답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세만 인상한 경우 기존계약서에 변경된 기간과 월세를 기재하고 임대인과 임차인의 서명 또는 날인하여 사용하셔도 됩니다. 이 경우에는 공인중개사 수수료를 납부할 필요 없습니다. 보증금 6천만원 또는 월세30만원을 초과하는 경우에는 계약일로부터 30일이내에 전월세신고를 하셔야 합니다. 하지만 확정일자는 받을 필요 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도세, 증여세, 상속세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고, 취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용하는데 두가지 가격은 사실상 같습니다. 실거래가를 적용하기 어려운 예외적인 상황에 적용되는 토지와 건물의 적정가격이 “기준시가”인데, 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 적정하다고 판단되는 가격을 공시하며, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 각각의 용어들은 다음과 같은 관계가 있습니다.토지기준시가 = 개별공시지가 = 토지시가표준액주택기준시가 = 개별단독주택공시가격 = 주택시가표준액공동주택기준시가 = 공동주택공시가격 = 공동주택시가표준액

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산114의 추정치에 따르면 2026년에는 서울의 아파트 입주 예정물량이 약 8526가구로서 (24년 약 2만8007여 가구, 25년 3만6818여 가구) 급감하여 공급량 부족으로 인해 전세난과 매매가격 상승이 일어날 가능성이 높은 상황입니다. 이러한 상황이 일어난 이유는 금리인상과 건설 원가 상승으로 인해 부동산 건설을 위한 PF대출이 어렵게되고, 대출 규제로 인해 주택 구매 여력이 낮아지는 등으로 인해 착공 실적이 줄어들게된데 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH주택공사 또는 지자체에서 주관하는 공공임대아파트는 상대적으로 임대료와 보증금이 저렴하고 입주자로 선정되면 계약기간 동안 안정적으로 거주가 가능하며 기간 종료후에는 분양을 받을 수 있는 장점이 있으나 자격조건이 유형에 따라 까다롭습니다. 공공임대아파트 입주조건은 무주택세대구성원을 기본으로하여 소득 2~5분위에 속해야 합니다. 자산기준 부동산 2억1550만원이하(개별공시지가와 재산세 과세표준 기준), 자동차 3,708만원(연 10% 감가상각 적용) 이하에, 신혼, 생애최초, 다자녀, 노부모 일반(60m2 이하) 소득기준 중위소득 100% 이하에 해당해야 하며 다자녀, 노부모 특별공급은 120%, 신혼부부 잔여, 생애최초 잔여공급은 130% 이하에 해당해야 합니다.공공임대아파트를 신청 하시려면 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr ) 에서 모집공고를 확인한 후 공고된 청약날자에 해당 건설사 홈페이지에 접속해 인적사항을 접수하시면 됩니다. 별다른 준비물이나 청약금은 필요 없으며 보통 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대 중에서 원하는 임대종류를 선택하시면 됩니다. 반드시 청약저축통장이 있어야 신청자격을 얻을 수 있는 유형도 있습니다. 저렴한 비용으로 선호도가 높지만 조건이 까다로우니 본인에게 맞는 유형을 잘 확인하여 선택하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건물의 주용도와 입주할 호실의 용도가 달라도 상관 없습니다. 중요한것은 입주할 호실이 업무시설이 아닌 주거시설이라야 전입신고를 통해 대항력을 확보할 수 있고 확정일자를 통해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 소액임차인인 경우에는 최우선변제 (서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하인 경우 5500만원 이하까지 보장)가 적용됩니다.주거시설이라면 다세대주택인 경우에는 금액에따라서 0.3%~0.6%, 오피스텔인 경우에는 0.4%이내에서 중개수수료가 책정되게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.말씀하신대로 많은 사람들이 부동산을 자산으로 보유한 경우가 많으므로 부동산 가격이 폭락하면 엄청난 타격을 입을 수 있으므로 정부에서도 어떻게든 부동산 경기를 살리려고 노력하고 있습니다. 일본의 사례가 있기는 하지만 우리나라는 이미 이러한 사정을 알고있고 어떻게든 대처를 할 것이므로 그렇게까지 극단적인 현상이 나타날 확률은 낮다고 생각 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울도 예전보다 인구수는 줄어들었습니다만 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 더욱이 서울의 경우에는 각종 편의시설과 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 있으며 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되는데 반해 주택보급률이 2022년기준 93.7로 대부분 100을 넘긴 다른지역과 달리 주택 수요가 많아서 아직까지 상승여력이 있다고 봅니다. 특히 강남같은 곳은 입지를 대신할 만한 곳이 없으므로 (외곽으로 나가면 통근 시간이 많이 소요되고 각종 시설 이용시 이동에 불편함을 겪게 됩니다.) 앞으로도 계속 고가를 유지할 확률이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트란 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다. 특별공급과 일반공급으로 나눠지는데, 특별공급은 주변시세대비 70~85% 수준에 제공되며 청년, 신혼부부, 고령자 포함에 월평균 소득이 전년도 도시근로자 평균 소득 120%이하 등 특정조건을 충족하는 사람들에게 공급됩니다. 반면 일반공급은 주변시세대비 90~95% 수준에 제공되는데 만19세 이상 대한민국 국적의 무주택세대 구성원에게 자격이 부여됩니다. 소득, 자산, 주택 소유 등에 대한 제한이 없고 만19세 이상이면 청약통장이 없어도 신청이 가능하며 추첨제로 당첨자를 선정하는 등 여러가지 장점이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청합니다. 지역제한이나 재당첨 제한도 없고 최대 10년간 거주가 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한이 되므로 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 그러나 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니고 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등의 조건을 잘 확인해야 합니다. 10년 이란 기간이 짧지 않은데 거주기간 동안 내집 마련의 기회를 놓칠 수도 있고, 지속적으로 월세를 부담해야 하는 단점이 있습니다.또한 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며, 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 보증금에 대한 간주임대료는 "(보증금 등 - 3억원) x 60% x 대상기간일수 / 365일 x 3.5 (기획재정부 발표 1년 정기예금 이자율) - 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 " 로 계산 됩니다. 사업자가 부동산임대용역을 제공하고 전세금이나 임대보증금을 받은 경우의 간주임대료는 " 전세금 또는 임대보증금 x 과세대상기간일수 / 365일 x 3.5 (기획재정부 발표 1년 정기예금 이자율)"로 계산 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.저당권이란 담보물권의 일종으로 채권자가 채무자 또는 제3자의 채무담보로서 제공한 부동산이나 부동산물권을 인도받지 않고 관념상으로 지배하여 채무의 변제가 없는 경우 목적물로부터 우선변제 받는 권리를 말하는데, 편의상 설정 금액내에서는 빌렸다가 갚았다가 할 수 있는 근저당권을 설정하는 경우가 많습니다. 근저당은 계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정해두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말합니다. 쉽게 말해서 돈을 받을 수 있는 권리인 채권의 최고금액을 정하고 확정된 채무액을 보류한 채 돈을 빌려주고 제때에 돈을 갚지 않으면 담보로 잡힌 물건을 임의로 처분하여 빌려준 돈과 이자 등을 받아간다는 설정을 하는 것입니다. 집주인(채무자)이 집을 담보로 대출을 하게 되면 은행(채권자)에서 보통 근저당을 등기부에 등록하게 됩니다. 근저당이 설정되면 모두 갚은 경우에도 말소등기를 하지 않으면 등기부에 남아 있으므로 혹시 근저당이 있는 건물에 전세를 들어가는 경우에는 말소등기나 감액등기를 요청해서 부담을 최소화 해야 합니다.