전문가 프로필
프로필
답변
잉크
답변 내역
전체
경제
자격증
학문
작은 상가를 세를 주고 있어요
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 월차임(월세)는 계약서 상 등으로 정해진 날에 납입을 완료 해야하는 것으로, 그 달 내에 보내셨다고 해도 원래의 약속을 이행하지 않았기 때문에 연체를 주장하실 수 있습니다.1) 상가임대차보호법상 3기 이상 차임 연체 시 임대인은 임차인에게 계약해지 통보 및 부동산 인도 청구를 할 수 있습니다.2) 만일 계약 해지를 원하여 통보를 하였음에도 불구하고 임차인이 협조를 하지 않을 경우, 명도소송 및 명도공증에 대해서 알아보시기 바랍니다.- 이는 민사전문 법률전문가에게 자문을 하실 경우 보다 더 상세하게 답변을 받으실 수 있다고 판단됩니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 /
부동산
23.04.13
0
0
전세계약 및 매매 같은날 동시진행되어 대항력, 우선변제권이 매매계약보다 하루 늦은 경우 문제가 될 수 있을까요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 답변을 세세히 다루지는 못하였으나, 주요 부분만 정리해서 작성하였음을 먼저 말씀드립니다.1) 우선 전임대인과 임대차 계약 후 받은 확정일자는 입주, 대항력까지 갖춰야 후순위 권리, 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.2) 즉, 현임대인의 매매계약과 동일한 날짜에 전입신고를 하셨을 경우 소유권이전등기가 당일 행해졌다면, 대항력은 그 다음 날 0시에 효력이 발생하므로 우선변제권도 그 때 발생합니다.3) 갑구와 을구가 서로 간 다툼이 있을 때에는 접수번호 순으로 순위를 매깁니다.4) 가압류는 자동 말소가 되지 않습니다. 다시 말해, 설사 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선 변제를 받아도 가압류권자와의 법적 다툼은 상황에 따라 계속될 수도 있음을 숙지하여 주시기 바랍니다.2. 임대차계약서를 분실한 후 해당 공인중개사사무소 폐업 및 임대인의 사망 등의 사유로 발급이 어려울 경우 최종 확정일자를 받은 관할 주민센터에 방문하시어 신분증과 함께 임대차정보 제공 동의서를 작성 후 제출하시어 재발급 받으실 수 있습니다. 3. 당해세 체납에 대한 세무서 등의 압류가 존재할 경우, 원칙적으로는 그 당해세가 우선하여 변제되는 순위에 있사오니, 예외 적용 사례 등이나 보다 더 자세한 사항에 대한 자문이 필요하실 경우 세무 전문가에게 상담 요청을 하여주시기 바랍니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 /
부동산
23.04.12
0
0
도시형 주택도 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 도시형 생활주택은 원칙적으로 주택수에 포함됩니다.1) 도시형 생활주택은 혼족(1 ~ 2인 가구)이 증가함에 따라 서민의 주거 안정을 위해 도입된 주거 형태로, 주거용으로 사용할 경우 주택수에 포함되어 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 과세대상이 될 수 있습니다.2) 도시형 생활주택은 단지형 연립, 다세대 주택과 원룸형 주택으로 나누어지는데, 그 중 원룸형 주택은 층수 제한이 단지형 주택보다 완화된 편으로 오피스텔과 유사한 구조로 되어 있습니다. 다만, 도시형 생활주택은 <주택법> 적용을 받고, 오피스텔은 준주택으로 분류하므로 <건축법>을 적용 받게 됩니다.2. 하지만 도시형 생활주택을 매입해서 임대사업자 등록을 하고 임차인으로부터 임대료를 받으신다면, 이에 대한 경우는 달라질 수 있습니다.1) 이는 주거용이 아닌 사업용으로의 전환으로 상황이 달라졌기 때문입니다.2) 보다 더 자세한 사항에 대한 자문이 필요하실 경우 실제 전문가에게 상담 요청하여 주시기 바랍니다.3. 오피스텔 외에 도시형 생활주택과 유사한 또 다른 건축물 중 생활형 숙박시설이 있습니다.1) 생활형 숙박시설은 오래 전 '호텔 장기 숙박'에서 유래되었고, 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 건축물로 주택수에 포함되지 않는다는 점을 장점으로 내세울 수 있습니다.2) 한 번, 호텔 서비스 제공이 가능한 오피스텔을 떠올려 보시는 건 어떠신지요.- 호텔급 편의시설 및 부대시설을 갖추고 있음.- 각 세대는 호텔 객실 급 편의서비스가 가능.- 임대료가 호텔 숙박료보다 저렴함.• 매매가로 환산하여 계산해도 이득.3) 하지만 이 숙박시설 역시 현재 법적으로 제한을 강화하고자 하는 움직임이 있으므로 추 후의 동향까지 예측하여 거래에 임해 주시기 바랍니다.4. 이상 답변을 마치겠습니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 /
부동산
23.04.12
0
0
전세 계약금 또는 매매 중도금을 넣고 못들어간다고 했을 경우 궁금합니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 임대인과 임차인 간 계약 시 이행 착수 전 계약을 해지하게 될 경우, 계약사항에 따라 달라질 수 있습니다.1) 계약금에는 해약금의 성질이 있으며, 쌍방이 합의 하에 위약금에 대한 특약을 하였을 때에는 임차인은 계약금 포기 후 일방적으로 해지가 가능하고, 임대인은 계약금 배액(2배)을 상환함으로써 일방적으로 계약 해지가 가능합니다.2) 대출 실행 불가 사유가 목적물과 관련이 없다면, 계약금 반환은 사실상 불가하다고 판단됩니다.3) 계약금 계약 시 별도의 위약금에 관한 특약이 없을 경우에는, 어느 한 쪽이 계약금 관련 소를 제기하지 않는 이상 계약금 반환할 여지는 있습니다.2. 매매계약에서 중도금까지 납부 후 계약 해지를 원하실 경우 쌍방의 동의 및 의사 합치가 있어야합니다.1) 다만 이럴 경우에는 서로 간에 실제 손해가 발생한 쪽에서 별도로 손해배상을 청구할 수도 있다는 점 반드시 숙지 부탁드립니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 /
부동산
23.04.12
0
0
부동산 계약시 공인 수수료는 현금영수증 안되나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 중개보수는 현금 정산시 원칙적으로 현금영수증을 발행 해야 합니다.2. 단, 중개보수를 현금 외 정산(예를 들어 신용카드 등)하셨을 경우 현금영수증 발행이 불가하오니 참고 부탁드립니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 /
부동산
23.04.12
0
0
직거래 전세 계약하려 합니다. 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 우선 설명드리기에 앞서 되도록이면 개업공인중개사의 주도 하 쌍방 계약을 하시기를 당부드리며, 부득이한 사유로 직거래를 하셔야 한다면 몇 가지 주의사항을 체크하신 후 거래를 하여 주시기를 바랍니다.2. 주택 기준, 전세권설정계약을 전세권설정자(부동산소유자)와 전세권자(전세금지급자)의 직거래 시에는 먼저 인터넷등기소 등을 이용하여 해당 주소 상 토지 및 건축물의 권리관계를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.1) 인터넷 등기소에서 해당 주소를 검색 후 부동산등기사항증명서를 발급 받은 후, 부동산소유자와 실제 전세권설정자가 동일 인물인지와 갑구(소유권에 관한 권리)와 을구(소유권 외의 권리)를 체크하십시오.2) 갑구란에 소유권 외에 가압류 등의 권리가 있을 경우 해당 거래는 되도록 피해주시기를 바랍니다.3) 보통 을구란에 저당권설정등기가 설정되어 있는 부동산이 대다수이며, 이는 부동산을 담보로 대출 받아 구입하였을 당시 설정된 권리로 채권최고액이 부동산 매매가액을 초과하지 않는 지 확인해 주시고, 초과하지 않을 시 후순위 권리자 등이 설정돼 있는 지 파악해 주십시오.4) 그 외 등기부등본상 확인되지 않은 권리가 존재하는 지 반드시 전세권설정자에게 꼭 문의하시기를 바랍니다.2. 그 다음으로 전세권설정계약 당시 전세금을 일시금으로 납입하실 지, 계약금, 중도금, 잔금 순으로 나눠서 계약을 하실 지 정해주시고, 후자일 경우 잔금청산일과 부동산을 인도받는 날이 동시이행관계에 있으므로 이 점을 참고하시어 잔금일을 정해주시기 바랍니다.1) 계약금계약을 할 경우 그 금원에는 해약금의 성질이 있으며, 별도로 위약금에 대한 특약을 원하실 경우 전세계약서 상 특약사항에 해당 내용을 꼭 기재해주시기를 바랍니다.ex) 계약금 지급 후 이행착수(보통 중도금 지급일) 전에 당사자 일방이 고의 또는 과실 없이 계약 해지를 원할 경우, 전세권자는 계약금을 포기하고 전세권설정자는 그 배액(2배)를 상환하고 해지를 할 수 있다.2) 그 외 계약서 작성 시 민법 및 민사특별법 조항에서 보호되지 않는 사항을 쌍방의 합의 하에 특약사항으로 기재하여 주십시오.3. 계약금, 중도금, 잔금 지급 시 전세권설정자의 명의로 된 계좌에 입금을 하여 주시고, 그 분의 부득이한 사정 등으로 인하여 대리인 등의 계좌로 입금하셔야 할 경우에는 특약사항에 그 내용 및 취지를 반드시 기재해 주시기 바랍니다.1) 이는 사고를 미연에 방지하고자, 만일 추 후 분쟁 발생 시 전세권자의 보증금 미지급 등의 사유로 법적 다툼으로 이어질 수 있습니다. 필히 숙지 부탁드립니다.4. 마지막으로 계약을 완료하는 즉시 등기소에 전세권설정등기를 해주십시오.1) 전세권설정등기는 후순위, 기타 채권자보다 우선하는 변제권이 생기며, 거주하는 주택이 경매가 될 경우에도 별도 배당요구 없이 자동으로 배당을 받을 수 있는 힘이 부여됩니다.5. 제 기준으로 작성한 계약 전반의 주의사항으로 마무리 지으며, 계속 설명드리기에는 작성글이 더 길어질 듯 하여, 이상으로 이만 답변을 마치겠습니다. 추가적으로 문의하실 내용이 있으실 경우 또는 주택 외의 전세권설정계약에 관한 자세한 자문을 원하실 경우 가까운 공인중개사사무소에 질의하여 주시기 바랍니다.1) 제가 사무소 운영에 대해서 전부를 다 알지는 못하지만, 제 경험 상 웬만하면 자기 일처럼 생각해서 상담해 주시는 소장님들이 많았습니다. 이 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 /
부동산
23.04.11
0
0
전세금 잔금을 계약서 기한내에 입금하지 않은 경우 계약해지 가능 한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 우선 전세권에 대한 갱신을 요청한 전세권자가 여전히 점유물을 점유하고 있는 상태에서 약속한 기한까지 보증금을 미지급 중이라면, 전세권설정자는 이행지체의 사유로 그 계약의 해지를 통보할 수 있으며, 명도청구 행사 또는 명도청구 소송이 가능하다고 판단됩니다.1) 계약서 작성 없이 구두로 한 계약이라고 하더라도, 녹취, 문자(혹은 카카오톡) 기록 등의 증빙할만한 객관적인 자료가 있을 경우, 사전에 미리 자료부터 수집하여 권리 행사하시기를 바랍니다.2. 이 경우는 <민법> 법률 조항에도 명시된 임대인의 보증금 미지급 및 임차인 2기 차임 연체로 인한 제재 등의 늘상 일어나는 사례와는 달리 흔치 않게 발생하는 사례로써 저의 답변은 참고용으로만, 더 자세한 자문을 원하실 경우 민사전문 법률 전문가와 직접 상담을 하시는 것을 추천드리는 바입니다.이상입니다. 감사합니다.
경제 /
부동산
23.04.11
0
0
신용카드회사의 포인트를 적립해주는것은 일종의 캐시백일까요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 우선 캐시백에 대한 정의를 정리해 드리자면 다음과 같습니다.1) 구매자가 사용한 금액 중 일정금액으로 돌려주는 서비스를 뜻합니다.2) 즉, 일정한 비율로 적립을 해주거나 현금으로 환급, 결제수단으로 사용 또한 가능합니다.2. 신용카드사의 캐시백 또한 위의 내용과 일맥상통하여 청구할인, 결제계좌 환급, 포인트 적립 등을 아우르지만, 일반적으로는 결제계좌 환급을 흔하게 지칭합니다.1) 포인트 적립은 신용카드사에서 카드로 구매한 금액의 일정비율만큼 누적해서 적립해주는 서비스로써, 특정 가맹점에서 카드 결제 시 적립된 것만큼 충당할 수 있는 성질이 있습니다.3. 즉, 포인트 적립은 경우에 따라 캐시백으로 정의될 수도 있고, 그러지 않을 수도 있습니다.1) 적립된 포인트를 계좌로 환급할 경우 캐시백으로 분류할 수 있고, 반대로 적립 후 사은품으로 증정하는 것은 캐시백으로 볼 수 없다는 것이 요즘 해석입니다.2) 단, 해석이라는 것은 정해진 답은 아니며, 수시로 달라질 수도 있다는 점 참고 부탁드립니다.4. 마지막으로 신용카드사에서 적립된 포인트가 소득공제 산입 대상이 되는 지에 대한 문의가 필요하실 경우에는 저에게 별도 문의하여 주시기 바랍니다.이상입니다. 감사합니다.
경제 /
예금·적금
23.04.11
0
0
벌떼입찰은 어떻게 가능한지요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 먼저 벌떼입찰은 입찰 경쟁률을 높이기 위해 모(母)기업과 다수의 계열사들이 벌떼처럼 입찰하는 것을 의미합니다.1) 이렇게 입찰한 것 자체가 불법은 아니지만, 실체회사로 위장한 페이퍼컴퍼니의 행위는 불법입니다.2. 공개입찰에서 입찰 자격을 충족하여 낙찰된 건설사가 시공사 등으로 선정이 되기 마련인데, 이 과정에서 불법(눈 감아주기, 불성실 검토 등)이 개입된 후에 적발이 되어 문제가 불거지지 않았나 판단이 됩니다.3. 이상 저의 짧은 소견으로 답변 드렸습니다. 선생님의 소중한 의견에 작게나마 보탬이 되기를 바랍니다.감사합니다.
경제 /
부동산
23.04.11
0
0
빌라와 아파트는 어떤 차이점이 있나요??
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 먼저 빌라에 대한 설명을 드리겠습니다. 우리나라의 빌라는 보통 공동주택 중 연립주택 이하의 주택을 의미합니다.* 연립주택 이하 주택 : 단독주택, 다중주택및 다가구주택(이를테면 하숙집 및 원룸 빌라)1) 연립주택 : 660m2 초과하며, 4개층 이하인 <건축법> 상 공동주택2) 빌라의 어원은 로마에서 유래하였는데, 보통 농장경영자의 주택을 의미했으며, 시골의 저택, 별장, 교외 주택 등을 아우르는 말이기도 했습니다. 3) 하지만 우리나라에서 흔히 말하는 빌라는 대부분 위에서 말씀드린 연립주택 이하 주택을 뜻합니다.2. 아파트는 아래와 같이 정의하겠습니다.1) 아파트 : 5개층 이상인 <건축법> 상 공동주택으로 일반적으로 연립주택보다 면적이 넓습니다.3. 아파트에 거주하시다가 빌라로 이사하시게 될 경우 환경 변화를 먼저 고려해보셔야 할 듯 합니다. 즉, 주변의 입지조건이나 일조나 소음 등을 고려해보시고, 면적도 일반적으로 아파트보다 좁을 수 있으므로 입주 전 미리 가셔서 사전조사를 하신 다음에 그에 맞는 인테리어나 전자제품, 가구 배치 등에 대해서 이미지 트레이닝 해보시는 것을 권장 드립니다.이상입니다. 감사합니다.
경제 /
부동산
23.04.11
0
0
10
11
12
13