답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위해서는 계약전에 서류를 충분히 검토하시고 현지 방문 조사 도 철저히 하셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 보험 가입도 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하고, 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조합정관에 따르면 분양신청을 철회하면 사업시행계획 인가·고시가 된 날로부터 90일 이내에 토지, 건축물 또는 그밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 한다고 되어 있으며, 분양신청기간 종료일부터 협의를 시작할 수 있다고 되어 있습니다. 따라서 현금청산 대상으로 지정되어 조합에서 금액을 제시하게 될 것으로 보이는데, 금액이 부당하다고 판단 되시면 감정평가를 하여 제시하고 다툼이 발생할 경우에는 변호사를 선임하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권을 사용했을 때 임대인은 5% 한도내에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 인상에 응하지 않았다고 소송까지 할 가능성은 낮겠지만 인상요인이 발생했다면 응하는 편이 좋을 것입니다. 실거주 목적으로 인수를 하는 경우 계약종료 2개월전까지 등기완료를 해야 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. 이 기간이 경과하면 거절이 불가능하며 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 임대차가 계속 유효하여 계속 거주가 가능합니다. 또한 특약으로 명시되어 있지 않다면 집을 보러오는 사람들에게 반드시 집을 보여주어야 할 의무는 없습니다. 그리고 새로운 임대인이 어떤 사람이 될지는 현재로서는 알 수가 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지의 가격에 영향을 미치는 요인은 다양한데 그중에서 가장 영향을 끼치는 것은 토지가 위치한 지역과 입지이며, 토지의 지목과 용도 등 공법적인 규제 사항, 접근성, 토지의 모양 과 방향, 개발 가능성 등 여러가지 사항에 의해 토지의 가치가 결정되게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오션뷰나 리버뷰 아파트의 장점은 바로 아름다운 전망으로 힐링이 된다는 것입니다. 특히, 집 앞쪽으로 건물이 없고 더 이상 지어질 수 있는 공간이 없다면 멋진 전망을 찾는 수요는 지속되므로 집값이 상승할 수 있어, 매물로 내놓는 경우 차익을 기대할 수 있을 것입니다. 단점은 자연재해에 노출될 가능성이 있다는 것입니다. 악천후나 지진의 영향이 일반적인 장소보다 심할 가능성이 있으므로 내진 설계나 긴급상황 대비책 등이 제대로 갖춰져 있는지 확인해야 합니다. 또한 바닷가인 경우 염분에 의한 부식이나 여름철의 상대적으로 높은 습도 등도 문제점이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입지가 좋은 곳에 위치한 주택은 가치가 있으며 부동산 경기가 좋을 때 더 많이 상승할 수 있습니다. 입지는 여러가지 요소로 구성되지만 가장 중요한 것은 지역경제와 교통입니다. 주변에 상권이 발달하고 좋은 직장이 위치하여 출퇴근이 용이해야 하고 교통이 편리해야 하며 부수적으로 좋은 환경과 좋은 교육기관이 위치하고 있으면 최상의 입지가 될 것 입니다. 이러한 조건이 두루 갖추어진 곳이 현재의 강남이며 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 계속적으로 가치가 높아지는 것 입니다. 강남은 처음 시작부터 계획되어 대로가 만들어졌는데 강북을 아무리 개발한다해도 이러한 도로를 만들 수가 없으며 시 외곽에 아무리 신도시를 만들어도 위치를 이동할 수는 없으니 강남을 대체할 방법은 없다고 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한남동은 배산 임수라는 명당의 조건을 갖추고 있는데 한강을 조망권으로 두고 남향으로 자리잡으면 좋은 택지가 되고 서울 도심과 강남을 잇는 교통의 요지이기도 하며 외국 대사관 들이 많이 자리잡고 있어서 집회나 시위가 힘든 곳이 많으므로 조용하고 프라이버시가 보장되는 주거환경이라서 고소득자나 연예인들이 선호하는 장소로서 자리잡게 되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야하며, 주택을 구매할 때는 2년이상 실거주해야 합니다. 같은 구라도 동별로 다를 수도 있습니다. 지역을 확인하려면 서울시의 경우에는 서울부동산정보광장 (https://land.seoul.go.kr:444/land/other/appointStatusSeoul.do)에서 확인할 수 있고, 인천시의 경우에는 검암역세권 (서구 검암, 경서동 일원), 구월2 공공주택지구 (연수구 선학동, 남동구 구월남촌 수산동 일원), 경기도의 경우에는 경기도청 홈페이지 -> 정보공개 -> 사전정보공표 -> "토지거래허가구역 지정현황" 입력하여 조회 하면 24년 9월말 기준 지정현황 파일을 확인할 수 있습니다.현재 서울은 강남구와 송파구 국제교류복합단지일대와 강남구, 영등포구, 성동구 등 주요 재건축단지, 용산정비창 일대, 신속통합기획 및 공공재개발 선정지, 서울전역 개발제한구역 등에 설정되어 있습니다.현재 서울시에는 전체면적의 약 10%에 달하는 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있는데, 서울시에서는 토지거래허가구역 해지를 전면 검토하기로 하였으며 해지 구역을 정리해 발표할 예정이라고 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 정보는 서울시 "정비사업 정보몽땅"에서 검색이 가능합니다. 사업구분별, 시행방식별, 운영단계별 등으로 검색이 가능 합니다. 또한 지방자치단체에 연락해 보거나 부동산 중개업체 등에 문의를 해볼 수도 있습니다. 부동산 호재를 미리 알려면 손품, 발품을 팔아서 확인해봐야 합니다. 부동산 플래닛 등을 활용하여 노후 주택이 밀집된 지역을 찾아보고 인근 부동산을 방문하여 현황을 살펴보는등 노력이 필요한데 기존에 선정된 재개발 지역도 진행에 시간이 많이 소요되는 만큼 신중한 선택과 결정이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집상태와 권리관계 등은 계약전에 확인하셔야 선택이나 조건을 걸수 있습니다. 이미 계약한 상태에서는 설령 집상태를 확인하더라도 추가적인 요구를 하기가 쉽지 않습니다. 일단 요청을 하시는 것은 가능할 수 있으나 문제점 보완 등은 임대인의 결정에 따라서 달라질 수 있을 것입니다.