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입주권과 분양권은 법적으로 동일한 권리인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권은 건설사가 신규 아파트를 판매할 때 청약을 통해 선정된 사람들에게 아파트 분양에 대한 권리를 주는 것입니다. 분양권을 가지게 되면 아직 주택은 아니지만 장래 주택이 될 수 있는 권리를 가지게 되므로 주택수에 잡히게 되고 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은경우 높은 양도소득세율이 적용됩니다. 반면에 입주권은 재개발이나 재건축 사업을 통해 기존 주택 철거 후 새 아파트나 주택이 건설될 때 기존 토지나 주택 소유자에게 주어지는 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 역시 주택수에 들어가며 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은 경우 높은 양도 소득세가 적용됩니다.분양권이나 입주권 모두 보유할 때 주택수에 잡히게되어 다른 주택을 보유하고 있다면 다주택자가 될 수 있고, 취득한지 1년 미만에 매도하면 77%(지방소득세 포함)의 양도세를, 취득한지 1년이상 2년미만에 매도하면 66%(지방소득세 포함)의 양도세를 납부해야 하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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재개발 예정 구역에 있는 매물도 투자 가치가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조합설립도 되지 않은 곳의 주택이나 다세대를 매입하는 경우에는 장기 투자가 될 수 있으므로 잘 알아보고 투자하셔야 합니다. 구역지정 가능성과 주민 동의율, 기존 건물 및 토지의 상태, 개발 호재 등 여러가지 사항을 종합적으로 검토하고 장기적인 개발 계획이 있는지를 확인하여 투자를 하셔야 할 것입니다. 재개발은 시작되어도 10년 이상의 기간이 소요되므로 오랜 기간을 기다릴 수 있는 준비가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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통보 후 이사했는데도 월세내야해요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간 종료이전에는 퇴거를 하였더라도 (미리 알림과 상관 없이)기존 계약이 유효하므로 계약종료시까지는 보증금을 돌려받을 수 없고 월세도 납부해야 합니다. 하지만 후속세입자의 입주와 상관없이 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 돌려주어야 하고 월세도 납부할 필요가 없게 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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노년에 일을 한다는건, 경제적인 이유외에 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고령의 인구가 경제적인 활동을 하는 것은 대부분 생계비를 벌기 위해서 입니다. 고령자중 많은 사람들이 연금 등 노후 대책을 제대로 세워놓지 못한 경우가 많으므로 경제활동에 나서고 있습니다. 특히 국민연금이 적용되기 이전 세대사람들이나 퇴직 후 국민연금 수령연령까지의 간극에 있는 사람들은 생활비가 부족하다보니 경제활동에 나설 수 밖에 없는 상황인 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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형제 공동명의 아파트 매매에 대해 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의의 경우에는 매도시 양도세 절감을 할 수 있는 장점은 있으나 상기와 같이 일부 인원의 반대로 처분이 어려워지는 문제점이 있을 수 있으므로 사전에 처분에 대한 협의가 되어있어야 합니다. 공유물분할 청구 소송을해서 경매를 통해 처분이 가능하지만 가격이 낮아질 수 있어서 현실적으로 매도가 쉽지 않을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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요즘 서울 강북쪽 아파트 가격도 오르는 중인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가제를 전면 적용한 이후 인근 지역으로 집값 상승이 번진 경향이 있는데 강남3구외에 강동구, 동작구, 양천구, 영등포구 등이 상승하였고 강북에서는 용산구와 더불어 광진구, 마포구, 성동구, 종로구 등의 아파트 매매가격지수가 상승하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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월세 묵시적 계약기간 보증금받으려면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 먼저 현재의상황을 정리하여 계약해지 통지를 했음을 내용증명으로 임대인에게 발송하고 계약해지를 통지한지 3개월이 지나도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차권등기명령을 신청하여 임대인을 압박하고, 그래도 반환이 되지 않는다면 보증금반환 청구 소송을 하셔야 할 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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선불월세 일할계산 관련하여 질문이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세는 보통 선불로 지불하며 입주전 월세를 지불하셨으며 매달 5일 월세를 지불하기로 하였으니, 다음달 5일에도 한달 분 월세를 지불하셔야 합니다. 하지만 마지막 달 5일에는 5일~12일까지를 일할로 계산하여 지불하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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현재 우리나라 부동산 규제로 인해서 거래가 절벽인데 다시 살아날수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산도 주식처럼 사이클을 가지고 가격이나 거래량이 변화하므로 현재는 침체된 상태이지만 다시 거래가 활발해질 수 있습니다. 현재는 고금리가 유지되고 있고 정부의 대출 규제, 경제상황의 악화 등으로 집값이 약간 정체된 상황이며, 트럼프 대통령의 관세전쟁으로 물가상승 요인이 있어 큰 폭의 금리인하는 쉽지 않아 보이고 있는 상황입니다. 최근 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역 해제(다시 규제하기로 했습니다만)와 그린벨트 해제 계획 공표 등으로 정부에서 부동산 시장 활성화 계획을 보이다보니, 서울을 중심으로 주택 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 집값이 들썩이고 있는 상황이지만 지방은 미분양 물량이 아직 해소되지 않아 당분간은 하락을 예측하는 사람들도 많은 상황이나 미분양 물량이 해소되면 상황이 반전될 수 있을 것입니다. 이는 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 상황은 달라질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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아파트 청약당첨 부부공동명의 관련문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 계약 후 준공전까지 공동명의로 변경할 수 있습니다. 그런데, 아파트를 공동명의로 하려면 분양권 상태에서 중도금 대출전에 변경하는 것이 가장 좋습니다. 공동명의로 변경하게되면 증여가 되므로 증여계약서를 작성하고 물건 소재지 시군구청을 방문하여 증여계약서에 검인도장을 받아야 합니다. 공동명의로 변경한 분양계약서 작성을 위해 분양사무실을 들러야하고 세무서를 방문하여 증여세 신고도 해야 합니다. 중도금 대출전이라면 입급된 계약금이 증여세 신고금액이므로 부담이 덜합니다. 부부 공동명의로 하는 경우의 장점을 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 1년내 다른 양도소득이 없는 경우 2명이 각각 250만원씩 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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