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오피스텔 구매시 청약 특별공급의 생애최초에 지원을 못하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현행의 아파트 청약제도에서는 주거용과 업무용을 막론하고 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 오피스텔을 1채 이상 보유하더라도 민영아파트 생애 최초 특공에서 무주택자를 대상으로한 청약 대상이 될 수 있습니다. 그러나 이는 청약한정이므로 주거용 오피스텔 보유시 주택에 준하는 과세는 이루어 집니다.
경제 / 부동산
25.03.13
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가족간 부동산거래 세무조사 질문드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모와 자식간의 부동산 거래가 있는 경우 증여세와 양도소득세를 검토해야 합니다.거래가액과 시가의 차액이 30% 또는 3억원 보다 크면 증여로 간주하여 증여가 과세되므로, 둘 중 적은 금액보다 적게 해야 증여에 해당하지 않아서 증여세를 내지 않아도 되게 됩니다.또한 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액 이상으로 가격을 낮추어 거래한 경우에는 이후 제3자에게 매도하는 경우 과세당국에서 이를 부당행위로 간주하여 이를 부인하고 부모가 제3자에게 직접 매도하는 것으로 경정할 수 있습니다. 그러나 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한 양도가 12억원 이하 주택인 경우는 비과세 이므로 세 부담이 없을 수 있습니다. 또한 취득 재산의 자금 출처를 인정받지 못하는 경우에는 증여로 간주하여 증여세를 과세하니 유의해야 합니다.
경제 / 부동산
25.03.13
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오피스텔 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔이 아파트에 비해 전세가율이 일반적으로 높은 이유는 기본적으로 거주용이 아닌 수익성 부동산이라서 최대한의 수익을 올리고자 하는 임대인이 많고, 매매가가 아파트에 비해 상대적으로 저렴하며, 전세 수요가 많은데 비해 공급량이 적고, 대출 규제가 아파트에 비해 낮기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.03.13
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월세 계약 연장 후 이사갈때 3개월 전에 얘기해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약을 연장하여 거주하는 경우 계약종료 2개월전까지 임대인에게 갱신거절의 의사를 밝혀야 합니다. 만일 1년 연장이고 계약종료 2개월전까지 의사를 밝히지 않았다면 기본 계약기간인 2년으로 전환될 수도 있고 이렇게 되면 중도에 나가게 되어 2년간의 월세를 납부해야 할 수도 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받은 상태라면 주택임대차보호법의 보호를 받으므로 계약기간 이전에 집주인이 나가라고 해도 거부할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.13
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부동산시세는 어떻게 확인하는게 제일정확한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산시세는 변동성이크고 지역이나 위치에따라서 상이할 수 있으며 사이트별로 차이가 있을 수 있으므로 신뢰성이 있는 "국토교통부 실거래가 공개시스템"에서 최근 실제 거래된 가격을 조회해 보고, KB부동산의 주택 시세와 주간 및 월간 시계열을 통해 흐름을 파악해보며, 네이버부동산과 확인 하고자 하는 곳 인근의 부동산을 몇곳 직접방문하여 확인한 후 종합적으로 판단하는 것이 보다 정확한 결과를 얻을 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.13
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전세사기 당했을때 대처하는 방법 알려주세요 ㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 계속되어 사회적인 문제가 되고 있습니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고 현지도 직접 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야 합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 대출이 있다면 계약 후 대출 불가 시에는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.03.12
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전세만기가 다가오는데 조언부탁드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만기일이되어도 보증금을 돌려받기 어려운게 확실하다면 상황을 정리하여 내용증명을 보내고 계약종료에도 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권 등기명령을 신청할 필요가 있습니다. 그리고 만일 계약갱신요구권을 아직 사용하지 않으셨다면 사용하시고 계약종료 2개월전까지 신규 집주인이 등기를 완료하지 않는다면 신규집주인이 계약갱신요권을 거절할 수 없으므로 2년간 추가로 거주가 가능할 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.12
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집매도시 보통 신고는 매수자가 하나요. 매도자가 하나요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 매매시 공인중개사가 거래계약서를 작성 및 교부한 경우에는 해당 공인중개사가 실거래신고를 하고, 직접 거래한 경우에는 매도자와 매수자가 공동으로 작성하여 일방이 신고를 하는데 통상 매수자가 신고하는 경우가 많습니다. 부동산거래신고를 계약체결일로부터 30일이내에 하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.12
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임대차계약서는 어떤 효력을 가지고 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약서는 전세나 월세 계약서를 말하는데 임대인과 임대인간에 체결되어 계약된 기간동안 임대인은 주택을 대여해주고 임차인은 주택을 임차하여 사용하게 됩니다. 계약서가 체결되고 임차인의 전입신고와 거주 및 확정일자를 받게되면 주택임대차보호법에 의해 대항력과 최우선변제권(해당조건 만족시) 및 우선변제권이 효력을 발휘하여 임차권을 주장할 수 있고 집이 경매로 넘어가는 경우 변제를 받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.12
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건축행정시스템 세움터 신청인 자격에 대해
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세움터에서 평면도를 열람하려면 해당 건축물 소유자 및 그 배우자·직계 존·비속 및 그 배우자, 건축물 소유자로부터 건축물의 설계·시공 또는 중개등을 의뢰받은 자가 그 사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해서 신청하는 경우, 해당 건축물의 임차인이 신청하는 경우, 경·공매중이거나 법원 감정 촉탁이 있는경우 등 신청인 자격에 제한이 있어 아무나 열람이 불가능 합니다. 거래 대상인 아파트라면 공인중개사에게 요청하여 임대인이 평면도를 발급받아서 제공하도록 할 수 있을 것입니다. 간단한 평면도라면 네이버 부동산의 "단지 내 면적별 정보"에서 확인해 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.12
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