잔금치루고 확정일자를 2주 내에 해도 전세 보증금
A - 현재 살고 있는 집
B - 이사갈 집 (공실)
A 집에서 집주인분께서 월말에 보증금을 주실 수 있대요
B 집에는 중순에 들어갈거같은데 잔금치루고 전입신고•확정일자를 2주 내에 해도 전세 보증금을 보장받을 수 있나요?
ex) 잔금 10/15 확정일자 10/30
A 집에서 집주인분께서 월말에 보증금을 주실 수 있대요
B 집에는 중순에 들어갈거같은데 잔금치루고 전입신고•확정일자를 2주 내에 해도 전세 보증금을 보장받을 수 있나요?
===> 현 임차주택에서 퇴거를 한다면 기존 주택에 대한 대항력이 상실됩니다. 보증금 규모가 크지 않는다면 퇴거를 하여도 되지만 그렇지 않는 경우에는 가족 중 일부라도 전입신고를 시켜 놓은 후 그 다음날부터 퇴거를 하시는 것이 적절해 보입니다.안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
잔금일자와 확정일자 사이에 다른 권리가 안 들어올 경우 확정일자 + 전입신고가 1순위가 되게 됩니다.
즉 그 사이 집주인이 그럴 일은 없겠지만 다른 압류나 근저당권등이 잡히지 않을 경우 확정일자 날짜가 선순위가 되게 됩니다. 만일 그 사이 근저당권이 잡히게 되면 임차권은 뒤로 밀리게 되어 최악의 경우 경매로 넘어가게되면 선순위 부터 배당을 받고 남는 것이 없을 경우 보증금을 날 릴수도 있습니다. 즉 순위를 얼마나 빨리 잡느냐 차이가 보시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
B집을 기준으로 확정일자를 미리 부여받더라도 전입신고가 되지 않으면 우선변제권 효력을 얻을수 없습니다. 즉, 전입신고가 된 이후에 확정일자에 따른 우선변제권 효력도 발생하게 됩니다. 질문에서처럼 A주택의 보증금 미반환으로 전입신고상태를 유지하여야 할 경우 B주택에서 전입신고 전까지는 대향력 및 우선변제권을 부여 받을수 없어 권리상 위험이 밠될수 있습니다. 보통 이런경우 B계약시에 특약으로 전입신고 익일까지 다른 물권 설정금지 특약을 넣으시거나, A주택애 대해서 가족중 1인을 전입시킨뒤 본인만 B주택으로 전입하여 두곳의 대항력을 유지시키는 방법등이 있을수는 있습니다
일단 확정일자는 미리 받을 수 있습니다.
계약과 동시에 받아도 문제 없습니다.
다만 확정일자의 효력도 대항력이 생기는 시점부터 발생하고 대항력은 전입신고 후에 발생합니다.
결국 중요한것은 전입신고입니다.
전입신고를 잔금 후 2주뒤에 해도 그 사이에 주인이 대출을 받는다던지 하는 내 순위에 영향을 줄만한 일이 없으면 문제 없지만 아무래도 그런부분에서 찜찜한 면이 있으니 가급적이면 잔금 후에 전입신고를 하는게 좋습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
잔금을 먼저치르고 2주후에 전입신고 및 확정일자를 받는 것이라면 계약서 특약에 계약일로부터 전입신고 익일까지 근저당권 등 권리관계 설정 금지 특약을 걸어 놓으시면 될 것입니다. 만일 이를 위반하면 계약을 취소하고 납입한 비용을 조건없이 상환한다는 항목도 추가하시면 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
잔금일(=계약 완료일)로부터 2주 후(예: 10/30)에 전입신고 및 확정일자를 받더라도, 그 이전에 다른 채권자가 저당권을 설정하거나 집이 경매로 넘어가면, 전세보증금을 전부 보호받지 못할 수 있습니다
2주 늦게 전입신고 + 확정일자를 한다고 해도 무조건 보장받는 건 아닙니다
두곳중에 한곳의 보증금을 지키기 위해서이지만 최대한 빨리 전입신고를 하시는것이 좋습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 가능합니다.
전입신고와 확정일자를 입주와 동시에 받으면 좋지만 2주 후에 받아도 대항력은 취득 가능합니다.
하지만 그 사이에 임대인이 담보대출을 받을 수 있기 때문에 이 부분을 계약서 특약사항으로 기재하시면 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세보증금 보호를 위해서는 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 핵심입니다. 대항력은 전입신고와 실제 거주를 통해 생기고, 우선변제권은 확정일자를 받아야 발생합니다. 질문하신 상황처럼 잔금을 치르고 난 후 바로 전입하지 않고 2주 정도 뒤에 전입신고와 확정일자를 한다면, 그 사이에 집주인에게 문제가 생기거나 다른 권리(가압류, 근저당 등)가 먼저 설정되면 보증금 보호에 불리해질 수 있습니다.
즉, 잔금 지급일(10/15)과 확정일자일(10/30) 사이의 공백 기간 동안에는 법적으로 전세보증금이 충분히 보호되지 않습니다. 원칙적으로는 잔금과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받아 두는 것이 가장 안전합니다. 만약 불가피하게 2주 뒤에 하신다면, 그 기간 동안 집주인이 추가로 대출을 받거나 채권자가 압류를 걸 경우 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다.
정리하면, 2주 뒤라도 전입신고와 확정일자를 하면 그 시점부터는 보증금 보호가 가능하지만, 그 전까지는 공백 위험이 존재하므로 되도록 잔금일과 동시에 처리하는 것이 안전합니다. 부득이하게 늦어질 경우에는 집주인의 등기부 상태를 미리 확인하고, 가능하다면 ‘임차권 등기명령’이나 계약서에 특약을 두는 방식으로 보완하는 것도 고려해 보시는 게 좋습니다.
질문에 대한 답이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.