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공인중개사 공부를 할 때 어떤 과목에 가장 시간 할애를 많이 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사과목 중 일반적으로 어려워하는 과목은 1차의 민법과 2차의 공법이며 이 과목들에서 과락이 나오지 않도록 유의하셔야 합니다. 반대로 점수를 올려야 하는 과목도 있는데 1차의 부동산학개론과 2차의 중개사법 과목은 열심히해서 반드시 고득점을 올려야하는 과목 입니다. 학습에는 개인차가 많으므로 실제 공부를 좀 해서 모의고사를 치러보시고 비중을 조정하시면 될 것입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.25
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세입자가 월세 입금일을 계속 어기는 경우 재계약을 거부할 명분이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.차임(월세)을 2회이상 밀리는 경우에는 갱신 거절이나 계약해지를 할 수 있지만 조금씩 밀리는 것을 제재할 방법은 법적으로 없습니다. 신경이 쓰이신다면 다음 계약시 선금으로 받는 방법을 고려하실 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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야당역 10분거리 첫집으로 빌라 매매 어떤가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 빌라를 이용한 전세사기가 많다보니 빌라에 대한 인기가 떨어지고 있어 가능하다면 아파트를 구매하시는 편이 좋을 것이라고 생각합니다. 하지만 판매를 고려하고 빌라를 구매하신다면 가급적 위치가 좋고 발전가능성이 있는 곳에 위치한 지어진지 오래되지 않은 주택을 구매하시는 편이 좋을 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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바닷속에 모래랑 자갈 계속 부으면 진짜 땅이 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.바다에 엄청난양의 바위와 흙 (모래와 자갈은 바닷물에 씻겨 흘러갈 가능성이 많습니다.)을 쏟아부으면 육지가 만들어질 수 있으며 실제 이러한 방법으로 간척사업을 진행하고 있어 과거 우리나라 국토의 70%이상이 산지였으나 현재는 산지가 줄어들어 70%가 채 되지 않는 것으로 알고 있습니다. 하지만 바닷물에 침식되는 것을 고려하면 바다 가운데에 육지를 만드는 것은 현실적으로 어렵다보니 바닷가 중에서 조수가 약하고 얕은곳을 위주로 간척사업을 벌이고 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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전세라는 제도가 우리나라에만 있다고 하는데 정말인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세제도는 세계적으로도 드물기는 하지만 볼리비아와 인도에도 있습니다. 볼리비아의 안티크레티코는 보증금만 있고 월세가 없는 형태이고 2년의 기준 계약기간을 가지고 있습니다. 우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 수많은 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하며 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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아파트의 경우 부동산 사이트가 거래사이트에 공시지가가 정해져 있어서..대출도 가능하고 가격에 신빙성이 생기는 데.. 전원주택의 경우에는 가격을 어떻게 확인할 수 있을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전원주택의 경우에는 거래가 많지 않기때문에 가격을 알기가 어렵습니다. 국토교통부 실거래가공개시스템이나 부동산테크 등에서 최근 거래된 인근 주택과 토지 등을 조회해보고 네이버부동산 등에서 매물을 확인해본후 인근 부동산을 여러곳 방문하여 종합적으로 검토해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.02.25
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전세 빌라 보증보험 불가시 제가 요구나 설정 할 수 있는 안전장치 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세사기 등이 많아서 사회적인 문제가 되고 있으며 전세에서 월세로의 전환도 많아지고 있습니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고, 현지를 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출이 있다면 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 실질적으로 가장 믿을만한것은 전세보증 보험 가입인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독, 다중, 다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.02.24
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아파트 묵시적계약 갱신 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.따라서 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전 사이에 연락하여 협의에 따라 갱신이 되었다면 묵시적갱신이 아니라 협의에 의한 갱신이 됩니다. 임대인의 입장에서는 묵시적 갱신보다는 협의에 의한 갱신이 유리하며 이를 위해서는 협의의 증거로서 문자 등을 남기는 것이 좋습니다. 협의에 의한 갱신이라도 보증금의 변경이 없다면 기존 계약서에 날자를 변경하여 적고 양 당사자가 서명이나 날인하여 사용할 수 있으며, 계약을 종료하는 경우에는 새로운 세입자에게 집을 보여주는 데 임차인은 적극적으로 협조한다는 내용을 기재해 놓는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.02.24
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계약 갱신 청구권은 무조건 동의해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 거절할 수 있는 조항들은 주택임대차보호법 제6조의3에 명시되어 있는데, 대표적인 것이 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우와 임차인이 2기(2월분)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한사실이 있는 경우 등 입니다.
경제 / 부동산
25.02.24
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오피스텔 매수 하려고 할때 세금문제 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔의 매매시 부가세는 매도인이 사용한 용도에 따라서 결정이 되는데, 주거용으로 사용하였다면 부가세 면세가 되지만 업무용으로 임대하였다면 건물분에 대해 10%의 부가세가 과세됩니다. 실거주하여 주민등록을 하였다면 주거용으로 되며 월세 임대를 하는 경우에는 사업자로 등록을 해야 하지만 1주택인 경우에는 월세소득에 대해 과세되지는 않습니다.
경제 / 부동산
25.02.24
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