답변 내역

최근에는 집값이 상승으로 돌아 섰다고도 하지만 아직은 약세를 보이고 있습니다. 이에 반해서 전세는 꾸준히 상승하고 있고 전세 사기 등의 여파로 특히나 아파트 전세는 찾아보기가 힘들다고 합니다. 이는 빌라보다 상대적으로 안전한 아파트에 대한 선호도도 있지만, 경제 불황에다 스트레스DRS 제도 도입 등 주택 구입에 대한 부담이 커서 전세에 비해 매매의 비중이 작다보니 주택 구입으로 이동하는 사람들이 적고 상대적으로 전세를 찾는 수요가 많아서 결국 가격 상승으로 이어지고 있는 것입니다. 여기에 물가상승, 고금리 등으로 채산성이 나빠진 건설사들이 분양가를 올리고 있어 건설 물량이 축소되는 사항까지 겹치며 높아진 전세가와 더불어 집값 상승 요인이 늘어가고 있는 상황입니다.

미국은 우리나라와 달리 소비를 적극적으로 하며 경제를 돌리는 성향의 나라인데, 코로나 시절 경기가 침체되자 부양책으로 엄청난 돈풀기를 한데 반해서 국민들이 제대로 소비를 하지 못하고 있다가 코로나가 풀리며 소비가 살아나면서 경제도 잘 돌아가기 시작한데다, 기축통화국인 점을 활용하여 금융위기가 올듯하면 선제적으로 정부와 중앙은행이 돈풀기를 해서 고금리에도 잘 버티고 있습니다. 글로벌 금융위기를 겪고 금융회사의 건전성을 제고한 것도 효과를 보고 있는 것입니다. 여기에 미국정부는 침체되었던 제조업을 미국에 되살리기 위한 노력을 하고 있는데, 외국기업들의 유치에도 적극적으로 지원을 하여 공장을 건설하므로 직원 채용이 활발해지고 있으며 은행 대출이 아닌 유상 증자등으로 자금을 조달하여 고금리의 충격을 피하고 있습니다. 미국 주택 소비자들 또한 대개 장기고정금리로 대출을 받기 때문에 이자 상승에도 충격이 적은 것도 고금리에 강한 이유입니다.

2024년 3월 24일 “주택공급에 관한 규칙”이 개정되어 혼인신고 전 배우자의 청약당첨, 주택 소유 이력이 있어도 본인은 청약이 가능하게 되었으며, 부부 모두 당첨 이력이 없으면 배우자의 보유기간이 합산되고 부부의 중복청약을 허용하게 되었으니 부부가 모두 통장을 갖고 있는 편이 좋습니다.개정된 규칙에 의해 신혼부부특별공급에서 부부 합산 소득 기준 상향 (1.2억 -> 1.6억), 통장가입기간 점수 산정시 배우자 통장 가입기간의 50%를 점수 합산(최대 3점까지 받을 수 있고 최대 17점까지만 인정), 부부가 중복으로 당첨되면 먼저 청약을 신청한 사람의 당첨만 인정(기존에는 취소)하게 됩니다. 청약 접수일이 같은 경우에는 생년월일이 빠른 사람의 당첨을 유효한 당첨으로 합니다.입주자 모집공고일 기준 2년이내 출생한 자녀가 있는 가구는 신생아 특별공급도 받을 수 있습니다.

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“가로주택정비사업”은 “빈집 및 소규모주택 정비에 관련 특례법”에 따라서 가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하기위한 사업을 하는 것이며, “재개발사업”은 “도시 및 주거환경정비법”에 따라 정비기반시설이 열악하고 노후.불량건물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업 입니다.두가지 사업 모두 정비사업이라는 공통점은 있으나, 가로주택정비사업은 기존을 가로(차로 등)를 그대로 유지하고 소규모로 하는 사업이므로 과정이 간단하고 짧은 시간에 추진이 가능한 사업인데 반해, 재개발사업은 규모도 크고 건축물의 용도, 높이, 도로, 공원 등 도시계획시설 설치 내용이 포함되며 여러 사람의 동의를 얻는 것도 필요하므로 시간이 많이 걸리는 사업입니다.

경기도 좋지 않고 고금리의 영향으로 부동산 시장 자체가 위축된데다가, 세종시의 경우 인구에 비해 상가가 지나치게 많이 공급되었고 최근 인구 증가율이 떨어지다보니 공실률이 올라간 것으로 보입니다. 동탄, 판교 등을 제외한 2기 신도시에도 인구 대비 과도한 상가의 공급으로 공실률이 높은데, 이동이 편리한 경우 신도시에서 서울로의 유입이 많아서 역시 공실률 증가의 원인이 될 수 있으니 상가투자시는 전체적인 상황을 잘 파악하고 투자를 해야 할 것으로 판단됩니다.

우리나라에서는 수많은 주택 수요를 충족할 수 있도록 주택을 공급하기 위해 건설업자들이 일정비율이상 공정이 진행되면 준공전에 입주자를 모집할 수 있는 선분양제도를 활용하고 있습니다.선분양제도는 주택가격 상승기에 주택 구입자의 경제적 이익도 있지만 사업자의 금융부담이 적다는 장점이 때문에 선호되고 있는데, 주택 완공전에 계약을 하다 보니 주택 선택권이 제한되고 부실시공 등이 발생할 수 있습니다.정부에서는 장기 주거 종합계획을 통해 후분양제도를 활성화하려고 했으나, 주택가격 상승으로 주택 소비자의 자금부담(분산 납부가 용이)과 주택 선점을 통한 차익실현 욕구, 건설사들의 건설자금을 확보 곤란, 정책당국의 효과적인(신속한) 정책수단 등의 이유가 맞물려 선분양제도에서 벗어나지 못하였습니다. 이미 올라버린 부동산가격과 자재비, 인건비에 더해 고금리 상태에서 막대한 토지 구입비와 보상금 그리고 공사비 등의 비용을 감당하고 후분양을 실시할 수 있을 만한 건설사가 우리나라에는 매우 제한적이라 더욱 어려운 상황입니다.

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4년 계약을 하면 4년동안 약속을 한 것인데, 중간에 월세 인상을 하고자 했다면 특약 등으로 월세는 0년 마다 0%인상한다 (1년 미만 경과시는 불가) 는 식으로 명기하셨어야 합니다. 주택임대차보호법에 의해 임대차 기간은 기본 2년에 계약갱신요구권을 사용하면 2년 추가 총 4년간의 기간이 보장 되지만, 차임과 보증금에 대해서는 계약갱신요구권 사용시 상한치 5% 인상만 규정되어 있으므로 그 외에는 임대인과 임차인간의 협의에 의하게 됩니다. 경제상황이 변하여 인상요인이 발생하고 증액한지 1년이상 기간이 경과 했다면 5%이내의 증액을 요청 하실 수 있으나 협의가 안되면 소송을 해서 판결이나 위원회 조정을 받는 방법밖에 없습니다.

실거주 의무제도 내용을 보면 "차주는 대출받은 날로부터 1개월 내에 대출받은 주택에 전입 후 1년이상 실거주 유지. 정당한 사유없이 1개월 이내 전입하지 않고 1년 이상 실거주하지 않는 경우 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야 함"라고 되어 있으니 정당한 사유가 있으면 의무를 어긴게 아닐 수 있다는 말이고,"기존임차인의 퇴거지연, 집수리 등 1개월 이내 전입이 어려운 경우 사유서를 제출하면 2개월 전입 연장 가능. 질병치료, 타(他) 시도로 근무지 이전 등 불가피하게 실거주 못하는 사유가 매매계약 이후 발생시 실거주 적용 유예 인정" 와 같이 유예 인정 제도도 있으니, 실거주하여 살다가 출장에 대한 증빙자료를 제출하여 유예신청으로 하고 출장에서 복귀후 의무를 마치면 문제되지 않을 것으로 판단됩니다.하지만 예외적인 경우이므로, 반드시 대출기관에 사전에 문의하시어 필요한 서류가 무엇인지, 유예인정 대상인지 등을 사전에 확인하고 진행하시기 바랍니다.