전세낀 매물 매매 후 실거주 하려고 할때 대출

Question

전세 낀 매물(1년이상남음)이 저렴해서 우선 가지고 있는 현금으로 구입을 하려고 합니다.

그런데 전세입자 계약기간이 1년이 넘게 남아 있는 상태로 전세 계약이 끝나고 실거주하려고 할때 전세 보증금을 돌려줘야 하는데, 그 돈은 대출로 해야되는 걸로 계산을 해 두고 있었으나, 현재 전세퇴거대출은 1억까지 밖에 나오지 않는다고 하더라구요. 이럴경우 방법이 없는걸까요?

1. 전세낀 매물 당장 거래> 현금으로 가능 > 그러나 전세보증금을 돌려줄 돈은 부족함.> 담보대출로 하려고 하였으나 6개월내 실집주 하는게 아니면 대출이 나오지 않는다고 은행에서 말함.

무슨 방법이 없나요? 이건 전세 낀 매물은 아예 거래를 못하게 하는건데... 아니면 전세 주고 있다가 실거주로 들어가려고 했을때 돌려줄 돈이 없으면 내집을 못들어간다는 의미로 밖에 안보이는데요...? ㅜㅜ

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

6.27 대출 규제로 인해 세입자에게 줄 보증금 대출이 1억 밖에 나오지 않으며 6개월 이내 실거주 해야 합니다.

방법은 대출을 받지 않고 현금으로 해결하는 수 밖에 없습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

이것은 정부의 전세 끼고 갭투자를 막기 위한 정책 때문에 발생하는 현상입니다.

이것을 해결하기위해 몇가지 방법이 있습니다.

첫째, 전세 계약이 종료되기 직전에 주택담보대출을 신청하는 방법입니다. 이때는 실거주 예정이라는 점을 증빙해야 하고, 전입 요건을 충족해야 하므로 세입자의 퇴거가 확실할 때 대출 실행이 가능합니다.

둘째, 부모님이나 배우자 명의로 공동 구매를 하여 대출 조건을 완화할 수 있는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 이 경우 증여나 명의 이전 시 세금 문제가 발생할 수 있으므로 세무상담이 필요합니다.

세번째로는 무주택 실수요자라면 향후 보금자리론이나 디딤돌대출을 활용하는 방안도 있습니다. 이들 정책 대출은 실거주 목적일 경우 2.5% 내외의 저금리로 대출이 가능하며, 보증금 반환 시점에 맞춰 신청하면 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.

그러니까 결론적으로, 지금 당장은 대출이 어렵더라도 전세 계약 종료 시점에 맞춰 대출을 실행하는 것이 가장 현실적인 방안입니다.

다만 해당 시점의 규제나 정책이 변할 수도 있기 때문에 시점이 도래하기전에 여유를 두고 금융기관에 문의하여 안내받으시는 것이 중요합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

6.27 대출 규제로 인해 갭투자가 어려워진 상황입니다. 6.27이후에 계약했더라도 소유권 이전 등기로부터 3개월 이내에 전세반환 대출을 실행하면 6억원 한도까지 대출인정이 될 수 있습니다. 하지만 3개월 이후 실행되면 생활안정자금 목적으로 전환되어 1억원 한도가 적용되므로 반드시 3개월 이내에 중도금, 잔금 및 전세퇴거대출자금대출까지 원활히 이루어져야 하고 임차인의 전세계약도 3개월내에 종료되어야 함에 유의하셔야 합니다. 현실적으로 계약기간이 1년 넘게 남아 있는 경우에는 주담대를 통해 세입자 내보내기가 어려운 상황입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 제도 아래에서는 실거주 목적이더라도, 전세 만기 시점에 대출로 보증금을 돌려주는 구조는 제약이 있습니다

특히 6개월 실거주 요건은 투기 억제를 위한 정책이라서, 유연하지 않습니다

해당 부동산이 실입주 목적이 확실하다면, 매수 전 세입자와 계약 종료/연장 관련 협의를 미리 해 두는 것도 중요합니다

보증금 반환 시점에 맞춰 본인 또는 가족의 신용대출, 타 부동산 담보대출을 활용해 자금을 마련하는 방법도 있습니다