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전월세 신고 이런경우에도 반드시 신고 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금액에 변경이 없으면 신고하지 않으셔도 됩니다. 또한 보호 받아야 할 금액에 변경이 없으니 확정일자도 필요 없습니다. 전월세 신고제는 계도기간을 거쳐 2024년 6월 1일부터 의무로 되어 보증금이 6천만원을 넘거나 월세 30만원 초과시 계약일로 부터 30일 이내에 신고해야 하고 이를 위반시 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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전세 재계약해야하는데 집주인이 현금확인증
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현금확인증은 현재 줄돈이 없으니 일종의 차용증 같은 것을 써주시겠다는 것으로 해석 됩니다.가급적 다른 매물을 찾으시는 것이 좋을 것으로 판단 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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전세 계약이랑 매매 계약은 많이 다른가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 구입을 하시게 되었다니 축하 드립니다.집(부동산)을 구입하는 것도 전세집을 구하는 것과 크게 다르지 않습니다.부동산확인 (손품 + 발품) -> 가계약서 작성 -> 계약서 작성 및 대출 진행 -> 중도금 지급 (없는 경우도 있음) -> 잔금 지급 및 등기 처리 순서로 진행되는데, 전세와 달리 등기 처리 업무가 추가 됩니다.보통 기존 주택을 매매할떄 공인중개사를 통하는 경우가 많고 법무사의 도움을 받아 내집으로 등기 등록을 하는데 본인이 셀프로 등기 하는 것도 가능 합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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생활형 숙박시설에 대해 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활용숙박시설은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념이며 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 아파트와 비슷하지만 적용법이 달라서 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유롭습니다. 취득세 4.6% 단일 적용을 받고 양도세 중과도 없으며 종부세 대상도 아닙니다. 그러나 2023년 10월부터 주거용으로 사용하면 공시가의 10% 이행 강제금이 부과되고 오피스텔과 규정이 다르다 보니 발코니가 없고 바닥난방도 85m2 이하만 가능하며 전용 출입구를 별도로 설치해야 하는 등의 오피스텔 규격에 맞게 용도 변경하기도 어려워 문제가 많았는데 정부에서 2023년 10월 14일까지 이미 사용 승인받은 생활용숙박시설은 기준에 맞지 않아도 주거용 오피스텔로 용도 변경 가능하도록 완화하였습니다. 단점은 일반 오피스텔이나 아파트에 비해 높은 분양가를 가질 수 있으며 호텔식이다 보니 운영 및 관리가 복잡할 수 있는 것입니다. 수익구조의 90%는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로 운영구조를 파악하는 것이 중요 합니다. 또한 시장 변동성에 민감하고 규제 및 법적제약이 까다로움에 유의하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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원룸 전세권 등기 설정해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권은 기본적으로 재산권 행사의 성격이 강한 반면 전입신고를 통한 대항력(조건 만족시 최우선변제권 포함)과 확정일자를 통한 우선변제권은 주택임대차보호법을 통한 재산 보호의 성격이 강합니다.둘다 갖추면 좋겠지만 중복되는 개념도 있고 비용도 소요되므로 전세보증금 반환이라는 목적 달성을 원하신다면 전세보증보험이 낫다고 판단 됩니다.아래에 전세권과 전세보증보험을 비교해 놓았으니 내용 확인해 보시고 필요한 방법을 선택하시기 바랍니다.전세권설정은 등기부에 기록되므로 물권으로서 당일 바로 효력 발생하고 변제가 되지 않았을 때 바로 임의경매 신청 가능합니다. (대항력은 전입신고 익일 오전 0시 발생) 전세권은 양도도 가능하고 전전세를 줄 수 있습니다.그러나 임대인의 동의가 필요하고(설정을 꺼리는 임대인이 많음) 설정 비용이 상당히 발생합니다.경매는 시간이 많이 소요되고 기본적으로 건물에만 설정하므로 (토지는 추가로 설정) 건물가에서만 배당됩니다.전세권 설정은 소액에 대한 최우선 변제 적용이 되지 않습니다.전세보증보험은 만기가 도래했을 때 경매 단계 없이 바로 지급 가능하고 임대인의 동의없이 가입이 가능하므로 적용이 용이 합니다. 반드시 확정일자와 함께 병행해야 하며 특정 주택이나 조건에서는 보험가입이 제한(주택의 위험도에 따라 거절 될 수 있고 선순위 대출이 있는 경우 시세의 60%이내만 가능) 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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2년 전세 만기후 갱신권 사용시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권의 내용을 숙지하고 계신 것 같습니다. 계약갱신요구권 사용 후 임대인이 계약해지를 통보받고 3개월 후에 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생기는 것은 그때까지 새로운 임차인을 구하여 세입자에게 보증금을 돌려주라는 취지입니다. 통보 3개월후 보증금 반환과 퇴거는 정상적인 법 절차이므로 새로운 임차인과의 복비는 임대인이 부담해야 합니다. 갱신계약서를 공인중개사를 통해서 작성하는 경우는 대필료가 발생하는데 보통 5~20만원 정도로 부동산마다 다를 수 있습니다. 권리관계에 변화가 생겼는지 등도 확인해 보시고, 전세보증보험을 가입하셨다면 자동 연장이 안되므로 연장 신청하셔야 합니다.신혼부부기금대출로 갈아타기는 조건을 충족하면 대환이 가능합니다. 조건은 신혼부부이며 전세금 5억원 이하, 연소득 1억원 이하, 전세자금대출을 받은 지 3개월 이하 등 입니다.대환 대출을 위해서는 신혼부부전세대출을 취급하는 은행을 방문하여 신청서와 함께 관련 서류를 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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15억 이상 대출규제와 토지거래허가구역의 부동산 구매
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.KB시세 15억이상 아파트에 대한 대출 규제가 완화되어 시세와 상관없이 아파트 지역이 규제지역인가 아닌가 만 구분지어 한도를 설정하고 있습니다. 즉, 15억 이상 아파트도 대출이 가능하며 강남, 송파, 서초, 용산이 아니라면 별도의 제한을 받지 않습니다. 한도 불이익이 아닌 지역에 따른 LTV 차감 (규제 4개구 LTV 50% 까지, 그외 지역 LTV 70% 까지)이 적용됩니다. LTV보다는 연소득대비 부채율 DSR이 적용되어 까다로운데, 소득이나 부채율에 따라서 대출 한도가 달라지게 되므로 확인해 보셔야 합니다. 네이버 “부동산계산기.com” 으로 DSR을 대략적으로 알아볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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전세세입자가 대항력을 갖추는 방법에는 뭐가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라서 거주와 전입신고를 하면 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생하고, 여기에 확정일자를 받으면 경매시 후순위 권리에 보다 우선하여 배당받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 이사가기전에 살집을 잘 확인해 보셨으리라 생각하지만 권리관계에 변화가 생겼는지 한번씩 확인해 보시기 바랍니다. (등기를 통한 소유권변화나 권리의 순서/변동 확인 및 다가구주택인 경우 전입세대확인서를 통한 전입세대 확인 등) 그리고 특히 아파트가 아니거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다. 자세한 사항은 HUG주택도시보증공사 홈페이지 (https://www.khug.or.kr/) 의 전세보증금반환보증 등에서 확인하시기 바랍니다.소중한 자산을 지키기 위해 스스로 주의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.17
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부동산 RR 매물의 의미는 무엇인지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.RR은 로얄층 / 로얄동, RRR은 로얄층 / 로얄동 / 로얄라인 을 뜻 합니다. 최고로 좋은 매물이란 뜻 이지요.로얄층은 중간 단계에서 약간 높은 층 예를 들어 25층인경우 17층~21층 정도를 말합니다. 뷰가 좋은 지 통풍이 잘되는지 세부 조건에 따라 달라질 수 있습니다.로얄동은 생활하기 가장 편리한 동선이 나오는 동을 말합니다. 학교나 커뮤니티와 인접한 곳이나 지하철이나 마트등에 빠르게 도달할 수 있는 동을 말합니다.로얄라인은 같은 동 내에서도 가장 선호하는 방향으로 향한 라인을 말 합니다. 같은 층이라도 남향이며 뷰가 좋다면 더 가치가 좋겠지요.
경제 / 부동산
24.04.17
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부동산 등기부 등본은 집주인이 아니여도 열람이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산등기부 등본은 누구나 열람이 가능합니다. 인터넷대법원등기소에 접속하시면 간편하게 조회 및 출력이 가능하고 제출용이 아니라면 열람을 선택하여 확인 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.17
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