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이 예시에서, 왜 A씨와 매도자는 더 높은 가격에 계약을 했을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시가보다 높은 가격으로 계약하는 것을 업(UP)계약이라고 합니다. 업 계약을 하는 이유는 매수인이 나중에 물건을 매도 했을때 차액을 적게만들어 양도소득세를 줄이려고 하는 것입니다. 국세청에서는 특수관계인간의 거래에 대해 시가와 실거래가 차이가 3억을 넘거나 시가의 5%가 넘는 경우에는 원소유자가 직접 제3자에게 매도한 것으로 보고 양도세를 과세하므로 주의하여야 합니다. 또한 양수인은 증여세 측면에서 시가의 30% 또는 3억원 을 넘는 경우 증여세가 추징될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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장기간으로 아파트 값이 계속 오를까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 아파트 값은 경제상황이나 건설경기에 따라 부침이 있을 수는 있지만 지속적으로 수요가 많기에 상당기간 동안 상승을 할 것으로 예상됩니다. 일본과 같은 특이 상황 (프라자합의)이 닥치지만 않으면 일본과 같이 급격한 하락은 오기가 힘들 것으로 생각됩니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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토지이용계획확인원에서 지목은 답인데 용도가 제2종일반주거지역입니다. 근데 왜 집을지을수없나여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세모 표시는 조건이나 제한을 충족해야 해당 시설물의 설치가 가능하다는 뜻 입니다. 지목이 "답"이면 건축을 위해서는 먼저 지목을 "대"로 변경해야 합니다. 또한 도로에 접해있어야 하고 배수로도 확보되어야 합니다. 개발에 앞서 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시군청의 종합민원실을 방문하여 농지전용이 가능한 땅인지 건폐율과 용적율은 목적에 맞는지 등등을 미리 확인해야 합니다. 농지전용허가 -> 형질변경(토목공사,부지조성) -> 건축 -> 준공검사 -> 건축물대장 확인 -> 지목변경 의 순으로 개발해야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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갭투자 전세금 없으면 어떻게 해야 지 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세기간이 만료되면 보증금을 돌려줘야한는데, 전세 보증금을 돌려줄 여력이 없다면 양해를 구하고 다음 세입자를 구해서 다음세입자의 돈을 받아서 돌려줘야겠지요. 만일 다음 세입자의 입주까지 간격이 발생하면 우선 집담보로 대출을 해서 우선 돌려주고 다음세입자에는 보증금을 받으면 근저당설정을 말소하는 조건으로 계약하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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아파트의 로얄층은 대체로 몇층인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.로얄층은 저층부를 제외한 중간층 이상으로 아파트의 3분의 2지점이나 70% 이상의 층을 기준으로 합니다. 로얄층일 수록 통풍이 잘되고 일조량이 많아서 냉난방에 유리하고 주변 경관에 따라서 양호한 조망권을 갖추기도 합니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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기사에서 나오는 고급주택의 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고급주택은 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적의 가액이 일정 기준을 초과하거나 건축물에 67m2 이상의 수용장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지를 말합니다. 여기서 가액은 취득당시 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당하며, 대통령령으로 정하는 부대시설은 연면적 331m2를 초과하는 건물과 토지, 대지면적 662m2 초과하는 건물과 토지, 엘리베이터가 설치된 건물과 토지 (적재하중 200kg이하 제외), 에스컬레이터 또는 67m2 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 건물과 토지, 공동주택에서 한집의 면적이 245m2 초과하는 건물과 땅 등입니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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서양은 월세 위주인데, 우리나라는 왜 전세 위주의 관행이 생겼을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 예전부터 물권을 담보로하여 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다. 최근 전세사기로 인해 전세폐지론이 힘을 얻고 있지만 전세제도를 대치할 만한 제도가 마땅치않아 보완쪽으로 가지 않을까 개인적으로 예상해 봅니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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요즘 아파트시공시 부실공사에 대한 문제가 심각한데 왜 이런일이 발생하는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에 아파트에 대한 하자가 늘어나고 있습니다. 부동산 경기 침체로 인해 건설사들의 채산성이 악화하면서 비용절감에 나서고 있기에 저가 수주를 한 중소하청업체들이 이익을 남기기위해 부실시공을 하고 있고 관리 감독마저 부실하여 하자가 늘고 있는 것입니다. 기존에도 이윤추구 때문에 숙련도가 떨어지는 인부들이 투입되어 완성도가 떨어지고, 관리감독 소홀과 인건비 절감을 위한 비숙련 불법 체류자들의 공사 투입으로 인한 부실 시공, 시공사와 감리의 결탁 등이 문제점으로 지적되어 왔습니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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아파트를 공사하다가 중단되는 이유중에 가장 큰 이유는 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 아파트 건설이 중단되는 경우가 종종 나타나게 되는데, 이는 재건축 도중 자재비와 인건비 상승으로 인한 공사비 증액요청 문제로 조합과 시공사간에 다툼이 벌어진 경우가 많으며, 시행사가 건설 비용을 제때 납입하지 못하여 일단 중지된 경우도 있고, 건설사가 공사 도중 파산하여 공사가 중단되는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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월세로 살다가 전세로 살 예정인데 알고싶습니다 !
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.버팀목전세 대출은 무직이거나 무소득자도 신청은 가능합니다. 다만, 무직일 경우 신용도가 낮기에 대출 가능 여부가 제한될 수 있으며 보증인을 세워서 대출 심사를 통과할 수도 있습니다. 청년전용 버팀목 전세자금대출한도는 최대7천만원입니다. 전세사기를 방지하기 위해서는 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.13
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