답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약에서 먼저 국민주택과 민영주택, 이 둘의 차이점을 아는 것도 중요합니다. 먼저 국민은 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하거나 국가 또는 지방자치단체의 재정에서 지원받아 건설한 이 85제곱미터 이하인 것을 말합니다. 민영이란, 국민을 제외한 나머지를 말합니다. 국민주택인경우 3년이상 무주택세대 구성원으로 청약통장 1순위 조건 첫번째는 가입기간으로 서울과 수도권은 1년 납입금 12회, 비수도권 가입기간 6개월에 납입금 6회, 투기과열지구 가입기간 2년에 납입금 24회 이고, 저축 총액이 중요한데 최대 인정받을수 있는 금액은 25만원 입니다. 청약가점은 무주택기간, 납입횟수, 납입총액에 의합니다.민영주택은 가점제와 추첨제가 있는데 가입기간과 납부금액이 중요합니다. 가점제의 경우 무주택기간 15년 이상이면 총 32점, 부양가족수 최대 6명일때 총35점, 청약통장 가입기간 15년이면 총17점으로 구성됩니다. 1순위 청약조건이 무주택, 1주택자도 가능하며 1순위 청약조건은 수도권 가입기간 1년, 비수도권 가입기간 6개월, 투기과열지구 가입기간 2년 입니다. 서울, 부산 포함 모든면적에 청약할 수 있는 예치금은 1500만원 입니다. 민영주택은 비규제지역의 경우 60m2이하는 가점제 40%이하, 추첨제 60%이상 / 60m2초과85m2이하는 가점제 40%이하, 추첨제 60%이상 / 85m2초과는 추첨제 100% 입니다. 여기에 더하여 각종 특공 조건에 해당 될 수 있는지 확인을 하셔야 합니다. 특별공급은 통상 기관 추천, 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양, 생애최초 주택구입, 청년 등 6종류로 구성됩니다. 국민주택은 무주택세대주 및 세대원, 자산보유기준 적용 등 조건이 다소 까다롭고 주로 85m2이하 중소형 아파트를 공급하며 청약통장의 월 납입횟수가 많은 사람 순으로 선정하고 특별공급 물량이 많은 편입니다.반면 민영주택은 민간건설사가 주택을 건설하고 분양하므로 시장상황에 따라 분양상황이 달라질 수 있고 평형대도 다양하며 1인가구나 주택 소유자도 청약 신청이 가능하는 등 공공분양에 비해 조건이 덜 까다롭습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 구입시기는 주택경기가 좋지 않을 때가 가격이 낮으므로 적기로 볼 수 있습니다. 많은 전문가들이 올해 하반기에는 수도권을 중심으로 공급부족과 분양가 상승, 전세가격상승 등으로 인해 제한적이기는 하지만 집값 상승을 예측하고 있습니다. 하지만 지방은 아직도 미분양 물량이 다 해소되지 않았고 하락이 예상되며, 향후 추세는 대출 관련한 정부의 정책과 향후 경제상황 그리고 주택 공급 대책의 후속 상황에 따라서 달라질 수 있을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하시려면 계약전에 서류를 충분히 검토하고 현지 방문 조사 도 철저히 하셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있다면 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보험 가입도 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하고, 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가에 대한 투자일 경우 잘못 투자하게 되면 초기에는 수익이 나더라도 시간이 지나면서 공실률이 증가하고 임대료 및 매매가가 하락하는 경우가 있습니다. 이러한 상황을 피하기 위해서는 인구가 감소하여 상권이 쇠퇴하거나 대형 쇼핑몰이나 새로운 상권이 등장할 수 있는 곳을 피해야 하고, 공실률이 높은 상가를 저렴하다고 매입해서는 안되며, 상권에 비해 주변시세보다 임대료가 과도하게 높아서도 안되고, 주변 교통이나 주차장 등 인프라가 부족한 곳도 피해야 합니다. 공실률과 임대료 적정성을 잘 평가하고 상권이 발전할 가능성이 있는 곳을 선택하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입지가 좋은 곳에 위치한 집은 가치가 있으며 부동산 경기가 좋을 때 더 많이 상승할 수 있습니다. 입지는 여러가지 요소로 구성되지만 가장 중요한 것은 지역경제입니다. 주변에 상권이 발달하고 좋은 직장이 위치하여 출퇴근이 용이해야 하고 교통이 편리해야 하며 부수적으로 좋은 환경과 좋은 교육기관이 위치하고 있으면 최상의 입지가 될 것 입니다. 이러한 조건이 두루 갖추어진 곳이 현재의 강남이며 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 계속적으로 가치가 높아지는 것 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 본인이 무주택이라면, 공공임대를 제외한 주택공급시 지방에서 공시가격 1억이하이며 전용면적 60m2이하인 주택을 1채 보유시 주택수에서 제외되므로 양도를 받으셔도 청약에 제한이 발생하지는 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 매도하여 신규임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절하려면 계약종료 2개월전 이전까지 등기를 마친 상태가 되어야 거절이 가능하며, 기존 임대인은 직접 거주하는 사항 등 특정한 사유가 아니라면 임차인의 계약갱신요구권을 거절 할 수 없습니다. 이미 계약갱신요구권을 사용하겠다고 하셨고 임대인도 상황을 인식했으므로 현재 상황대로 계약종료 2개월전 시점이 경과하게 되면 2년간 갱신요구권에 의한 갱신이 이루어지는 것이며, 임대인은 5%의 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신요구권에 의한 갱신이 확정되면 임차인은 아무때나 계약해지를 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기 방지를 위해서는 계약 전부터 서류를 확인할 필요가 있습니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보셔야하고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체납 문제가 발생할 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 인터넷에서 주변의 거래 내역 조회, 현지 방문하여 상태도 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 계약서에 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. (전세 대출하는 경우) 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 만일을 대비하여 현실적으로 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2016년부터는 공유민박업에 대한 규정이 만들어져서 에어비앤비와 같은 신종 숙박업을 제도권으로 편입시켰습니다.에어비앤비를 운영하려는 사업자는 본인의 주민등록 소재지인 시•군•구에 등록해야 하며, 오피스텔과 원룸은 현행법상 숙박시설로 제공할 수 없고 아파트나 주택 등 거주 주택 1채로만 영업을 할 수 있습니다. 호스트의 실거주의무가 있으므로 에어비엔비의 정상 영업을 위해서는 꼭 방이 2개 이상인 구조여야 합니다.2019년부터 내국인이 도시 지역으로 여행이나 출장을 갈 경우 기존 숙박업체 외에 에어비앤비 등 숙박공유 주택을 활용할 수 있게 되었지만, 내국인 대상으로 한 공유숙박 장사는 연 180일 이내여야 하고 지역별로 180일 한도 내에서 영업 일수를 정할 수 있습니다. 외국인을 대상으로 한 에어비앤비 영업은 2016년 외국인관광객 도시민박업 가이드라인에 따라 영업일수는 여유 있지만 외국인관광객도 도시민박업사업자로 해당 지자체에 등록이 되어 있는 경우에만 가능하며, 등록하지 않고 하는 영업은 모두 불법입니다. 임대주택의 경우에는 임대인(건물주)의 허가를 받아야 하기 때문에 건물 관리 차원에서 다를 꺼려하게 됩니다. 이를 알리지 않고 미등록 상태로 영업을 한다면 민, 형사 상의 처벌을 받을 수 있습니다.에어비엔비 플랫폼 사이트는 대부분 이러한 정식 등록 확인 절차 없이 수익성만을 고려하여 모든 시설을 등록하기 때문에, 최근에는 주민들의 신고 또는 경찰이나 지자체에서 불법 레지던스 및 에어비앤비에 대한 단속을 자주 하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대아파트의 유형은 크게 민간임대와 공공임대로 구분되고,공공임대는 LH(한국토지주택공사), SH(서울도시공사), GH(경기도시공사), IH(인천도시공사) 가 있습니다.국민임대주택은 국민임대, 영구임대, 공공임대, 행복주택, 매입임대 등이 포함 됩니다.LH국민임대아파트는 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr/ )에서 -> 마이홈 -> 공공주택찾기 -> 입주자모집공고 -> 검색조건에 국민임대, 아파트 등을 넣고 검색 -> 상세내용 확인하고 신청 진행하면 됩니다. 국민임대아파트는 무주택 세대구성원 이며 총자산 3억4천500만원이하, 자동차 3708만원 이하, 60m2이하 입주시 중위소득 70%이하, 85m2이하 입주시 중위소득 100%이하이며 신혼부부나 노부모부양자 등은 우선공급을 하는데, 실제 모집 공고문을 잘 확인해야 합니다. 민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다. 10년간 거주 가능하며 10년뒤 내집으로 분양 전환도 가능한 장기민간임대아파트로서 19세 이상이면 누구나 청약이 가능합니다. 주택소유여부, 청약점수, 거주기간 등 자격요건이나 각종 세금 부담도 없습니다. 국가기관 보증으로 발기인이 납부한 보증금을 보증받을 수 있으며 주택도시기금에서 민간임대주택건설자금 대출을 지원 받아 공급됩니다. 임대아파트는 다양한 종류가 있으니 본인의 조건에 맞는 주택을 선택하여 지원하시면 됩니다.