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월세 2년 계약 만료후 재계약? 묵시적 갱신? 에 대해
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대사업자도 묵시적 갱신이 가능합니다. 그러나 명기하신 것처럼 반드시 이를 신고해야하고 정해진 계약서에 따라서 (온라인으로 내려 받게 되어 있음) 작성해야하므로 임대인이 요청한 것 입니다. 임대사업자는 사업기간 중에는 몇번째 갱신이라도 전세보증금을 5% 이내에서만 인상할 수 있음을 참고하시기 바랍니다. 그외 일반적인 사항은 임대사업자도 주택임대차보호법을 동일하게 적용받습니다.
경제 / 부동산
24.04.12
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방을 알아볼 때 등기부등본상에는 대출이 없어서 계약했는데 이사 당일날 대출을 받으면 계약해지 해지 사유가 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서에 특약으로 "계약이후 임차인의 권리를 침해하는 권리 설정 금지 및 위반시 임대차 계약 해지"를 명기하였거나 녹취 등을 해놓지 않았다면 임대인의 동의 없이는 계약해제가 어렵습니다. 계약한 당일 입주+주민등록+확정일자를 받더라도 그 이후 집주인이 저당권을 설정하면 후순위가 되기떄문에 반드시 특약을 넣어야 합니다. (대항력이 다음날 오전 0시 발생)별도로 계약해제, 해지에 대해 햡의한 사항이 없고 임대인이 합의해 주지 않으면 계약 해제시 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.12
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월세 계약만기 전 이사, 월세 단기계약 후 이사
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제4조 1항을 보면 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 되어 있습니다.따라서 1년으로 계약했더라도 2년까지 현재의 주택에서 거주하실 수 있습니다. 그런데 계약한지 1년이 지나고 2년이 되기전에 다시 나가려고 하시면 현실적으로 계약을 위반하는 셈이니 새로운 임차인을 구하고 복비도 부담하라고 요청 받을 수 있습니다. 그리고 6개월 미만의 단기계약도 임대인이 동의하면 가능하기는 하나 이 경우 주택임대차 보호법의 적용을 받지 못할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.임대인과 잘 협의하시어 원만한 방안을 찾으시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.12
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세입자 나갈때 원상복구 범위 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법 374조에 따르면 임차주택인 경우 “물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.”라고 되어 있으므로 임차된 물건의 하자가 아닌 한 일반적인 사용에 의한 오손을 넘어선 상태라면 원상복구를 요청하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.12
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금년 5월부터 전세보증보험 가입 조건이 바뀐 다는데 어떻게 변경되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.HUG 전세보증보험 가입조건은 2023년 5월 1일자로 다음과 같은 사항들이 변경되었습니다. 그에 따른 갱신보증 신청에도 2024년 1월 1일부터 적용되고 있습니다.전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 HUG 가입 가능. (기존 100%), 주택공시가격 적용비율 140% (기존 150%)신규, 갱신시 금액 - KB시세나 부동산테크, 공시가격이 없어야 감정평가금액 적용 (기존 감정평가 우선)연립 다세대 감정평가 금액의 90% 주택 인정 (기존 100%)감정평가 금액 유효기간 3개월 (기존 6개월)단독 다가구 다중주택 선정 시 공시가격 140%를 매매가보다 우선 적용 (기존 공시가격 150%)
경제 / 부동산
24.04.12
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다세대 주택, 다가구주택 전입신고할 때 주의할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.여러가지가 있겠지만 먼저 확인해 봐야 할 것이 건축물 대장입니다. 주택이 무엇으로 분류 되어있는지 확인해 보시고 세부명세가 실물과 같은지 불법건축물은 아닌지 그리고 주소를 잘 확인해 봐야 합니다.다가구 주택은 보통 원룸 등으로 불리며 단독주택이므로 주소만 맞으면 호실은 큰 의미가 없습니다.반면에 다세대주택은 보통 빌라라고 불리며 (규모가 크면 연립주택) 공동주택이므로 주소와 호실 모두 맞아야 권리를 주장할 수 있습니다.다세대 주택의 경우 불법으로 구획을 나누어 건축물 대장과 실제 룸의 갯수가 다른 경우도 있으니 각별히 주의 해야 합니다.거주와 주민등록에 의한 대항력 발생, 확정일자로 우선변제권 취득, 등기부상의 권리관계 확인, 전세가율 확인 등 다른 주의 사항들은 아파트와 동일 합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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임차인에게 불리한 특약은 모두 효력이 없는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초 2년 전세계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약종료나 계약내용 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어나게 됩니다.임대인이 통지 가능한 기간내에 통지를 했을 떄 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 사용할 수 있는데 이때 임대인은 5% 이내에서 전세보증금을 올릴 수 있습니다.그러나 만일 임대인이 직접거주를 하는 사유로 계약 종결을 요구하는 경우에는 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 없습니다.계약은 양 당사사의 의견의 합치에 의한 것이므로 임대인과 임차인이 합의에 이르렀다면 기간이나 조건 등을 얼마든지 변경할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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계약 만료 28일 전 월세를 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초 2년 임대차계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 임대종료나 계약내용 변경 등의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어나게 됩니다.이미 계약 종료 2개월전이 지난 시점이므로 묵시적 갱신을 주장하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세권설정과 전세보증보험 중 어느 것이 더 보증금을 지키기 안전한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.결론적으로 보면 어느 것이 낫다고 하기는 힘들지만 전세보증보험이 좀더 효과적입니다.기본적으로 어느 경우이든 거주(주택의인도)와 전입신고(주민등록)으로 대항력을 발생시키고 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권은 확보해 놓아야 합니다.전세권설정은 등기부에 기록되므로 물권으로서 당일 바로 효력 발생하고 변제가 되지 않았을 때 바로 경매 신청 가능합니다. (대항력은 전입신고 익일 오전 0시 발생) 전세권은 양도도 가능하고 전전세를 줄 수 있습니다.그러나 임대인의 동의가 필요하고(설정을 꺼리는 임대인이 많음) 설정 비용이 상당히 발생합니다.경매는 시간이 많이 소요되고 기본적으로 건물에만 설정되므로 토지는 추가로 설정이 필요 합니다.전세권 설정은 소액에 대한 최우선 변제 적용이 되지 않습니다.이에 반해 전세보증보험은 만기가 도래했을 때 경매 단계 없이 바로 지급 가능하고임대인의 동의없이 가입이 가능하므로 적용이 용이 합니다.반드시 확정일자와 함께 병행해야 하며 특정 주택에서는 보험가입이 제한(주택의 위험도에 따라 거절 될 수 있고 선순위 대출이 있는 경우 시세의 60%이내만 가능) 될 수 있습니다.전세권이나 보증보험이 보증금을 완벽하게 지켜주는 것은 아니므로 계약시부터 위험성 있는 부동산을 피하고 권리관계 등을 잘 확인한 후 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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실거주의무에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비조정지역에서 매수한 경우에는 거주요건이 없으므로 바로 전월세가 가능 합니다.취득일 당시 비조정지역인 경우 후에 조정지역으로 변경되어도 거주요건이 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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