 스마트홈 시스템, 최신 인테리어 디자인, 친환경 자재 사용 등이 포함되어 있어 입주자들에게 더 큰 편의성과 가치를 제공합니다.상대적으로 낮은 유지보수 비용: 신축 아파트는 건물과 설비가 모두 새 것이기 때문에 초기 몇 년 동안은 유지보수 비용이 거의 들지 않거나 매우 적습니다. 이는 기존 아파트와 비교했을 때 큰 장점입니다.프리미엄: 신축 아파트는 입주 초기에는 주변 시세보다 높게 형성되는 경우가 많습니다. 특히 서울과 같은 공급이 제한적인 지역에서는 신축 아파트에 대한 수요가 높아, 초기 분양가 대비 큰 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다.높은 임대 수익: 신축 아파트는 최신 시설과 편의성을 갖추고 있기 때문에, 임대 수요가 높고 임대료도 높은 수준에서 형성될 가능성이 큽니다.2. "신축"이라는 타이틀의 지속 기간첫 5년 이내: 일반적으로, 아파트가 지어진 후 5년 이내에는 신축으로 간주됩니다. 이 기간 동안은 건물의 상태가 매우 양호하며, 설계나 시설도 최신 상태를 유지하고 있습니다.5~10년 사이: 이 시기에도 여전히 "준신축"으로 불리며, 신축 아파트의 장점이 남아 있습니다. 그러나 시장에서는 점차 신축 프리미엄이 감소하고, 유지보수나 리모델링이 필요해질 수 있습니다.10년 이후: 보통 10년이 지나면 신축이라는 타이틀은 거의 사라지며, 중고 아파트로 인식되기 시작합니다. 이때부터는 입지, 관리 상태, 주변 환경 등이 더 중요하게 작용하며, 신축 메리트는 상당히 줄어듭니다.3. 신축 메리트의 감소 시기입지와 시장 수요에 따라 차이: 신축 아파트의 메리트가 감소하는 시점은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 서울과 같은 인기 지역에서는 신축 메리트가 더 오래 유지될 수 있지만, 다른 지역에서는 상대적으로 더 빠르게 감소할 수 있습니다.주변 개발과 경쟁 아파트: 주변에 더 많은 신축 아파트가 공급되거나, 해당 지역에 새로운 개발이 이루어지면 기존 신축 아파트의 메리트가 빨리 감소할 수 있습니다.결론신축 아파트의 가격적 메리트는 초기 몇 년 동안 가장 큽니다. 5년 이내에는 신축으로 간주되며, 10년이 지나면 일반적으로 신축 메리트가 거의 사라지게 됩니다. 따라서 신축 아파트의 구매를 고려할 때, 이 시기를 염두에 두고 장기적인 관점에서의 가치와 편의성을 고려하는 것이 중요합니다.
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24.09.01
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노후화 된 아파트를 재건축하기전에 안전진단은 필수조건인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.온화한돌고래유니파파님. 노후화된 아파트를 재건축하기 위해서는 안전진단이 필수적인 절차입니다. 안전진단은 재건축을 결정하는 중요한 첫 단계로, 재건축이 필요한지 여부를 판단하는 기준이 됩니다. 아래에 안전진단과 관련된 주요 사항을 설명드리겠습니다.1. 안전진단의 필수성안전진단은 재건축을 추진하기 위해 반드시 거쳐야 하는 절차입니다. 이는 건물의 구조적 안정성, 설비 상태, 주거 환경 등을 종합적으로 평가하여, 해당 건물이 재건축이 필요한 상태인지 확인하는 과정입니다.법적으로 안전진단을 통과하지 못하면 재건축을 진행할 수 없습니다. 안전진단 결과에 따라 재건축 추진이 결정되기 때문에 매우 중요한 단계입니다.2. 안전진단의 평가 기준안전진단은 보통 구조 안전성, 주거 환경, 설비 노후도, 유지 관리 상태 등을 평가합니다. 이 항목들에 대한 점수를 합산하여 최종 등급을 결정합니다.진단 결과는 A~E 등급으로 나뉘며, D등급 이하가 나와야 재건축이 가능하다는 판정을 받게 됩니다. D등급은 조건부 재건축이 가능하며, E등급은 재건축이 필요하다는 의미입니다.3. 안전진단 과정예비 안전진단: 첫 단계로서, 기초적인 검사와 서류 검토를 통해 재건축이 필요한지 여부를 간단히 판단합니다.정밀 안전진단: 예비 안전진단을 통과하면, 정밀한 검사가 진행됩니다. 여기에는 구조 검사, 설비 검사, 환경 검사 등이 포함됩니다.조건부 재건축 여부: 정밀 진단 결과에 따라 추가 보강을 통해 사용할 수 있는 경우가 있습니다. 이 경우 보강을 선택하거나, 추가 심의를 통해 재건축을 진행할 수 있습니다.4. 안전진단 결과에 따른 조치재건축 허용: D등급 이하의 결과가 나오면, 재건축이 가능하게 됩니다.재건축 불허: C등급 이상이 나오는 경우, 재건축은 허용되지 않으며 보강 공사 등 유지 관리를 통해 사용해야 합니다.결론안전진단은 재건축을 추진하기 위한 필수 조건입니다. 이 절차를 통해 건물의 현재 상태를 정확히 파악하고, 재건축이 필요한지 여부를 결정하게 됩니다. 안전진단 결과에 따라 재건축 가능 여부가 결정되므로, 재건축을 계획하고 계신다면 안전진단 절차를 신중하게 진행해야 합니다.
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24.09.01
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중국인 수도권아파트 매입이 증가했다는데 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.중국인들이 수도권 아파트 매입을 증가시키는 이유는 여러 가지 경제적, 사회적 요인들이 결합된 결과로 볼 수 있습니다. 이러한 현상을 이해하기 위해 몇 가지 주요 원인을 살펴보겠습니다.1. 안전한 자산으로서의 한국 부동산한국의 부동산, 특히 수도권 아파트는 안정적인 투자처로 여겨지고 있습니다. 한국의 경제와 부동산 시장은 비교적 안정적이며, 정부의 규제가 강하지만 그만큼 시장의 신뢰도도 높습니다. 이는 중국 내 불확실성에 대비한 자산 보호 및 분산 투자 전략의 일환으로 해석될 수 있습니다.2. 중국 내 자산 규제 강화중국 정부는 자국 내 자산 투기를 억제하기 위해 부동산 규제를 강화하고 있습니다. 이에 따라 중국 내에서 부동산 투자 기회가 제한되면서, 자산을 해외로 분산시키려는 움직임이 나타났습니다. 한국은 지리적으로 가깝고, 투자하기에 적합한 환경을 제공하고 있어 중국인들의 관심을 끌고 있습니다.3. 한국의 경제적 매력한국은 선진국 중에서도 경제가 지속적으로 성장하고 있는 국가 중 하나입니다. 또한 수도권은 교육, 의료, 교통 등 인프라가 잘 갖춰져 있어 거주 목적으로도, 투자 목적으로도 매력적인 지역입니다.특히 수도권의 아파트는 높은 임대 수익과 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 곳으로 평가됩니다.4. 자녀 교육 및 거주 목적으로의 매입일부 중국인들은 자녀 교육이나 향후 가족의 이주를 염두에 두고 한국의 수도권 아파트를 매입하기도 합니다. 한국의 교육 환경은 아시아에서 경쟁력이 높으며, 많은 중국인들이 자녀를 한국의 학교에 보내기 위해 주거지를 마련하는 경우도 있습니다.5. 위안화 평가절하 및 자산 보호위안화 평가절하 가능성이나 중국 경제의 불확실성으로 인해 중국인들은 자산을 해외로 이전하고자 합니다. 한국의 부동산은 비교적 안정적인 자산으로 인식되며, 특히 서울과 같은 대도시의 부동산은 가치 상승의 가능성이 높다고 평가됩니다.6. 비교적 낮은 진입 장벽한국에서 외국인의 부동산 매입에 대한 규제가 상대적으로 약한 편입니다. 다른 나라에 비해 외국인들이 부동산을 매입하는 데 큰 어려움이 없기 때문에, 투자처로서 한국을 선택하는 경우가 많습니다.결론중국인들이 수도권 아파트를 매입하는 것은 한국 부동산의 안정성과 매력, 중국 내 자산 규제 강화, 자녀 교육 및 거주 목적, 자산 보호 전략 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 이는 한국의 경제와 부동산 시장이 국제적으로도 신뢰받고 있다는 반증이기도 합니다.이러한 현상이 반드시 한국에 대한 개인적인 감정과 직접적인 연관이 있는 것은 아니며, 주로 경제적 이익과 투자 전략의 관점에서 이해하는 것이 적절합니다.
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24.09.01
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기준금리를 내리면 집값은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.기준금리가 인하되면 일반적으로 부동산 가격, 특히 주택 가격에 상승 압력을 가할 가능성이 큽니다. 이와 관련된 이유를 살펴보겠습니다.1. 대출 이자 부담 감소기준금리가 인하되면, 은행들이 대출 금리를 인하하게 됩니다. 이로 인해 주택담보대출(주택 대출)을 받는 사람들의 이자 부담이 줄어들게 됩니다.이자 부담이 줄어들면 더 많은 사람들이 대출을 통해 주택을 구매하려는 경향이 생기며, 이는 주택에 대한 수요를 증가시킵니다.2. 주택 구매 수요 증가금리가 낮아지면 대출이 더 저렴해지기 때문에, 기존에 집을 구매하려 했던 사람들이 대출을 더 쉽게 받을 수 있게 됩니다. 또한, 투자 목적으로 집을 구매하려는 사람들도 늘어날 수 있습니다.이러한 수요 증가가 부동산 가격 상승을 부채질할 수 있습니다.3. 투자 대체재로서의 부동산금리가 낮아지면, 예금이나 채권 같은 전통적인 저위험 자산의 수익률이 하락하게 됩니다. 이에 따라, 투자자들은 더 높은 수익을 기대할 수 있는 부동산 시장으로 자금을 옮기려는 경향이 생깁니다.이 역시 주택 수요를 증가시키며, 가격 상승을 초래할 수 있습니다.4. 현재 수도권 아파트 시장 상황현재 수도권 아파트 가격이 상승하는 추세라면, 기준금리 인하는 이 상승세를 더욱 강화할 수 있습니다. 금리가 낮아질수록 더 많은 사람들이 주택 구매에 나서기 때문에, 가격 상승 압력이 더 커질 수 있습니다.결론기준금리 인하는 대체로 부동산 가격을 상승시키는 요인으로 작용합니다. 이미 주택 가격이 상승 추세에 있는 상황에서 기준금리가 인하되면, 이는 부동산 시장에 추가적인 상승 압력을 가할 수 있습니다. 따라서 정부나 중앙은행이 금리 인하를 고려할 때, 이러한 부작용을 완화하기 위해 추가적인 규제나 대책을 마련할 가능성도 있습니다.만약 금리 인하가 집값 상승을 더 부추길 가능성이 있다고 판단된다면, 정부는 주택담보대출 규제 강화, 세제 정책 변경 등을 통해 시장 과열을 방지하려 할 수도 있습니다.
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