전문가 프로필

답변 내역

위반증축물 이행강제금 관련하여 질문이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법 제80조 이행강제금은 2019년 4월 23일자로 개정되어 개정이후에 적발된 경우는 이행될 때까지 지속적으로 1년에 2회이내 조례에 따라 부과되지만, 개정전에 적발되어 이행강제금을 부과받은 경우에는 5회까지만 납부하면 더 이상 납부 의무가 없습니다. 이는 소유권이 변경되더라도 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.04.01
0
0

부동산에는 시행사와 시공사가 있는데 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트나 건물을 짓기 위해서는 많은 일들이 필요 합니다.시행사는 건설을 위한 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 업체를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행하는 사업의 주체입니다.시공사는 시행사로부터 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.여기에 투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다.그리고 분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다.
경제 / 부동산
24.04.01
0
0

월세도 중간에 계약을 종료해도 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 계약은 임대인과 임차인의 합의에 의해 이루어진 약속인데 계약이 완전히 체결된 경우에 일방이 임의로 해지할 수는 없습니다. 다만, 아래와 같이 일정한 사유가 있는 경우에는 해지가 가능합니다.임차인이 해지할 수 있는 경우1. 임대차 계약기간을 정하지 않은 경우2. 계약기간 중 임대인의 지위가 다른 사람에게 양도된 경우3. 계약당시 중도해지에 대한 특약을 명시해둔 경우4. 임차인이 임차 목적달성을 할 수 없는 경우5. 임차인의 과실없이 임차주택 일부가 멸실된 경우임대인이 해지할 수 있는 경우1. 2회이상 연속하여 월세를 연체한 경우2. 임대인의 동의 없이 전월세집을 다른 사람에게 전대한 경우3. 주택의 일부를 심각하게 훼손하거나 불법 개조한 경우월세의 경우 특약으로 명시해 놓지 않은 경우 양 당사자의 협의 없이는 사실상 월세 기간내 중도 해지가 쉽지 않습니다. 적법한 양 당사자의 계약이므로, 계약을 위반하게 되는 측에서 손해를 감수하게 됩니다. 예를 들어 임차인이 임대차계약기간 전에 계약해지를 하려면 임대인에게 통지하고 다음세입자를 구하고 복비를 부담하여 이주하거나 해지 손해배상을 하고 이주할 수 있습니다. 임대인이 해지하려 한다면 반대 상황이 되겠지요. 일방이 거부한다면 계약기간을 준수해야 하니, 어느 경우이든 양 당사자의 원만한 합의가 필수 입니다.
경제 / 부동산
24.03.31
0
0

원룸계약서 작성시 기본 1년으로 하고 연장해도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년으로 계약하고 연장할 수 있습니다.주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)에 따르면 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 되어 있습니다. 약자인 임차인에 유리한 조항인데 기본적으로 2년을 보장하지만 임차인이 1년을 주장하는 경우에는 1년이 될 수 있다는 뜻이지요. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월전 부터 2개월전까지 갱신거절이나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 통지를 하지 않고 임차인도 임대차기간 끝나기 2개월전까지 통지하지 않는 경우에는 계약이 갱신됩니다. 그런데 앞서 조문을 잘 보시면 “2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다” 고 되어 있는데, 이 말은 1년으로 계약하고 임대인, 임차인 모두 별 의견없이 1년이 지나게 되면 2년까지가 기본 계약 기간이 된다는 뜻 입니다. 다시 말씀드리면 계약을 1년으로 했더라도 임대인, 임차인 모두 별도 의사표시를 하지 않고 1년이 지나가면 2년으로 계약한 것이 된다는 것입니다.그리고 역시 별 의견없이 2년도 넘어가는 경우에는 묵시적 갱신이 되어 같은 조건으로 2년 연장한 것으로 보게 됩니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 알릴 수 있고 통지로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
0
0

이사할때 확정일자는 언제받아야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입주하신 날 계약서를 가지고 주민센터에 가서 확정일자를 받으시면 됩니다. (인터넷 등기소에서 온라인으로도 가능합니다.)확정일자를 먼저 받으셔도 되지만, 입주(주택의 인도)와 전입신고가 끝나야 대항력이 다음날 오전0시에 발생하고 확정일자로 인한 우선변제권도 비로소 유효하게 되므로 먼저 확정일자를 받아도 사실상 큰 의미는 없습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
0
0

아파트 취득세가 아파트 가격에 따라 달라지는게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.취득세율 1%는 1주택을 보유한 개인이 유상거래를 원인으로 6억원이하 주택을 구입했을 때 적용되는 세율입니다. 앞에 붙은 조건이 하나라도 변하면 세율이 달라지게 (증가하게) 됩니다. 즉, 1%는 주택의 유상거래에 있어 최소 세율입니다. 취득세 세율은 주택금액, 구매자(개인/법인), 보유 주택수, 지역(조정지역, 비조정지역) 등에 따라서 1~12%까지 차이가 있어 정확한 조건을 알아야 합니다.세금 규정은 자주 변경되고 예외도 많기 때문에 잘 확인해봐야 합니다. 세부적인 사항이 알고 싶으시면 세금.세무 분야에서 질문해 보시 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.03.30
0
0

상속으로 인한 상가주택 취득세 질문드립니다!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가주택을 유상거래한 경우에는 각각에 대해 다른 세율을 적용하여 과세하지만,현재 상속으로 인한 취득이고 농지가 아니므로 2.8% 취득세 표준세율이 적용된 것으로 판단됩니다.상속을 받은 경우에는 상속세와 더불어 취득세가 과세되는데 세무관련한 자세한 사항이 알고 싶으시면 세금.세무 항목에서 질문하시는 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.03.30
0
0

전세계약을 하고난후 중도 해지를 할 수 있는 조건에는 어떤 조건들이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 해지할 수 있는 경우1. 임대차 계약기간을 정하지 않은 경우2. 계약기간 중 임대인의 지위가 다른 사람에게 양도된 경우3. 계약당시 중도해지에 대한 특약을 명시해둔 경우4. 임차인이 임차 목적달성을 할 수 없는 경우5. 임차인의 과실없이 임차주택 일부가 멸실된 경우임대인이 해지할 수 있는 경우1. 2회이상 연속하여 월세를 연체한 경우2. 임대인의 동의 없이 전월세집을 다른 사람에게 전대한 경우3. 주택의 일부를 심각하게 훼손하거나 불법 개조한 경우전세의 경우 잔금까지 지불하고 입주한 상태라면 특약으로 명시해 놓지 않은 경우 양 당사자의 협의 없이는 사실상 전세 기간내 중도 해지가 쉽지 않습니다. 적법한 양 당사자의 계약이므로, 계약을 위반하게 되는 측에서 손해를 감수하게 됩니다. 예를 들어 임차인이 임대차계약기간 전에 계약해지를 하려면 임대인에게 통지하고 다음세입자를 구하고 복비를 부담하여 이주하거나 해지 손해배상을 하고 이주할 수 있습니다. 임대인이 해지하려 한다면 반대 상황이 되겠지요. 일방이 거부한다면 계약기간을 준수해야 하니, 어느 경우이든 양 당사자의 원만한 합의가 필수 입니다.
경제 / 부동산
24.03.30
0
0

주택 임대차 계약 신고필증 취소를 해야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차 계약이 해제된 경우에는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 신고해야 하고 신고하지 않거나 거짓으로 신고하는 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항 제3호) 그러나 계도기간인 24년 5월 31까지는 부과되지 않습니다. 신고는 임대한 주택의 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 할 수 있습니다.해제신고는 주택임대차 계약 당사자가 해제신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 계약 당사자 중 일방 또는 1명이 신고서를 제출해야 하고 계약 당사자 중 일방이 국가, 지자체, 공공기관, 지방공사 등 국가가 주체인 경우에는 국가등이 신고해야 합니다. 해제신고시 필요한 서류는 신분증과 주택임대차계약 해제 합의서인데 단독으로 신고하는 경우로서 주택임대차계약 해제 합의서를 제출하지 않는 경우에는 계약이 해제된 사실을 입증할 수 있는 서류(입금증, 통장사본 등 거래내역 확인할 수 있는 서류)로 대체하고 단독으로 신고하는 경우에는 단독신고사유서를 첨부합니다.
경제 / 부동산
24.03.29
0
0

건폐율과 용적률은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 즉, 토지의 면적에 비해 건물이 얼마나 꽉 차게 지어졌는가를 백분율로 나타낸 것입니다. (건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100)용적율은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율입니다. 즉, 토지의 면적에 비해 건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것입니다. (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 건축물바닥면적에서 지하층 바닥면적, 지상층에서 주차장, 주민공동시설의 면적 등은 제외 합니다.건폐율과 용적율은 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제 77조, 제 78조 및 동법 시행령 제84조, 제 85조에 근거하여 해당 지방자치단체의 조례를 통해 규정됩니다.
경제 / 부동산
24.03.29
0
0