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본인 소유의 건물을 다른 사람에게 전세/월세로 임대해주면 부동산임대업자가 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가 임대를 하게되면 지속적이고 반복적으로 사업을 하게되고 세금문제가 발생하므로 사업자로 등록을 하게 되는데 자신의 업종 특성과 매출 규모, 매입 비용 등을 고려하여 일반과세자와 간이과세자 중 선책하여 신청합니다.주택인 경우는 조건을 만족하는지와 본인의 선택에 따라 임대사업자가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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공인중개사 관련(관내 공인중개사 이용건)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가능합니다. 공인중개사는 전국 어느곳의 부동산이라도 중개가 가능 하므로 사무소 위치와 무관하게 중개가 가능합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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임차권등기명령 못하고 나왔습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 주민등록 이전을 안하셨기를 바랍니다. 대항력과 확정일자가 있는 상태에서 임차권등기명령을 해야 대항력과 확정일자가 계속 유지되는 데 주민등록 이전을 하시게 되면 다시 전입한다 해도 권리 순서에서 후순위가 되어 권리순서를 따지는 일이 발생하는 경우 문제가 될 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 혹시 퇴거하셨다면 다시 전입신고 하시고 임차권등기명령도 빨리 신청하시기 바랍니다. 임차권등기명령은 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른세입자를 들일 수 없게하여 임대인을 압박할 수 있습니다. 또한 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. (동시에 진행하지 않으면 임대인에게서 관련비용 받기가 어려울 수도 있습니다.)그래도 받기가 어려우면 전세보증금 반환 소송을 하셔야 겠지요. 임대인이 보증금을 돌려줄 마음이 없는 것이 아니라면 소송으로 가면 승소를 한다 해도 시간과 비용이 소요되므로 가급적 임대인과 잘 협의하여 집값을 낮추거나 하는 방법으로 빠른 해결을 보는 게 바람직합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세 임대보증금과 보증금액 상이한 문제
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택가격은 공시가격의 140%로 계산하는 것으로 알고 있습니다. 임대주택은 법률로 보증보험에 가입하게 되어 있는데 지정된 조건을 만족하면 전세 일부 보증보험이 됩니다.자세한 사항은 보증보험사에 문의해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세사기 안 당하는 법은 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.요즘 전세사기가 많아 걱정되시지요?사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 실거래가가 명확한 편인 아파트를 알아보시는게 좋습니다. 그리고 등기부등본상 선순위 권리(저당권, 압류, 가압류 등)가 없는 집을 선택하셔야 하고 건축물대장상 위반건축물이 아니며 대장상의 정보와 실제가 일치하는 지 등기부상 소유주와 일치하는 지 등도 확인하시는게 좋습니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는게 좋습니다.혹시라도 아파트가 아닌 빌라를 알아보신다거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.소중한 자산을 지키기 위해 스스로 주의하시는 것이 좋습니다. 주기적으로 등기부 등본을 확인하여 소유권이나 권리관계 등에 변화가 있는지 살펴보는 것도 도움이 되리라 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세 계약할 때 연 단위로 밖에 계약 못 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 기간은 임대인과 임차인의 의사만 일치되면 임의로 설정이 가능 합니다.주택임대차 보호법상 약자인 임차인을 보호하기 위해 2년 미만으로 맺는 계약은 임차인만 주장할 수 있게되어 있는데 이는 최소한 2년은 살 수 있게 보장해주기 위함 입니다.1년으로 계약을 맺었어도 임차인은 2년까지 기본으로 살 수 있습니다.그러나 6개월이하로 너무 단기인 경우에는 임시거주로 간주되므로 주택임대차보호법을 적용받지 못할 수 있으니 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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임대사업자 집주인 밑으로 전세계약 할 예정인데 기간이 얼마 안남아도 괜찮나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대사업자라고 해도 임대차제도에 있어 별다른 것은 없습니다. 갱신시 5%이상 인상하겠다고 하면 계약갱신요구권도 사용할 수 있습니다.임대사업 만기가 되면 집주인의 선택에 따라서 임대를 유지하거나 집을 매도할 수 있게되므로 만일 집이 양도되고 신규 집주인이 직접 거주할 경우에는 집을 비워줘야 할 수도 있습니다. (임대사업자가 아니라도 마찬가지 입니다.) 직접 거주시는 계약갱신요구권을 사용할 수 없으니 미리 임대인의 의향을 알아보는 것이 필요합니다.전세보증보험은 일반적인 임대차와 동일하게 생각하시면 됩니다. 전세가율이 높은 편이라면 필수적으로 들어야 겠지요.
경제 / 부동산
24.04.11
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월세 계약 연장시 보증금 감액 및 세대주 변경할때 수수료 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서를 새로 작성하셔도 되고 기존계약서에 내용 추가하여 활용하셔도 됩니다.기존 계약서가 훼손된 상태가 아니라면 특약란 등 여백이 있는 곳에 "0000년 00월 00일부로 월세 보증금 00원을 감액하여 00원으로 계약기간 2년간 연장한다." 는 식으로 적고 임대인과 임차인이 옆에 서명하거나 날인 하시면 간단하게 갱신하실 수 있습니다.기존에 거주 및 주민등록 되어 있으실 것이고 확정일자는 금액에 변경이 없거나 감액인 경우는 다시 받을 필요 없습니다.세대주 변경은 가족간에는 가능하고 동거인의 경우에는 불가합니다.
경제 / 부동산
24.04.10
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집주인이 바뀌어도 전세 사는데 문제 없을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 (주택임대차보호법 3조) 집주인이 바뀌어도 계약기간이 남았다면 계속 거주하실 수 있습니다. 그런데 새로운 임대인이 자신이 직접 거주할테니 나가 달라고 한다면 (계약 종료일 6개월전에서 2개월전 사이 기간중) 계약기간 종료 후 나가셔야 하니 주의 하셔야 합니다. 이 경우에는 계약갱신요구권을 사용할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.10
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부동산 팔 때 집주인이 부동산 가격을 정할 수도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 부동산 가격을 정할 수 있습니다.그러나 집주인의 수입 극대화를 위해 가격을 높게 책정하게되면 아무도 안사려고 하겠지요. 그래서 결국 주위 시세와 비슷한 금액으로 팔게 되고는 합니다.
경제 / 부동산
24.04.10
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