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금리 인상과 부동산 가격의 상관관계는 무엇이며, 향후 금리 변동이 시장에 미칠 영향은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 더욱이 최근 전세가상승, 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순인것 같습니다. 현재 미국시장이 견조한 흐름을 보이고 있고 금리를 동결하는 분위기라서 우리나라도 금리를 많이 내리기는 힘들 것으로 예상됩니다. 이런 가운데 최근 정부에서 토지거래허가구역 해제와 그린벨트 해제 등 규제 해제의 시그널을 보이자 강남지역을 중심으로 아파트 값이 급격히 상승하여 결국 다시 토지거래허가구역으로 재 지정하는 해프닝을 보인 것 처럼 시장에서는 이미 상승에 대한 기대감이 가득한 상태여서 조금만 완화가 되어도 그 이상 상승할 가능성이 있습니다. 하지만 지방에서는 미분양 물량이 아직 소모되지 않아서 지역별로 하락을 계속하고 있는 곳도 있는 양극화가 계속되고 있습니다. 향후 미분양 물량이 어느정도 소진되고 나면 지방도 다시 상승전환할 수 있을 것입니다. 이는 정부의 특별한 정책이나 금리 및 환율 등 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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토허제란 어떠한제도이고,지금 이슈가 되는 이유가 무엇인것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도로서, 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다. 최근 정부에서 강남3구와 용산구 일부에 대한 토지거래허가구역 해제를 하자 다주택자와 자산가 들이 앞다투어 강남지역 아파트를 매수하여 집값 상승을 이끌었고, 그린벨트 해제와 더불어 정부의 규제 해제 기조를 눈치챈 투자자들이 토지거래허가제가 적용되지 않은 지역에서도 매수세를 보여 집값이 들썩이게 되자 정부에서 결국 강남3구와 용산구 아파트 전체에 대해 다시 6개월간 토지거래허가구역으로 지정하기로 한 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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원룸 6개월도 묵시적갱신에 해당되나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 따라서 6개월 경과만 가지고 묵시적 갱신이 되었다고 주장할 수 없습니다. 월세기간은 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 달라질 수 있는데, 단기월세가 일시사용 임대차로 인정되면 세입자는 주택임대차 보호법의 보호를 받지 못할 수도 있어서 주의해야 합니다. 6개월 이하의 단기 계약의 경우 일시사용 임대차 계약을 할 가능성이 높은데 계약서에 단기나 일시사용 등의 표현이 없어야 하고 보증금이 너무 소액인 경우를 배제하고 월세를 매월 지급해야 하며 전입신고와 확정일자를 갖추어야 합니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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주상복합 단지의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 대체로 용적률이 높아서 고층이며 기본적으로 저층은 상가로 구성되니 저층에 해당 될 일이 없어 기본적으로 뷰가 좋고, 기둥식 구조로 일반 아파트 보다 층간소음의 원인인 소음, 진동 등이 덜하며, 자체 상가나 마트가 등 편의 시설이 있어 생활이 편리하고, 도심에 위치하고 인근 상가나 교통시설을 이용 할 수도 있어 이동이나 생활이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 면적이 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기가 원활하지 않으며, 외부인들이 상가에 많이 드나들게 되므로 아파트에 비해 좀 시끄러울 수도 있습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있으나 대규모의 주상복합아파트인 경우 어느정도 시설이 갖추어진 경우도 있습니다. 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비싼 편입니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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이번 토지허가제를 철회했다가 다시 재지정하게 되면 어떤 영향이 부동산 시장에 미치게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강남3구와 용산구 일부에 대한 토지거래허가구역 해제로 인해 다주택자와 자산가들이 집중적으로 강남지역 아파트를 매수함에 따라 집값이 급격히 상승하고 다른지역까지 집값이 들썩이자 정부에서 강남3구와 용산구 아파트 전체에 대해 토지거래허가구역으로 재지정하기로 하였습니다. 하지만 이미 정부의 부동산 규제 해제 방침이 읽혔기 때문에 투자 심리가 쉽사리 가라 앉을 것 같지 않고, 억눌러진 투자 심리는 언제든지 다시 살아날 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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토지거래허가구역이란 정확히 무엇을 뜻하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제란 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도로서 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다. 토지거래허가구역은 부동산에 대한 과도한 투기를 막기 위하여 설정하는 것인데 특히 갭투자를 통한 주택 구매로 주택 거래가 증가하여 부동산 가격을 부추기게 되는 것을 방지하기 위하여 강남3구와 용산구에 적용되게 되었습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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전세계약 파기가 되어서 절차가 궁금합니다. 가계약금돌려받었고 기금E든든도 취소했어요 확정일자랑 전월세 신고했는데 동사무소가서 취소해야하나요? 파기계약서도 써야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약이 취소된 경우 입주하기전에 취소되었다면 동사무소 방문하거나 온라인 부동산거래관리시스템에 접속하여 취소 신고를 하시면 됩니다. 그러나 실제 입주를 한 이후 취소한 경우에는 신고할 필요가 없습니다. 파기 계약서는 필요 없습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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아파트 담합은 부동산간의 상도덕인가요?!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래에 있어 시세에 부당한 영향을 주는 행위나 단체를 구성하여 중개를 제한하는 행위, 특정가격이하로 의뢰하지 않도록 유도하는 행위, 시세보다 높게 표시나 광고를 강요나 유도하는 행위 등은 부동산거래질서 교란행위로서 처벌의 대상이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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신도시 개발이 되면 주변 집값이 오르는 경우가 많은데, 왜 신도시가 생기면 기존 지역 부동산 시장이 영향을 받을까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신도시가 개발되면 특히 젊은 인구의 증가로 인해 주변의 쇼핑몰이나 식당, 카페, 교육시설 등 상업시설 및 상권이 활성화되고 경제활동이 활발해 지며 일자리도 생성되는 효과가 있습니다. 또한 교통망 확충으로 유동인구가 늘어나서 상권이 더욱 활성화 되는 효과를 볼 수 있다보니 자연스럽게 주변의 부동산 가격이 상승하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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국내 부동산 시장 경기현황에 대해 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 고금리가 계속되고 있고 정부의 대출 규제, 경제상황의 악화, PF부실 문제 등으로 부동산 시장 경기가 좋지 않은 상황입니다. 다시 규제가 재개 되도록 되었지만 최근 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역 해제와 정부의 그린벨트 해제 계획 공표 등으로 정부에서 부동산 시장 활성화 계획을 보이다보니 서울과 수도권은 집값이 상승을 하고 있는 상황이며, 반면 지방은 기존 건설예정이던 아파트의 보급으로 미분양이 늘어나서 집값이 보합 또는 하락하고 있는 상황입니다. 주택을 구입하신다면 주택시장의 현재 상황을 분석하고 경제 지표 등을 확인하는 것도 중요하지만 본인의 경제상황과 여력을 확인하여 지역적 특성과 시기를 잘 선택하는 것이 중요할 수 있습니다. 수도권이라면 주택가격이 안정화된 시기, 지방이라면 점전적인 상승이 예상되는 시기에 구입하시고, 향후 인구감소와 경제 위축이 있을 수 있음을 감안하여 인기지역이나 개발 대상지 등을 택하시는 것이 좋을 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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