답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 가격은 여러가지 요소에 종합적으로 영향을 받으므로 환율만으로 어느쪽으로 움직일지 알기는 힘듭니다. 하지만 일반적으로 환율이 상승하면 달러 공급이 감소(외국인이 자산을 처분하여 달러를 확보) 하여 유동성이 감소함에따라 주가가 하락하고 금리는 상승하니 경기가 하락하고 부동산 수요감소를 이끌어 부동산 가격하락을 만드는 절차로 보는 것이 일반적입니다. 환율이 하락하면 이와 반대의 상황이 일어나므로 금리가 하락하고 부동산 수요가 증가할 수 있게 되는데 현재 상황으로는 강달라 기조가 계속될 것으로 예상되고 미국의 경기가 좋아서 금리도 쉽게 내리기 힘든 상황이라 상황 전환이 쉽지 않아 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 전세계약 종료 2개월전까지 계약 해지 의사를 밝혀야하는데 증거가 남아 있지 않다면 지금이라도 문자나 카톡으로 증거를 남기시는 것이 필요합니다. 전세계약 종료가 되면 신규 세입자의 전입과 무관하게 보증금을 반환해 주어야 하지만, 많은 경우 세입자가 구해질때가지 보증금을 반환해주지 않는 경우가 많으므로 반드시 증거를 남기고 계약종료에도 보증금 반환이 이루어지지 않으면 임차권등기 명령을 하여 임대인을 압박해야 할 수도 있습니다. 장기수선충당금은 관리사무소에서 자료 출력하여 임대인에게 반환요청하시면 되니 그로인해 별도로 부동산에 연락할 필요는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대구시에는 2020년 말부터 부동산 붐이 일면서 상승이 일어났는데 2021년 말경 최고를 기록한 후 급격히 하락하였습니다. 부동산 활황기에 건설사들이 앞다투어 건설에 나서다보니 공급 과잉으로 금리인상과 경기후퇴로 인한 부동산 경기위축에 미분양이 급격하게 양산되다보니 가격이 폭락하게 된 것입니다. 아파트 건설에는 수년이 걸리므로 이미 브릿지론과 PF대출로 토지를 구하고 건설허가를 받은 건설사들이 어쩔 수없기 공사를 진행하다보니 계속해서 미분양이 양산되는 악순환이 계속되고 있는 상황이라 올해에도 계속 공급이 되고 있는 상황인데, 앞으로 점차 미분양 물량이 소진되고 나면 안정을 찾을 수도 있을 것이므로 당분간 상황을 지켜보고 결정하는 것이 필요해 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택의 분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한(한도나 면적차이가 아니라 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등을 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해지는데, 자재비와 노무비 인상에다가 강남아파트의 경우 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.)하는 제도로서 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 최근인 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제가 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 그러나 매도 전에는 실거주 의무를 이행해야 합니다. 강남3구와 용산구를 제외하고는 공공택지에 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인으로 인한 1가구 2주택이 된 경우에는 혼인일로부터 10년 이내에 기준 주택 중 하나를 처분하는 경우 양도가액이 12억원 이하인 경우 비과세로 처리되며, 12억을 초과하면 초과분에 대해 양도세가 과세됩니다. 단, 혼인전에 소유하고 있던 주택은 각각 2년 이상 보유해야 하고, 처분하는 주택이 조정대상지역에 있는 경우에는 실거주 요건도 충족해야 하며 처분 후 남은 주택이 1주택이 되어야 하는 조건을 충족해야 합니다.재산세는 혼인일로부터 5년이 경과하지 않은 주택에 대해 해당 주택 소재지의 자치단체에 주택수 산정 제외 신청을 하면 두 주택 중 하나의 시가표준액 9억원이하인 경우 등 조건을 만족하는 경우 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중도금을 계좌이체하면 이체 내역이 남기때문에 영수증을 따로 만들지 않고 잔금시에 총 금액으로 영수증을 발급하는 경우가 많은데, 중도금도 영수증을 남기는게 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자 입장에서 전세보증보험에 가입하는 것이 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 효과적인 방법입니다. 문제가 발생했을 때 대항력과 확정일자를 통한 최우선변제권과 우선변제권을 통해 경매에서 변제를 받을 수도 있으나 순위가 밀리면 일부 받지 못하는 경우도 있고, 받더라도 경매과정을 거쳐야하므로 낙찰이되어 낙찰자가 대금을 납입하여 배당이 이루어질 때까지 기다려야 하는 등 어려움을 겪을 수 있는 반면, 전세보증보험에 가입한 경우에는 임대차계약의 해지 또는 종료 후 1개월이 지나도록 임차보증금을 받지 못했다는 서류 (해지통지 내용증명 등) 를 준비하고 임차권등기명령을 신청접수 한 후 보증채무청구서 등 보증기관에서 요구하는 서류를 준비하여 지급 요청을 하면 되기 때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 되면 전세보증보험 지급을 요청할 수 있습니다.임차인 입장에서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 계약 종결 고지에도 불구하고 계약종료시까지 전세보증금을 돌려받지 못하면, 임차권등기명령을 신청해야하고 이후에 전세보증보험 지급을 요청 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인경우 한번 특별공급 분양에 당첨된 경우에는 다시 특별공급을 신청하실 수 없습니다. 하지만 청약제한 기간 등이 경과하여 조건이 달성되면 일반 분양신청은 가능할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대구에는 올해도 신규분양이 20곳 정도에서 1만가구 가까이 계획되어 있다고 합니다. 대구는 2020년 말부터 부동산 붐이 일면서 상승이 일어났는데 2021년 말경 최고를 기록한 후 급격히 하락하였습니다. 부동산 활황기에 건설사들이 앞다투어서 건설에 나서다보니 공급이 과잉되어, 금리인상과 경기후퇴로 인한 부동산 경기위축에 미분양이 급격하게 양산되어 가격이 폭락하게 된 것입니다. 아파트 건설에는 수년이 걸리므로 이미 브릿지론과 PF대출로 토지를 구하고 건설허가를 받은 건설사들이 어쩔 수없기 공사를 진행하다보니 계속해서 미분양이 양산되는 악순환이 계속되고 있는 상황이라 현재까지도 계속 공급이 증가하여 하락이 지속된 것입니다.