답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직도 전세사기가 계속되고 있어서 많은 사람들이 피해를 보고있고 전세보증보험이 집행되는 경우가 많다보니 전세보증보험가입도 점점 까다로워지고 있는 실정입니다. 이런 이유로 전세에서 월세로 변경하는 사람들이 많이 발생하는데, 그 이유는 월세는 비교적 소액으로 소액 임차인인 경우 주어지는 최우선변제가 적용될 수 있기 때문 입니다. 최우선변제는 서울의 경우 보증금 1억 6500만원이하인 경우 5500만원 (금액은 선순위 저당권의 일자에 따라서 달라질 수 있음) 까지는 선순위 저당권보다 경매에서 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 월세 보증금을 5500만원 이하로 맞추신다면 특별한 경우를 제외하고는 보증금을 보호 받을 수 있습니다.기본적으로 월세 계약을 하기전 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시는 것이 좋고, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+보증금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우에는 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 보증금이 최우선변제 금액보다 크다면 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지를 대리경작하는 경우 기간을 따로 정하지 않으면 3년으로 하게 되고 농지에서 수확한 수확량의 100분의 10을 수확일로부터 2개월 이내에 농지 소유권자나 임차권자에게 토지 사용료로 지급해야 합니다. 소유권자나 임차권자가 수령을 거부하거나 지급이 곤란한 경우에는 해당 농작물의 농가판매가격 기준으로 산정한 토지 사용료를 공탁할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경기도에서 가장 땅값이 비싼곳은 경기도 성남시 분당구 백현동 541번지 인 현대백화점 부지로서 2025년 1월 24일 기준 공시지가로 m2당 3,004만원(평당 9,913만원)을 기록했습니다. 이는 공시지가이므로 실제 거래가 된다면 훨씬 높은 금액이 될 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 법 개정으로 결혼 전 본인이 청약 당첨이나 주택 보유 이력이 있어도 배우자는 신혼부부나 생애최초특공에 청약할 수 있게 변경 되었으며, 부부가 같은 아파트 청약해서 동시 당첨 되어도 먼저 접수한 사람의 당첨 자격이 유지되고 다자녀 특공은 2자녀 이상으로 되었으며, 태아(임신중인 아이)도 자녀로 인정하는 등 자격이 완화되었습니다. 청약제도는 복잡하고 자주 변경되므로 늘 관심을 가지고 잘 확인해 봐야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전매제한 및 실거주조건이 있는 주택 청약에 당첨이 되신 경우에는 기존 임대차 주택을 처분하시거나 (복비 부담하여 후속세입자를 들이고 보증금 반환) 당첨된 주택을 포기하셔야 할 것입니다. 자금에 여력이 없고 주택 처분에 시간이 소요되는 경우라면 안타깝지만 당첨을 포기하시는 편이 좋을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자녀가 미성년자라면 자녀 이름으로 계약하더라도 어머니가 전입하여 대항력을 확보할 수 있지만 자녀가 성년자이고 별도세대를 구성하는 경우에는 대항력을 인정받지 못할 수 있습니다. 따라서 어머니 이름으로 계약자를 변경하시던가 아니면 전세권을 설정하셔야 대항력을 인정 받을 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 건설사는 대부분 자금력이 충분하지 않은데, 대단지의 아파트나 건축물을 건설하기 위해서는 많은 비용이 소요되므로 건설초기 브릿지론으로 토지를 구입하고 설계 및 인허가를 추진하며 공사가 본 궤도에 오르면 PF대출로 갈아타고 진행하다보니 거의 대출이 상당부분을 차지하는 구조를 가지고 있습니다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 선진국이 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과했다고 합니다. 2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 이와같은 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하였습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 직거래를 하게되면 부동산 수수료를 절감할 수 있습니다. 하지만 부동산은 고가의 자산이고 자주 거래를 하지 않는 제품이다보니 경험이나 지식이 많지 않은 상태에서 거래하다가 사고가 나게되면 돌이킬 수 없는 사태에 이를 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 특히 전세거래 등에 있어 아직도 많은 전세사기가 일어나고 있는 것을 생각한다면 직접거래보다는 보다 안전한 공인중개사를 통한 거래가 좋을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직까지 인구감소로 인해 수요가 줄 정도는 아니며 오히려 1, 2인 가족의 증가로 인해 세대수는 증가하고 있어서 수요는 아직도 있는 상황입니다. 하지만 향후 현재의 상태가 지속되면 인구감소로 인한 수요감소로 지방에서부터 영향을 받을 것인데, 이미 지방에는 빈집이 늘어나고 있는 추세이며 미분양으로 가격이 하락하는 지역도 있는 상황입니다. 다만 미분양은 주택 호황기 시절 지나치게 공급이 많았던데 기인하므로 공급이 급격히 줄어서 향후 반등할 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약완공된 아파트에 입주하며 대출을 준비중이고 주택을 소유한 부모님이 60세 이상이라면 부모님 집으로 이전하여 세대주로 변경해 놓는 것이 좋을 듯 합니다. 누나 집으로 이전하면 동거인으로 전입하게 됩니다.