전문가 프로필

답변 내역

부동산 직거래하면 많이 힘들까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.직거래하는 것이 어렵거나 힘들지는 않습니다. 다만 경험이 없으면 물건을 제대로 볼줄 모르므로 올바른 선택을 하기가 힘들고 요즘같이 전세사기가 많은 경우 의도치않게 손해를 보는 경우가 많기에 전문가의 도움을 받는 것이지요. 부동산도 그 종류가 다양하고 각각의 경우마다 파악해야 할 사항이 다를 수 있으므로 먼저 어떤 거래를 하려는 지 원하는 것이 무엇인지 부터 정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.19
0
0

실거주 목적의 전세낀 매매는 잔금일에 누구에게 송금하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금 지불시 매도인이 참석을 해야 하는데 불가피한 상황이라면 위임장이 있어야 합니다. (통화 등으로 확인 도 해야 겠지요.)그리고 위임장이 있더라도 잔금은 매도인의 통장으로 지불하는 것이 원칙입니다. 그 이후에 매도인이 대리인을 통해 정산을 진행하거나 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.19
0
0

집을 상속 받으면 청약을 할 수 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독으로 상속을 받는다면 주택보유자가 되므로 청약이 어렵겠지요. 그러나 공유지분으로 상속한 경우에는 3개월 이내에 그 지분을 처분한다는 약속 하에 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 물론 당첨 시 이행하셔야 합니다.그밖에도 무주택자로 인정받을 수 있는 예외적인 조건들이 있는데, 법제처 국가법령정보센터에 접속하셔서 “주택공급에 관한 규칙 제 53조”를 확인하여 혹시 해당되는 것이 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.19
0
0

청약에 당첨된 시점에 집을 상속받으면 1가구 2주택인데 그래도 청약이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약은 모집 공고일 당시의 자격을 기준으로 자격 심사를 하므로 일정을 따져 보시고 진행해 보시기 바랍니다.청약홈의 주택소유 확인, 대법원 인터넷등기소의 주택소유확인 시스템 등에서 상속주택이 조회되지 않는다면 무주택으로 청약할 수 있을 것입니다. 아래의 예외적인 무주택 인정 사유도 확인해 보시기 바랍니다. (주택공급에 관한 규칙 제53조). 공유지분으로 상속한 경우에는 부자격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우는 무주택자로 인정 받습니다. (단독소유는 불가) . 도시지역이 아닌 지방의 면 행정구역(수도권 제외)에 있는 상속받은 집에서 살다가(상속은 피상속인 거주) 다른 지역으로 이주한 경우, a. 20년이상된 단독주택 / b. 85m2 이하 단독주택 / c. 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로 직계존속 또는 배우자로부터 상속받은 단독주택 -> a, b, c 중 어느 한가지에 해당 할 때도 예외적으로 무주택자로 인정됩니다.. 소형 저가주택 (60m2 이하 주택, 주택공시가격 1억원 (수도권 1억6천만원) 이하인 주택) 보유시 민영주택 일반공급시에는 무주택으로 인정됩니다.
경제 / 부동산
24.04.19
0
0

전세를 구하려는데 이정도 융자면 안전할까여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통 전세가율(전세가/집값)은 60~70%를 적정수준으로 보고 전세보증금과 아파트 대출의 합도 70% 이내인 것이 좋습니다. 집값에 비해 비율이 좀 높은 것 같은데 확정된 사항이라면 전세보증보험 등 안전장치를 마련하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.18
0
0

시행사, 시공사, 신탁회사는 각 어떤 역할을 하는 곳인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트나 건물을 짓기 위해서는 많은 일들이 필요 합니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행합니다. 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다.시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.여기에 투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다.그리고 분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다.이렇게 일을 나누어서 하는 이유는 각각의 전문성을 살리고, 부채비율을 줄이며 신탁회사가 자금을 따로 관리하므로 자금 문제로 소비자 피해가 일어나는 것을 최소화하는 것 입니다.
경제 / 부동산
24.04.18
0
0

2019년 이전에 지어진 위반건축물 벌금이 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법 제80조 이행강제금은 2019년 4월 23일자로 개정되어 개정이후에 적발된 경우는 이행될 때까지 지속적으로 1년에 2회이내 조례에 따라 부과되지만, 건축법 부칙(법률 제16380호, 2019. 4. 23)에 따라서 개정전에 적발되어 이행강제금을 부과받은 경우에는 5회까지만 납부하면 더 이상 납부 의무가 없습니다. 위반건축물 대출시는 이행강제금을 뺀 금액 등으로 대출에 제한이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
0
0

월세 1년계약 암묵적갱신 이사방법?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 1년 계약했더라도 2년에 대해 형성됩니다.주택임대차보호법 제6조 1항에 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 게약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 된다고 명시되어 있습니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다.2023년 4월 5일이 계약일이라면, 2025년 4월 4일이 법적인 계약 종료일이 되므로 2개월전인 2025년 2월 4일이 지나갈때까지 임대인과 임차인 모두 별도 통지가 없을 떄 묵시적 갱신이 확정되는 것이고 전과 같은 조건으로 2년의 계약이 자동 체결되는 것입니다. 복비 부담없이 이사 나가시려면 1.이미 4월 중순이므로 2년계약으로 잡고 2025년 4월 만기 2개월 전까지는 임대인에 퇴거 예정 통보하시고 2025년 4월 만기시에 이사가식거나2. 2025년 2월 묵시적 갱신이 갱신된 이후는 언제든지 계약해지 통지를 하실 수 있으니 통지한 날 이후 3개월 기다리셨다가 이사를 나가시면 됩니다. (임대인이 잘 협조해 주면 빨리 나가실 수도 있겠지요.)임대인도 신규임차인 구하기나 자금 마련에 시간이 필요할 것이므로 여유를 가지고 통지하셔야 할 것 입니다.
경제 / 부동산
24.04.18
0
0

전세보증보험을 가입 관련하여 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.HUG주택도시보증공사가 대출과 보증을 결합하여 한번에 처리하는 것과 달리 HF 한국주택금융공사는 차례로 처리를 하므로 대출 후 추가로 보증을 진행하셔야 합니다. 보험료는 HF가 저렴합니다.HUG주택도시보증공사는가입대상: 아파트, 다세대(연립), 다중, 다가구, 단독, 주거용오피스텔, 노인복지주택보증금액: 수도권 전세보증금 7억 이하, 기타지역 5억이하 보증금내 신청 금액보증한도: 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등보증요율: 아파트 전세보증금의 연0.115~0.128%, 기타주택 전세보증금의 연0.139~0.154%가입가능시기: 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 경과 하기 전반면 HF한국주택금융공사는가입대상: 아파트, 다세대(연립), 다가구, 단독, 주거용오피스텔, 도시형생활주택, 노인복지주택보증금액: 수도권 전세보증금 7억 이하, 기타지역 5억이하 보증금내 신청 금액보증한도: 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등보증요율: 연0.02~0.04%가입가능시기: 계약기간 1년이상으로 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전가입제한 사항들에 대해 유의하셔야 합니다. 주거용으로 사용하는 경우만 가능하고, 전입신고와 확정일자를 받았으며, 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 x 담보인정비율(90%) 이내, 선순위채권이 주택가격의 60% 이내, 권리침해사항 (경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등) 이 없어야 하며, 단독, 다중, 다가구인 경우 위반건축물이 아니고 선순위채권+다른 세입자 선순위 보증금 합계가 주택가의 80% 이내이어야 하는 등 여러가지 제한사항들에 해당이 되지 않아야 가입할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
0
0

묵시적 갱신후 임대인의 인상 요구
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.거주와 전입신고로 대항력을 갖추면 (계약서에 확정일자는 기본적으로 받아야 겠지요.) 주택임대차보호법을 적용 받게 되는데, 주택임대차보호법 제6조 1항에 따라 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 게약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다.따라서 현재 묵시적 갱신이 확정된 상태라면 임대인은 보증금 증액을 요청할 수 없고 특별한 사유없이 계약을 해지하려 한다면 계약위반이 됩니다. 오히려 퇴실을 한다면 권리를 포기하는 것이 될 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.18
0
0