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공시지가와 실거래가의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격은 “공시지가”이고 주택의 적정가격은 “공시가격” 입니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 정부에서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징이나 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있어서, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 향후에는 점진적으로 점차 높아져 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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재개발과 재건축의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.노후불량 건축물을 개선하기 위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악·밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후·불량한 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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주택청약제도는 어떻게 운영되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약제도는 1977년 8월 18일부터 시작되습니다. 무주택 국민들이 청약에 가입해 돈을 저금하면 이 돈을 활용해 공공주택건설을 지원하는 제도였습니다. 청약저축(국민주택), 청약부금(주거전용면적 85m2 이하 민영주택), 청약예금(민영주택) 등 3가지 형태가 있었으나, 주택청약종합저축으로 통합되어 2009년 5월 6일부터 가입이 시작되었고 2015년 9월 1일부터 기존의 청약저축, 청약부금, 청약예금은 신규 가입이 불가능 해졌습니다. 주택청약은 국민주택인지 민영주택인지에 따라 차이가 있습니다. 국민주택은 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하거나 국가 또는 지방자치단체의 재정에서 지원받아 건설한 이 85제곱미터 이하인 것을 말하며, 민영주택이란 국민주택을 제외한 나머지입니다. 국민주택의 경우에는 설정된 금액을 매월 납입해야하지만 선납이나 분할입금이 가능합니다. 즉, 매월 납입하지 않고 한꺼번에 여러개월치를 미리 납입하거나 여러달 밀린 납입금을 후에 한번에 납입하는 것도 가능합니다. 이때, 선납을 했더라도 개월수가 경과해야 납입 횟수를 인정을 받게됨에 유의하시기 바랍니다. 민영주택의 경우에는 1순위인 경우 가입기간과 예치금만 만족하면 되며 예치금을 분양공고전일까지 한번에 납입 가능하므로 납입 회차는 크게 의미가 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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부동산의 종류에는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법에 따르면 부동산은 토지와 그 정착물을 말합니다. 즉, 그 종류는 토지와 그 정착물인 건물, 등기한 입목(나무), 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 명인방법을 갖춘 미분리 과실, 농작물 등이 있습니다. 토지는 지면, 지표와 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 공중과 지하를 포함하는데 공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률에 따르면 용도에 따라서 전, 답 등 28가지의 종류가 있습니다. 건물은 건축법에 따르면 용도에 따라서 단독주택, 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등 30가지의 종류가 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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부동산의 감정평가란 무엇인가요?.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산의 감정평가는 토지나 건물 등 경제적 가치를 평가하고 이를 화폐로 된 금액으로 표시하는 작업을 말하는데, 단독주택 등과 같이 KB시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없는 경우에는 감정평가를 통해 금액을 산정할 수 있습니다. 단독주택이나 상가주택 등은 공시지가기준법과 원가법이 적용되는데, 절차는 의뢰 -> 현장조사 -> 자료 수집 및 분석 -> 평가 -> 평가서 발송 순으로 이루어지고, 10억원에 100~110만원 정도 발생될 수 있으나 부동산의 종류나 수량에 따라서 달라질 수 있습니다. 기본적으로 감정평가시 토지는 공시지가기준법에 의해 평가되고 건물은 원가법에 의해 평가됩니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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소비자 물가 지수(CPI)는 무엇을 측정하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.CPI(Customer Price Index)란 미국의 소비자물가지수의 약자로서 미국의 물가를 나타내는 지표인데, 식료품, 에너지, 원자재, 주거비, 의료비, 교통비 등 가구에서 일상생활을 영위하기 위해 구입하는 상품과 서비스의 가격변동을 측정하기 위하여 작성되는 지수로서 총 소비지출 중에서 구입 비중이 큰 8011개 상품 및 서비스 품목(한국은 489개)들을 정하고 이를 대상으로 조사된 소비자 구입가격을 기준으로 산정되고 가구의 소비구조 변화를 반영하기 위하여 주기적으로 지수를 개편합니다. 소비자물가상승률은 소비자물가지수의 전년 대비 변화율입니다. 소비자물가상승률 = {(당해년도 연간소비자물가지수 ÷ 직전 연간소비자물가지수) - 1} × 100 으로 계산 됩니다.소비자물가상승률의 변화 상황을 보며 미국 연준이 FOMC에서 금리인상이나 인하 폭을 조정하는데 참고를 하게됩니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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중국경제가 무너진 이유에 대해 자세한 설명 바래요.?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중국의 경제가 힘들어지게 된데에는 여러가지 이유가 있습니다만, 무분별한 부동산 투자와 코로나로 인한 경제활동 침체 그리고 미국과의 무역전쟁 등을 주요 원인으로 볼 수 있습니다. 중국경제에서 25%이상을 차지하는 부동산 관련사업이 관리기관의 제재없이 무분별하게 성장하다보니 분양도 생각하지 않고 무조건 건설했었는데 코로나가 닥치며 경제활동이 어려워지며 급속하게 위축되어 많은 건설사들이 위기를 겪게되고 파산에 이르러 아직까지도 제대로 회복을 못하고 있는 상황입니다. 여기에 미국과의 무역마찰로 제재를 받으며 수출이 어려워지면서 더욱 어려운상황을 맞이했고 내수마저 위축되며 어려움을 겪고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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제가 이번에 오피스텔로 원룸월세에들어가는데 궁금한점이있어서요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 수익형 부동산으로 호실별로 등기가 되므로 호실별로 집주인이 다를 수 있습니다. 근저당이 있더라도 집값에 비해 적은 경우라면 문제가 되지 않는데, 전세의 경우에는 선순위 채권(근저당 등)과 보증금의 합이 집값의 70%를 넘지 않는게 좋지만 소액의 보증금이 있는 월세인 경우에는 대항력 (전입신고 + 거주)이 생기면 최우선변제권이 발생하므로 임대인에 특별한 문제가 있지 않다면 큰 문제는 없을 것입니다. 하지만, 전입신고가 안되면 대항력이 발생하지 않으므로 가급적 다른 곳을 알아 보시는 편이 좋습니다. 임대인은 집주인을 말하고 임차인은 세입자를 말합니다. 전입신고는 단순해 보이지만 권리를 발생시키는 핵심적인 행위이므로 중요합니다.
경제 / 부동산
25.01.30
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오피스텔과 아파트의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 예외적으로 아파텔 같은 형태도 있기는 하지만 일반적인 오피스텔은 기본적으로 업무시설로서 건축법이 적용되어 공용면적 비중이크고 관리비가 저렴한 수익형 부동산입니다. 도심에 위치하고 깔끔해 보이기는 하지만 대단지 아파트와 달리 편의 시설도 부족하고 가족이 거주하기에는 적합하지 않아서 대부분 직장인들이 임시로 거주하는 공간으로 활용되다보니 연식이 오래되고 시설물이 노후되면 찾는 사람이 적어져 아파트에 비해 금액의 하락이 많이 되는 편입니다.오피스텔은 서비스 면적인 발코니 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다. 하지만 최근 오피스텔에 대한 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고, 발코니 설치가 가능해 지는 등 오피스텔을 활성화하기 위한 법안들이 적용되고 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.30
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아파트랑 오피스텔 가격차이가 왜 그렇게 나나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 주택법을 따르는데 반해 오피스텔은 건축법을 따르고 기본적으로 업무시설(주거용으로도 나옵니다.)로 공용면적 비중이 크고 관리비가 같은 평수의 아파트에 비해 저렴합니다. 오피스텔은 계약면적(공급면적 + 기타공용면적)으로 따지므로 공급면적으로 따지는 아파트에 비해 싼 것 같지만 기타공용면적을 동일하게 고려한다면 오피스텔이 더 비싸게 될 수 있습니다. 또한 오피스텔은 서비스 면적인 발코니 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 이러한 점들을 종합하면 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있다보니 금액 차이가 나는 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.30
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