전세 중도 해지 및 보증금 반환 임차권 등기 설정 문의.

Question

1. 최초 전세 계약 2년 만료 전 중도해지 합의.

2. 임대인은 전세금 중 일부는 이사 나가는 날짜에 반환(A: 약 85%)하고 일부는 그 다음달 반환(B: 약 15%) 하기로 함.

이 경우 임차인은 중도 해지 계약서 작성 하고 미반환 금액(B)에 대해 임차권 등기 명령 설정 후 이사 및 전출 후 이사 간 곳에 전입 신고해도 대항권 유지하면 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차인이 전세계약을 중도 해지하려는 경우 임대인은 반드시 동의하지 않아도 되며 계약종료시까지 보증금을 반환하지 않아도 됩니다. 즉, 중도에 나가는 것에 동의하고 이사나가는 날자에 85%를 반환해주는 것은 임대인이 양보해준 것으로 볼 수 있는데, 여기에 임차권등기명령까지 신청한다고 하면 등기부등본에 기록이되어 후속 세입자를 들이는데 문제가 발생할 수 있으므로 임대인의 반발이 예상됩니다. 따라서 이경우에는 가족중 일부인원을 전입시켜 대항력을 유지한채 퇴거를 하시는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,네, 임차권등기명령을 신청하고 전출 및 전입신고를 한다면, 기존의 대항력 및 우선변제권은 유지됩니다

다만, 반드시 적법한 절차를 따라야 합니다

,전세 계약 중도 해지는 임대인과 임차인이 합의에 의해 중도해지했다면, 계약 종료로 인정됩니다

보증금 일부 미지급 상태로 이사해도 임차권등기 가능합니다

A금 (85%)을 받고,B금 (15%)이 미지급 상태라면 미반환 보증금이 존재하므로 임차권등기명령 신청 가능합니다

마무리까지 잘하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임차권등기명령은 임대차 계약기간 중 임차인이 보증금을 모두 돌려받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청하여 등기하면 임차권을 보호받을 수 있습니다.

임차권등기 이전에 전입과 점유 등으로 이미 대항력을 취득한 임차인은 임차권등기 후 전출하더라도 기존 주택에 대한 대항력은 그대로 유지됩니다.

따라서 위와 같이 해도 대항력이 유지됨을 알려드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

네 가능합니다. 보증금 일부 미반환시에도 임차권등기명령신청 가능하고 그런 후에 전출을 하게 되면 등기부등본상 임차권등기명령이 등재가 되고 보증금 상환 시까지 말소가 안되기 때문에 보증금회수에는 큰 문제가 없게 됩니다.

보증금 회수 후 임차권등기명령 해제하시면 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 해지계약서는 작성할 필요가 없습니다, 다만 임차권 등기신청을 위해서는 중도해지 합의서를 작성하셔야 하는데, 해당 합의서를 가지고 임차권 등기를 신청하실수는 있습니다. 단, 비용을 들여가면서 이를 하시는게 효율적일지는 잘 모르겠습니다. 이유는 중도해지의 경우 임대인의 동의를 얻어 해지를 하시는 부분인데 위처럼 반환합의를 한상태에서 임차권 등기를 한다면 사실상 다음 임차인을 구하기도 어렵고 등기와 말소시에 드는 비용부담도 고려를 해보셔야하기 때문입니다. 개인적으로는 전입신고상태는 그대로 두시고 중도해지 합의서는 작성해두시고 약속된 다음달 반환이 되지 않는다면 이때는 임차권등기를 신청하시는게 순서상 맞지 않을까 생각됩니다.