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오피스텔?? 전세계약 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되어 사회적인 문제가 되고 있으며 전세에서 월세로의 전환도 많아지고 있으므로 가급적 공인중개사를 통해 거래하시기를 추천 드립니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고 현지도 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 특히 오피스텔은 세금문제로 인해 전입신고를 허용하지 않는 경우가 있는데, 전입신고가 되지 않으면 대항력과 확정일자가 형성이 되지 않아 위험한 상황이 될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 전세보증 보험 가입을 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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서울의 아파트 집값이 요즘 계속 보합이라는데 정확한 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 상황은 고금리에 정부의 대출 규제와 경제상황 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상태입니다. 게다가 미국의 트럼프 대통령이 취임함에따라 관세장벽과 세금삭감등을 추진하면 물가상승이 예상되므로 금리인하가 쉽지 않기에 우리나라도 금리를 내리기 힘들 수 있습니다. 주택 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 올해 하반기에는 집값이 상승할 것으로 많은 전문가들이 예측하고 있습니다만 상승은 제한적일 것으로 보고 있으며 서울과 수도권에 국한 되고 지방은 오히려 하락을 예측하는 사람들도 많은 실정입니다. 하지만 이는 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라 달라질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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현재 조정지역 투기 과열지구 어디인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 조정대상지역은 강남3구와 용산구 입니다. 대상지역을 확인하려면 법제처 국가법령정보센터에서 행정규칙을 선택하고 "조정대상지역 지정 해제"를 입력하여 조회해보시면 됩니다. 투기과열지구를 확인하려면 역시 같은 방식으로 "투기과열지구 지정 해제"를 입력하여 조회해보시면 됩니다. 역시 강남3구와 용산구가 나타남을 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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청약에서 자산 조건에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약시 자산 기준이 있는 경우가 있는데, 신청자의 자산인 부동산, 자동차 및 금융자산 이 포함됩니다. 따라서 토지와 건물을 포함한 부동산과 자동차 금액 및 금융 자산이 모두 포함되며 서류가 제출되고 나면 소득과 자산에 대한 조사가 이루어지며 조사 결과에 따라서 입주자격여부를 따지게 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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부동산 법률에서 농지의 기준은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지법상 농지는 다음 중 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다.전·답·과수원 그 밖에 법적인 지목 불문하고 실제로 농작물 경작지나 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. (초지법에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지 제외)1항의 토지 개량시설과 1항의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지즉, 지목과 관련없이 실제 경작 등에 이용되는 토지나 농축산물 생산시설로 이용되는 토지를 말합니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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부동산 브리지론에대해 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 등을 건설하는 시행사가 건설을 위해 받는 대출로서 브릿지론과 PF대출이 있습니다. 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발사업 초기단계에 먼저 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론(대출의 이름)으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF(Project Financing)라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 준공되면 입주자들로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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분양가상한제가 적용되면 공급에 영향을 줄까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한하는 제도로서 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었었는데, 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었습니다. 이곳과 더불어 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다. 건설사들은 이익을 추구하므로 수익이 떨어지는 분양가상한제 지역을 선호하지 않으므로 분양가상한제 적용 지역은 공급이 줄어들 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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아파트 전세 계약 관련 질문입니다.!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 기간이 끝나기 전에 일방적으로 해지를 요청하더라도 기존 계약은 유효하여 임대인은 보증금을 계약기간이 끝날 때까지 돌려줄 의무가 없으므로, 해지를 요청하는 임차인이 불리한 입장이 되어 새로운 세입자 구하기와 복비 부담 등을 하게 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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요즘 아파트는 평균 주차대수를 몇으로 산정하고 설계하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 “주택건설기준 등에 관한 규정” 제27조에 주차장에 대한 설치기준을 지정하여 적용하도록 하고 있습니다.법으로 정해진 주차대수는 전용면적 85m2 이하인 경우 서울특별시 75m2 당 1대 / 광역시·특별자치시·수도권 85m2당 1대 / 시·수도권(군) 95m2 당 1대 / 기타지역 110m2당 1대 로서 가구당 1대가 훨씬 넘는 현재의 상황에서는 부족할 수밖에 없는 상황입니다. 따라서 가구당 1.5대 정도는 되어야 어느정도 여유가 있을 것인데, 30년 초과한 오래된 아파트는 세대당 주차 가능대수가 0.68대에 불과하고 21~30년 이하는 0.99대, 11~20년 이하 1.3대, 6~10년 1.23대, 5년 이하 건축된 아파트는 1.28대로 주차공간 부족이 심한 상태 입니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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국제 통화 기금(IMF)의 본부가 위치한 도시는 어디인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.IMF 본사는 세계경제에 큰 영향을 미치는 국제 금융기구인데, 본사는 미국의 워싱턴 D.C.에 위치하고 있으며 1994년에 창설되어 현재까지 190여 개국이 회원국으로 가입되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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