답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남의 인기지역인 경우 지나치게 가격이 높게 형성된 것은 사실입니다. 다만 비교대상이 모두가 선호하는 강남에서 멀리떨어진 강북의 산밑에 있는 오래된 구축 아파트와 비교를 하는 것은 잘 맞지 않는다고 봅니다. 서울에서도 가장 살기좋은 직장 가깝고 인프라가 잘 발달되어 있고 도로, 주택 상태가 양호한 강남은 모두가 선호하는데 주택의 숫자는 한정되어 있으며 부동산의 특성상 이동이 불가능하니 가격이 오를 수밖에 없습니다. 반면 이러한 조건들 중 일부를 포기하면 할수록 저렴한 주택에서 살 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 처음 구입시는 업무용으로 되어 있으며 주택용으로 용도를 변경하지 않으면 그대로 업무용이며, 주택으로 분류되지 않습니다. 주택으로 변경하더라도 세금을 낼때는 주택으로 계산되지만 청약시에는 무주택으로 되어 청약이 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두 아무런 언급없이 계약종료 2개월전을 지난 경우 발생하는 묵시적 갱신의 경우에는 계약서를 새로 작성할 필요가 없으며, 양측이 모두 기존 조건을 유지하기로 한 경우에도 계약서 작성없이 지속할 수도 있습니다. 그러나 계약조건이 변경되거나 보증금을 변경한 경우에는 계약서를 새로 작성해야 하는데, 기존 계약서를 보고 내용을 수정해서 직접 작성하셔도 되고, 증액된 경우에만 확정일자를 새로 받으면 됩니다. 다만 전세보증보험이나 대출이 있다면 각각의 기관에 문의하셔서 부동산 도장이 필요한지 확인해 보셔야 합니다. (최초 계약이 아니면 부동산 도장이 필요없는 경우가 있습니다.) 부동산 도장이 필요하다면 부동산에 의뢰하여 작성하면 되고 임대인/임차인 각각 5~20만원정도 대필료를 지불하시면 됩니다. 부동산이나 지역마다 금액은 다를 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 명의를 변경하려면 임대인의 동의가 필수적이며, 임대차 계약서를 새로 작성하여 "임차인의 요청에 따라서 명의를 변경하며 기존의 임대차 계약의 조건을 유지한다"등의 특약을 포함시켜서 기존 임대인, 임차인, 신규임차인 모두의 서명 및 날인을 받아야 하고, 기존 임대차의 내용을 적고 임차보증금 반환청구권의 승계여부도 명기해야 합니다. 만일 임차보증금 반환청구권이 승계되지 않는다면 신규임차인이 보증금을 넣고 기존 보증금은 반환하는 절차를 거쳐야 합니다. 그리고 명의변경에 따른 계약갱신요구권도 인계가 되는지도 명기해야 합니다. 인계가 되지 않으면 계약이 새로 시작되고 새로 계약갱신요구권을 가질 수도 있습니다. 이 경우 권리순서가 문제될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매도시 집에 하자가 있으면 매수인이 감액을 요구할 것입니다. 집 상태에따라서 그리고 협의에 따라서 조건을 달라질 수 있는데 비교적 사용이 적고 적은 비용으로 보완을 할 수 있는상태라면 보완하는 것이 좋으나, 비용이 많이 소요될 것으로 예상된다면 굳이 보완하지 않고 금액을 좀 빼주는 편이 나을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택법 시행령에 따르면 일반하자는 입주예정자와 협의하여 정하는 날로 하되, 전유부분에 대한 하자는 인도한 날부터, 공용부분에 대한 하자는 사용검사를 받은 날부터 각 180이내에 조치 완료하도록 노력해야하며, 입주자가 생활하는데 안전상, 기능상 심각한 지장을 초래할 것으로 예상되는 중대하자는 사용검사를 받기 전까지 조치를 완료해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금투세(금융투자소득세)는 주식이나 채권, 펀드 등 금융투자상품에 투자해 얻은 연간 이익이 일정금액을 초과하면 매매 차익에 과세를 하는 것인데, 금투세로 인해 개인의 과세부담이 높아지면 주식시장 뿐아니라 채권시장에도 부정적인 영향을 끼쳐서 투자가 감소하고 해외주식으로 이동하는 등 자본시장이 않좋아 질 수 있습니다.반면 기존의 증권거래세는 손해를 보고 팔아도 과세되지만 금투세는 소득이 일정 이상이 되는 경우에만 초과분에 대해 과세를 하는 것이니 소액투자자에게는 오히려 유리하다는 주장도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아무래도 현장을 방문해서 자주 중개사님들과 이야기하고 친하게 지내다보면 급매물에 대한 정보도 얻을 수 있을 것 입니다. 중개사님 뿐만 아니라 동네에 거주하는 분들과도 관계를 가지다 보면 정보를 얻을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울과 수도권 위주로 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있는데, 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치를 볼때 서울의 아파트 호수가 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문입니다. 또한 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데, 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승 그리고 건설사의 원가 상승 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하여 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권이 아닌 경우에 지방의 경우에는 도시 중에서도 요지인 곳을 제외하고는 투자의 가치가 떨어지는 것이 사실입니다. 앞으로 인구도 줄고 서울 등 도심으로의 집중화가 심해지면 지방에는 공실이 많이 생겨서 문제가 될 소지도 있습니다.