답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인도 새로운 임차인을 구하는데 시간이 걸리기 떄문에 이사를 나가시기로 했다면 빨리 알려주시는 것이 좋습니다. 월세 종료 2개월전은 그떄 까지도 별 말이 없다면 계속거주를 하겠다는 의사로 간주하는 시기이므로 그떄까지 기다리지 마시고 빨리 알려주시는게 좋습니다.법적으로는 월세 종료 2개월전 보다 늦게 알려주게 되면 임대인이 통보받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생하는 것으로 되어 있어 보증금을 늦게 받게 되실 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인과 연락이 된다면 갱신 거절의 통지를 문자나 통화녹음 등으로 하면 증빙자료가 되겠지만 그렇지 않은 경우라면 내용증명을 보내셔야 합니다. 민법상 계약해지를 하려면 의사표시가 상대방에 도달해야 하기에 임대인이 확인을 해야만 유효하게 됩니다. 집주인이 연락두절인 상태라면 내용증명이 폐문부재 등의 사유로 돌아오게 되는데, 이때는 공시송달을 하시기 바랍니다. 신청취지와 공시송달하는 이유를 명확하게 작성해야 하는데 집주인에게 내용증명이 송달되지 않았다는 증빙자료로 반송된 내용증명 봉투를 첨부해 신청해야 보정명령이나 신청 반려 등이 되지 않습니다.이러한 절차에 시간이 많이 소요되므로 서두르셔서 늦어도 전세계약기간 2개월 전까지는 공시송달이 완료될 수 있도록 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.너무 잘 보관하다보면 간혹 못 찾는 경우도 있습니다.전세계약을 공인중개사를 통해서 했다면 5년간 보관하고 있을 것이므로 중개사무소 방문하여 사본을 요청하시면 됩니다. 만일 폐업등으로 불가하다면 주민센터에서 확정일자를 받으셨을테니 임대차 정보 제공 요청을 하실 수 있습니다. 그것도 안된다면 임대인에게 요청해서 사본을 받아야 겠지요.대출이나 전세금 보증보험 등에 가입하신 경우는 해당기관에도 사본을 요청할 수 있습니다.서류는 종류별로 보관하시는 곳을 정해서 두시면 후에 찾기가 편하실것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매가 대비 전세금액 비중을 매매가율이라고 합니다. (예: 전세가 7000만 / 매매가 1억 x 100 = 70%)보통 전세가율은 60~70%이고 이 경우 특별한 경우가 아니면 집이 경매로 넘어가도 우선변제권이 있으면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.우선변제권은 거주(주택의 인도) + 전입신고(주민등록) + 계약서에 확정일자 도장(확정일자) 가 되었을 때 취득하는 권리로서 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자에 비해 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.그러나 글자 그대로 우선하여 받는 것이기 때문에 (최우선이 아님) 앞선 권리자가 있거나 변제 받을 돈 자체가 부족한 경우에는 일부 못 받는 경우도 발생할 수 있습니다.공인중개사를 통해서 거래를 하시고 권리관계와 전세가율 등을 잘 확인하신 후 거래하시기 바랍니다.표준화된 아파트 보다는 빌라같이 표준화되지 않은 주택인 경우는 특히 조심 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 전세에 대한 갱신 거절이나 계약조건 변경을 하려면 계약만료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지해야 합니다. 임차인이 아직 계약 갱신청구권을 사용하지 않았다면 갱신청구권을 사용할 수 있지만 집주인이 직접 입주하겠다고 하면 예외적인 경우로서 갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 단, 이렇게 해서 내보내고 마음이 바뀌어 다시 세입자를 들이는 경우 손해배상 소송을 당할 수도 있음에 유의하시기 바랍니다. 임차인이 협조를 하면 문제가 없겠지만 잘 협조가 되지 않는다면 갱신 거절을 표시한 내용증명을 보내고 소송을 준비하셔야 합니다.임차인이 현재 건물반환이라는 채무이행 거절의사를 미리 밝힌 것이므로 만기 전이라도 장래 이행의 소로 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송을 제기할 때는 반드시 부동산점유금지 가처분을 함께 해야 목적물 점유자가 건물을 타인에게 이전하지 못하게 됩니다. 그러나 소송은 시간이 많이 소요되고 비용도 많이 들기에 가급적 임차인을 잘 협의 및 설득하여 퇴거하게 하시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서를 쓴날 반드시 확정일자를 받아야 하는 것은 아닙니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받게 되어 있고 확정일자가 우선변제권의 순위를 따지는 날자가 되기에 되도록 빨리 받자는 의도로 그렇게 하는 것이지요.실거주와 전입신고가 완료되어야 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하고 대항력이 발생해야 확정일자도 비로소 효력을 발휘 합니다. 그러나 우선변제권으로 권리 순서를 따질 떄는 확정일자의 날자로 따지니 빠른 것이 유리합니다.현재 집의 확정일자는 현재의 집에 대한 권리 순서를 따지기 위한 것이고 새로운 집의 확정일자는 새로운 집에 있는 권리 순서를 따지는 것이므로 서로 관련이 없으며 확정일자는 없어지지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 사항 관련하여1. 구두계약이나 문자계약도 계약으로서의 효력이 있습니다. 계약이란 쌍방간의 의견의 합치를 가장 핵심적인 요소로 봅니다. 따라서 임대인과 임차인간에 의견의 합치가 있고 구체적인 조건들이 명시되어 있다면 계약은 성립합니다. 구체적으로 합의한 내용을 녹취하거나 문자로 남기면 일단 계약은 성립하지만 보험가입 등 공적인 사용을 위해서는 형식을 갖춘 계약서를 작성해야 겠지요. 기존 계약서에 기간이나 금액 등을 기재하여 사용하는 방법도 있습니다.2. 임대인과 임차인 모두 계약만료 2개월 전까지 별도의 의사 통지가 없으면 이전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이렇게 묵시적 갱신이 확정된 상태라도 임차인은 계약해지를 통보할 수 있고 해지통보가 임대인에게 도달한 다음날 오전 0시부터 3개월이 되는 날 임대차 계약은 해지됩니다.주택임대차보호법에 묵시적갱신이나 계약의 해지에 대한 사항들이 규정되어 있으며 법제처 국가법령정보센터에서 조회해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지는 퇴거나 연장을 임대인에게 통보해야 합니다.최초 2년 전세계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존에 지어진 아파트를 구입하시는 것으로 판단 됩니다. 부동산은 보통 고가이므로 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 납입합니다만 매매 계약은 자유 이므로 계약에 따라 중도금 없이 한번에 잔금을 치루는 것도 가능합니다. 그런데 법적으로 중도금을 납입하면 계약을 취소할 수 없음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 만기 후에도 집에서 계속 살고 있는 경우는 임차인이 관리비를 부담해야 합니다.계속 살고 있는 경우에는 임차대상물을 사용 수익하고 있는 것이므로 보증금에 대한 이자를 청구할 수 없고 임대인의 시간 끌기에 이용되는 셈이므로 임차권등기명령신청과 동시에 보증금반환 소송을 하시는 게 좋습니다.임차권등기가 경료되면 거주를 하지 않아도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되니 이사를 갈 수 있고 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있으며 이사 이후는 관리비를 부담할 필요 없습니다. 전세대출에 대해서는 특별손해에 해당되므로 임대인에게 보증금 미반환으로 인해 입게 될 손해에 대해 미리 통보하여 임대인이 알거나 알 수 있도록 해야 손해배상청구가 가능합니다.임차권등기명령신청을 하면서 정산하고 소송이후 못받은 보증금에 대해 이사 나가신날부터 법정 이자를 계산하고 소송비용과 법정 변호사비용까지 임대인에게 청구하여 받아내실 수 있습니다.민사소송을 통해 승소판결이 나면 판결이 확정된 후 집행문을 받아 상대방 통장이나 재산에 압류, 경매신청 등 강제 집행을 통해 돈을 회수할 수 있습니다.법적인 절차에 대해 세부적인 문의사항이 있으시면 법률항목으로 문의하시기 바랍니다.