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부동산과 동산은 다른 건가요? 둘의 차이 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법상에서 “물건이라함은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다” 하고 정의되어 있으며 또한 “부동산은 토지 및 그 정착물은 부동산이며 부동산 이외의 물건은 동산이다” 라고 규정되어 있습니다.즉, 사람이 관리할 수 있는 모든 물건 중에서 토지위에 고정되어 움직이지 않는 건축물 등을 부동산이라 하고 그 나머지 물건들을 동산이라 한다고 정한 것인데 이는 사람의 편의를 위해 물건의 종류를 기본적으로 크고 고정적인 물건과 그렇지 않은 물건으로 규정을 정하여 분류한 것으로 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.17
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전세계약 완료후 전입신고시 기존 세입자가 아직 이전을 안했습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전 세입자가 퇴거를 하지 않은 상태면 온라인상(정부24)에서는 전입신고가 불가하니 주소지 관할 주민센터(타지역 불가)에 계약서 지참하고 방문하여 사정을 이야기하면 전입신고는 가능할 것입니다. 계약서에 확정일자도 받고 (주택임대차 계약 신고도 하셔야 합니다.) 전입세대열람내역서 등 대출에 필요한 서류를 함께 확보하시기 바랍니다. 사전에 필요서류 확인하시기 바라며, 기본적으로 기존 세입자가 있으면 대출이 제한될 수 있으므로 이 또한 대출기관에 미리 확인 바랍니다. 만일 기간이 경과하고도 전 세입자가 퇴거는 했는데 전출을 하지 않은 경우에는 당사자에 대해 임대인 또는 임차인이 주민센터 방문하여 “거주불명등록”을 신청하면 됩니다. 임차인이 신청하려면 신분증과 임대차계약서가 필요 합니다.“거주불명등록”을 당하게 되면 건강보험 가입자격 상실, 금융거래 불능, 주민등록초본에 거주불명 이력 기재, 과태료 부과 등 불이익이 있으므로 퇴거를 하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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오피스텔 매매시 채권을 사야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔을 포함한 부동산을 매수하는 경우 소유권이전 등기라는 것을 해야 합니다. 이때 국민주택채권도 매입해야 하는데, 국민주택채권은 정부에서 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담으로 발행하는 채권으로서 주택도시기금법 제8조에 따라 면허/허가/인가/등기 등록을 신청할 때 의무적으로 매입해야 하는 채권입니다. 낮은 이율로 5년짜리 채권으로 보통 발행되는 데, 보통 만기까지 가져갈 메리트가 별로 없으므로 바로 할인하여 매각하는 것이 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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일반전세자금보증과 전세보증보험 가입이랑 다른건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반전세자금보증은 대출 실행을 위한 보증서입니다. 반면 흔히 말하는 전세보증보험은 “전세지킴보증”이므로 별도로 가입하셔야 합니다.HG주택도시보증공사가 대출과 보증을 결합하여 한번에 처리하는 것과 달리 HF 한국주택금융공사는 차례로 처리를 하게 되는데, 전세 보증보험 가입 여부 확인은 HF 한국주택금융공사 홈페이지에서 공인인증서로 로그인 하고 “인터넷 금융 서비스” > “증명서 발급/요청” 으로 이동 후 “전세지킴보증서” 를 발급받으면 확인 할 수 있습니다.만일 안되었다면 대출을 시행한 은행에 주민등록등본 및 신분증, 확정일자 전세계약서, 계약금 및 잔금영수증, 전입세대열람내역서(도로명 + 지번), 등기부등본, 건축물대장, 보증료율 우대 대상인 경우 관련 증빙 서류를 가지고 가서 가입하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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전세계약 중 집주인의 부동산 매매. 주의해야 할 부분이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인 변경시 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 이때- 신규 집주인과 계약서 재작성 불필요하며- 주택의인도 + 전입신고가 되어있으면 대항력 유지되고- 신규 집주인이 계약서 작성 요청하면 계약서만 작성하고 확정일자는 유지 (기존계약서 보관)하셔야 합니다.- 장기수선충당금 정산 필요 (1안 구주인 정산 후 진행, 2안 주인끼리 정산 후 새주인이 지급) 합니다- 전세 반환보증에서 주채무자 변경 신청이 필요 합니다 – 등기부등본, 계약서 사본, 신분증 지참만일 향후 신규 집주인이 계약 갱신을 거부하고 직접 들어와서 살겠다고 하면 계약갱신요구권이 있어도 사용할 수 없습니다. 그러므로 신규 집주인의 의향을 사전에 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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월세 계약을 하고 난후 월세를 못내는 경우 보증금에서 자동으로 제외가 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자동으로 빠지지는 않습니다만 2기 (2회)의 차임(월세)액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 또한 민법 640조에 따라 계약을 해지할 수도 있습니다. 이떄 보증금에서 차임 및 공과금 등을 공제하고 돌려 줄 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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전세 연장 없이 집주인이 들어가는 경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가급적이면 주민등록이 되있는 편이 확실 하겠지요. (직계 존속이나 비속이 되어 있어도 됩니다.) 아니면 직접 거주를 증명할만한 증거가 있으면 될 것 입니다.만일 세입자가 사실을 알아보려 한다면 아마도 새로운 세입자가 전입해서 확정일자가 발급되었는지를 통해 알아 보려 할 것이므로 그런 상황이 아니라면 문제가 생기지는 않을 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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월세를 4월20일에 납부후 5월3일에 나가려고 하는데 4월20일 월세를 전부내야하는지요? (주인은 일단 전체 월세를 내라고 하는데 이상해서요)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2년 계약하시고 묵시적 갱신으로 총 3년 정도 사셨다면 임차인은 아무때나 계약해지를 통지할 수 있으며 통지한 지 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 권리가 생깁니다.사용수익하는 동안은 차임을 지급해야 하므로 법적으로 따지면 통지하고 3개월까지는 월세를 지급해야 하는 것인데 집주인이 잘 협조해주면 기간이나 비용을 최소화 할 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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주택임대차나 보증보험가입 기한은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차 신고는 계약일로부터 30일 이내, 전세보증보험의 갱신은 신규 보증종료일 2개월전(전세계약 종료일 +1개월로 되어 있으므로 실제 전세계약종료일 1개월전) 부터 보증종료일(전세계약종료일 + 1개월)까지 신청 하시면 됩니다. 보증서에서 보증기간을 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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일시적 1가구 2주택자의 기간과 이후 양도소득세가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택 비과세는 실거래가 12억 이하인 경우에 해당되며 12억을 초과하면 초과분에 대해서는 세금을 내야 합니다. 일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내(2023년 1월 12일 이후 지역 불문, 단, 강남 3구 제외)에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.주: 종전 주택이 취득 당시 조정대상지역이었다가 비조정대상지역으로 변경되어도 2년 거주 필요 합니다.기간을 초과하여 다주택자로 적용 받게 되면 경우 양도소득세는 비과세혜택을 받지 못하므로 아래와 같이 적용되고, 조정대상인경우 신규 취득분에 대해 취득세율 연 8% (비규제지역인 경우는 1~3% 일반세율) 중과를 적용 받게 됩니다. 조정대상지역은 1년미만 70%, 1년이상 2년미만 60%, 2년 이상은 기본세율(6~45%) + 20% 이고비규제지역은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년미만 60%, 2년 이상은 기본세율(6~45%) 로 적용 됩니다.주: 현재 2024년 5월 9일까지 중과세 한시 유예조치 시행 중으로 내년 5월 9일까지는 다주택자도 주택 양도시 일반 세율로 과세됩니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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