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빌라 매도할때 필요서류 원천징수영수증
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라를 매도할 때 "원천징수영수증"은 필요하지 않습니다. 통상적으로 부동산 구입시 대출을 위해서 필요한 서류중의 하나가 원천징수영수증이지만 매도할 때는 매도자의 수입이 얼마인지는 중요하지 않기 때문입니다. 매도시는 통상 신분증, 인감도장, 매도용 인감증명서, 등기권리증, 주민등록초본, 임차인 거주시는 임대차 계약서, 공과금 정산 영수증 등이 필요 합니다.
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24.09.11
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다가구주택의 경우 최저로 받는 금액을 뭐라고하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차 보호법에 의해 경매시 소액임차인을 보호하기 위해 적용되는 것이 "최우선변제금" 입니다. 법에서 정한 금액 이하의 보증금인 경우 경매시 선순위 권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있는 금액인데, 예를 들어 서울시의 경우 1억5천만원 이하의 보증금인 경우 5500만원까지 최우선변제권을 주며 여러명의 세입자가 있는경우 금액이 주택가격의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가격의 1/2에 해당하는 금액까지만 변제되므로 세입자가 많은 경우는 따져 봐야 합니다. 최우선변제권을 얻기 위해서는 임차주택을 점유하고 주민등록을 해서 대항력을 얻어야 합니다.
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24.09.11
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요즘 지어지는 아파트들에는 스프링쿨러는 필수 설치되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재는 아파트는 층수가 6층 이상인 경우 모든 층에 스프링클러를 설치하도록 하고 있습니다. 그러나 기존 주택인 경우는 해당 아파트의 사용검사 당시의 소방시설 설치에 관한 안전기준을 적용하도록 하고 있어서, 1992년 이후 지어진 아파트는 개정된 소방법에 따라 16층 이상 아파트에만 설치되어 있고, 2005년 이후 지어진 아파트는 11층 이상인 아파트의 건물 전체에 적용되어있으며, 2018년 이후 지어진 아파트는 6층 이상인 경우 건물 전체에 스프링클러가 적용되도록 되어 있습니다. 그런데 현행 스프링클러설비의 화재안전기준에 스프링클러 배관 외관 규격에 대한 점검내용은 있으나 배관 부식이나 내구연한 등에 관한 내용이 없어서 실질적인 기능 검사가이루어 지지 않고 있는 실정입니다.
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24.09.11
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나라에서 공급하는 임대아파트 민간임대아파트
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대아파트의 유형은 크게 공공임대와 민간임대로 구분되는데, 공공임대는 LH(한국토지주택공사), SH(서울도시공사), GH(경기도시공사), IH(인천도시공사) 가 있습니다.국민임대주택은 국민임대, 영구임대, 공공임대, 행복주택, 매입임대 등이 포함 됩니다.국민임대아파트의 경우는 국가차원에서 실시하는 정책으로 경제 취약 계층의 안정적인 주거 환경 마련을 돕는 것을 목적으로 하는데, 자산과 소득 등 요건 충족할때 무주택 세대 구성원으로 신청이 가능하고 저렴한 보증금과 월세로 비용 부담을 줄일 수 있습니다. LH국민임대아파트는 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr/ )에서 -> 마이홈 -> 공공주택찾기 -> 입주자모집공고 -> 검색조건에 국민임대, 아파트 등을 넣고 검색 -> 상세내용 확인하고 신청 진행하면 됩니다.국민임대주택 자격은 전용면적 별로 세부 입주자격 및 입주자 선정순위가 다르므로, 경쟁률이 높은 지역은 입주자격을 잘 확인해야 합니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다. 10년간 거주 가능하며 10년뒤 내집으로 분양 전환도 가능한 장기민간임대아파트로서 19세 이상이면 누구나 청약이 가능합니다. 주택소유여부, 청약점수, 거주기간 등 자격요건이나 각종 세금 부담도 없습니다. 국가기관 보증으로 발기인이 납부한 보증금을 보증받을 수 있으며 주택도시기금에서 민간임대주택건설자금 대출을 지원 받아 공급됩니다. 그러나 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.
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24.09.11
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지방에는 부동산 시장이 아직 겨울인것
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에 서울과 수도권을 위주로하여 아파트를 중심으로 가격이 오르고 있습니다. 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수가 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문입니다. 주택보급률 또한 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승 그리고 건설사의 원가 상승 및 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없으며 이러한 생각들로 인해 영끌을 해서 주택을 구입하고 있는 것입니다.
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24.09.11
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가계부채가 증가하고 금리가 내리면 부동산가격은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 구매하기 위해 대부분의 사람들이 주택담보 대출 등을 활용하여 주택을 구매하게 되므로, 금리가 높으면 지불해야 하는 이자가 많아져 부담이 되므로 집을 사려는 사람이 적어지고 수요가 적으니 집값이 하락하고, 반대로 금리가 낮으면 이자 부담이 적으니 집을 사려는 사람이 많아져서 수요가 늘어나 집값이 상승하는 것이 일반적입니다.가계부채가 많으면 문제가 될 것이라고는 하지만 기본적으로 돈이 많은 사람들이 가계부채가 좀 증가했다고 문제가 되지는 않으므로 (현재 뉴스에서 나오는 가계부채는 평균치 기준이므로 얼마나 문제인지 알 수 없습니다.) 단순히 가계부채가 많다고 무조건 문제되지는 않습니다.
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24.09.11
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실제 아파트 1층 거주 시에 나중에 매도가 힘들 수 있을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 1층이라도 수요가 있으므로 매도에는 문제가 없습니다. 다만, 고층에 비해 선호도가 떨어지므로 수요가 적어서 가격이 낮게 형성되는 것이 단점입니다.
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24.09.11
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금융감독원장이 어제 대출 관련 사과 했는데 향후 부동산 영향은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이복현 금융감독원장이 최근 가계대출규제와 관련하여 혼란을 야기한 점에 대해 사과를 했으나 최근의 관치금융이라는 비판과 다주택자 규제완화 및 DSR2단계 유예 등의 조치로 불필요한 완화 시그널을 주어 주택가격 상승을 가져온데 대한 비판을 의식한 행동일 뿐 여전히 추가 규제 도입가능성을 열어두고 가계부채 통제에 대한 경고를 함으로서 큰 변하는 당분간 없을 것으로 판단됩니다. 다만 미국의 금리인하과 국내외적인 경제 상황에 따라 향후 조건이 달라질 수 있습니다.
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24.09.11
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부동산 매도시 복비는 언제주나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 계약서에는 계약체결과 동시에 중개보수를 지급하기로 하는 약정이 있어서 계약체결일에 복비를 지급합니다. 그러나 별도의 약정이 없다면 복비는 잔금일에 지급할 수 있습니다. 계약이 해제된 경우라도 공인중개사의 과실이 없다면 복비를 지급해야 합니다.
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24.09.11
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다가구와 다세대, 그리고 생활숙박시설츼 차이점은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택에 대한 정의가 규정되어 있습니다.다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다. 생활용숙박시설(이후 생숙)은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념이며 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 주택법의 적용을 받지 않고 숙박시설로 분류 되므로 주택수에 포함되지 않고 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유로우며 양도세 중과도 없고 종부세 대상도 아닙니다. 정부에서는2023년 10월 14일까지 이미 사용 승인 받은 생활용숙박시설에 대해 완화된 규정을 적용하여 주거용 오피스텔로 용도 변경 가능하도록 한시적으로 허용했지만 이미 지어진 건물을 뜯어 고치는 것이 현실적이지 않았기에 일단 2024년 말까지 숙박업을 미신고하는 경우에 과징금에 처하기로 기간을 유예한 상태입니다. 생숙은 오피스텔과 규정이 달라서 발코니가 없고 바닥난방도 85m2 이하만 가능하며 전용 출입구를 별도로 설치해야 하며 특히 주차장법이 달라서 (오피스텔은 85m2당 1대, 생숙의 경우 200m2당 1대) 이미 건설된 생숙을 오피스텔로 전환하는 것이 어렵습니다. 생숙의 단점은 일반 오피스텔이나 아파트에 비해 높은 분양가를 가질 수 있으며 호텔식이다 보니 운영 및 관리가 복잡할 수 있는 것입니다. 수익구조의 90%는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로 운영구조를 파악하는 것이 중요 합니다. 또한 시장 변동성에 민감하고 규제 및 법적제약이 까다로움에 유의하여야 합니다.
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