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소액임차인 최우선변제란 무엇이며 변제 금액 범위가 어떻게 되는지 궁금합니다.
최우선변제는 주택임대차에서 상대적으로 약자인 임차인의 보호를 위해서 소액임차인인 경우에 권리순위가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하더라도 경매신청 등기전에 대항력(거주 + 전입신고)을 갖추면 보증금 중 일정금액에 대해서 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 주는 것입니다.2023년2월21일부터 적용되고 있는 지역별 최우선변제 금액은 다음과 같습니다.서울시 1억6500만원이하일 때 5500만원 이하까지,과밀억제권,세종,용인,화성,김포시 1억4500만원이하일 때 4800만원 이하까지,광역시,안산,광주,파주,이천,평택시 8500만원이하일 때 2800만원 이하까지,그 밖의 지역 7500만원이하일 때 2500만원까지 입니다.만일 임대인이 종업원이 있는 법인이고 임금체불이 있으면 소액임차인과 동순위가 되어 안분 배당될 수도 있고, 소액보증금이 매각 대금의 이분의 일을 넘으면 이분의 일 까지만 배당을 받습니다. 하지만 이런 특이한 경우를 제외하면 경매비용 등을 제외하고 최우선순위로 배당을 받을 수 있습니다.주의해야 할 것이 최우선변제에 해당하는 소액의 보증금에 대한 기준인데, 선순위 저당권이 수년전에 설정되어 있었다면 저당권 설정당시의 소액 보증금 기준이 적용된다는 사실입니다. 현재는 소액에 해당되지만 과거에는 해당이 안될 수도 있으니 계약전 반드시 확인해야 할 사항입니다.
경제 / 부동산
24.05.02
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전입신고 질문 드립니다 조언 부탁 드립니다
미등기인 집도 전입신고 가능하고 확정일자도 받을 수 있습니다. 대항력이 생기려면 거주를 해야 하는데 짐을 가져다 놓고 자주 들르면 거주를 인정 받을 수도 있을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.05.02
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최우선 변제 금액은 지역별로 어떻게 다른가요?
소액임차인들을 보호하기위해서 주택임대차보호법과 상가주택임대차보호법에서 최우선변제에 대한 내용을 규정하고 있습니다.주택임대차의 경우는 주택임대차보호법 시행령 제11조와 10조에 해당 보증금액과 그중에서 보호되는 일정액에 대한 규정이 명기되어 있습니다. (상가주택임대차도 유사한 방식으로 규정됨) 일정액은 해당보증금의 3분의1 정도 입니다.서울시는 1억6500만원이하일떄 5천500만원까지과밀억제권,세종,용인,화성,김포시는 1억4천500만원중이하일때 4800만원까지광역시,안산,광주,파주,이천,평택시는 8천500만원이하일때 2800만원까지그밖의지역은 7천500만원중이하일때 2500만원까지 최우선으로 변제가 됩니다.경매시 최우선변제라고 해도 무조건 배당 받을 수 있는 것은 아닙니다. 만일 임대인이 종업원이 있는 법인이고 임금체불이 있으면 소액임차인과 동순위가 되어 안분 배당될 수도 있고, 소액보증금이 매각 대금의 이분의 일을 넘으면 이분의 일 까지만 배당을 받습니다. 하지만 이런 특이한 경우를 제외하면 경매비용 등을 제외하고 최우선순위로 배당을 받을 수 있습니다.주의해야 할 것이 최우선변제에 해당하는 소액의 보증금에 대한 기준인데, 선순위 저당권이 수년전에 설정되어 있었다면 저당권 설정당시의 소액 보증금 기준이 적용된다는 사실입니다. 현재는 소액에 해당되지만 과거에는 해당이 안될 수도 있으니 계약전 반드시 확인해야 할 사항입니다.
경제 / 부동산
24.05.02
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묵시적 갱신 계약해지 3개월 기간 동안 거주
묵시적갱신이 이루어진 상태에서 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은지 3개월이되면 효력이 발생하므로 보증금을 받아 이사가실 수 있습니다.묵시적갱신은 1년 계약하셨더라도 2년 기준으로 이루어지며 3개월 거주 하시는 동안은 사용 수익을 했으므로 월세가 있으면 월세를 지급하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.05.01
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미등기 신축 빌라 허그 대출 가능한가요
기본적으로 HUG에서는 미등기 건물에 대해서는 안심전세대출이 되지 않는 것으로 알고 있습니다. 대출가능여부를 알아보지 않고 진행하면 나중에 곤란한 상황이 있을 수도 있음므로 먼저 대출기관에 알아보시고 계약시 특약으로 대출 불가시는 계약을 취소하고 계약금(가계약금)을 반환한다는 조항을 넣어서 대비하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.05.01
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토지를 매입하려는데 지목이 답이 중간에 끼어있는데 지목을 변경할 수 있는 것인가요?
지목 “답”은 논을 의미한 것이 맞습니다.주택을 지으려면 지목을 “대”로 변경해야 하는데, 먼저 해당토지가 형질변경 또는 지목변경이 가능한 지 해당 지자체에 확인하고, 형질변경이 되었다면 인허가 신청 대상의 주택 신축을 진행하고 준공검사 승인이 되면 건축물대장이 만들어집니다. 그리고 토지 지목변경을 신청하는데 이때 취득세 등 세금이 부과됩니다. 토지 지목변경 신청은 관할 구청이나 시.군.도청 관할기관에 관련서류와 함께 신청서를 제출하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.05.01
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18.784.59 m2 평수로 얼마정도인가요?
18,784.59m2를 말씀하시는 것으로 판단됩니다.1평은 3.305785 m2 입니다.그리고 1m2는 0.3025평이 되지요.따라서 18,784.59 x 0.3025 = 5,682.34평 정도가 됩니다.
경제 / 부동산
24.05.01
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'건축물 용도'는 어떻게 구분되나요?
건축물은 아래와 같이 건축법시행령 제14조에 그 용도에 따라 9개 시설군 29가지 종류로 지정되어 있습니다.1. 자동차 관련 시설군 자동차 관련 시설2. 산업 등 시설군 운수시설 창고시설 공장 위험물저장 및 처리시설 자원순환 관련 시설 묘지 관련 시설 장례시설3. 전기통신시설군 방송통신시설 발전시설4. 문화집회시설군 문화 및 집회시설 종교시설 위락시설 관광휴게시설5. 영업시설군 판매시설 운동시설 숙박시설 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설6. 교육 및 복지시설군 의료시설 교육연구시설 노유자시설 수련시설 야영장 시설7. 근린생활시설군 제1종 근린생활시설 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외)8. 주거업무시설군 단독주택 공동주택 업무시설 교정시설 국방ㆍ군사시설9. 그 밖의 시설군 동물 및 식물 관련 시설
경제 / 부동산
24.04.29
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건폐율과 용적율의 차이는 무엇인가요?
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율 입니다.즉, 주어진 대지에 얼마나 꽉차게 건물을 짓는가 하는 정도를 백분율로 표시하는 것 입니다.용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 (지하층을 제외한 각층 바닥면적의 합)의 비율을 말합니다.주어진 대지 면적 대비 전 층에 걸쳐 많은 면적을 사용할 수 있는 가 하는 것입니다.건폐율을 높이면 높일 수록 빈땅이 줄어드니 빽빽하게 들어차는 건물이 되고,용적률을 높이면 높일 수록 높은 건물을 지을 수 있게 됩니다.정부에서는 국토의 효율적인 활용을 위해 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”로 용도지역별로 건폐율과 용적률을 지정하여 시행령과 조례에 따라 적용하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.29
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지인 분 건물이 현재 공매절차중이라고 하던데 경매와 공매의 차이가 뭔가요?
경매와 공매의 가장큰 차이는 주관하는 주체가 다르다는 것입니다. 경매는 부동산 소재지 관할법원에서 주관하지만, 공매는 국가에서 세금체납으로 압류한 부동산이나 국유재산, 공유재산, 유입재산 등의 처분을 온비드 시스템을 이용하여 진행합니다.경매는 주로 채무를 갚지 못할 때 채권자가 의뢰하여 담보물을 다수의 사람을 대상으로 매각 실시하며 관할 경매법원에서 입찰하여 진행하며 유찰시 한달 뒤에 재경매를 진행 합니다.공매는 온라인 온비드 시스템을 활용하여 입찰과 낙찰 모두 진행하는데 세금을 체납하여 국가에서 해당 부동산을 압류하고 진행하는 경우가 많으며 유찰시 1주일 단위로 신속히 진행 됩니다. 유실물도 기간이 경과하면 공매를 통해 처분되기도 합니다.
경제 / 부동산
24.04.29
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