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아파트는 보증보험이 되는데 왜 빌라는 보증보험이 안되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라도 조건이 맞으면 전세보증보험 가입이 가능 합니다. 하지만 빌라는 아파트와 달리 매매 거래 사례가 적어서 가격을 인정받는데 있어 불리하며 공시가격의 126%가 적용되고, 다중이나 다가구인 경우에는 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내가 적용되는 등 까다로운 조건이 적용되다보니 가입이 불가능한 경우가 많은 것입니다. 더구나 향후에는 보증한도를 126%에서 112%까지 낮추는 방안이 추진중이므로 더욱 가입이 어려워 질 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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보증보험은 월단위로 내는건가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약기간 1년이상에 대해 기간의 1/2이 경과하기 전에 공인중개사를 통한 계약서에 따라서 계약기간에 맞추어 가입하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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경매 낙찰시, 선순위권자가 있으면 모두 떠 앉게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매낙찰시 인수되는 권리가 있는데, 이는 경매를 통해 매각이 되어도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 말합니다. 대표적인 것이 배당요구를 하지않은 전세권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 유치권, 법정지상권 등 입니다. 만일 가처분이 되어 있다면 해당 부동산을 다른 사람에게 양도하거나 저당권 설정 등의 처분을 하지 못하게 되어 재산권 행사를 할 수 없게됩니다. 경매시에는 반드시 권리분석을 잘 해서 매각에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리가 있는지를 잘 살펴보는 것이 매우 중요합니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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22년도 2월 28일 월세계약하고 1년뒤 월세를
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 사용할 수 있고 이 경우, 2년간 동일조건으로 연장되지만 임대인은 5%의 한도에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 2년이 경과해야 (1년 계약이라도 2년 경과시 사용 가능) 사용할 수 있으며 임대인은 직접 거주등 특별한 상황이 아니면 거절할 수 없습니다. 이미 계약갱신 요구권을 사용한 경우에는 임대인은 임의로 보증금과 월세를 인상할 수 있으며, 법적으로는 조세, 공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않을 때 증액을 청구할 수 있다고 되어 있으므로 임대인과 협의하여 조정할 필요가 있겠습니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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전세계약갱신청구권을 갱신한 이후에 집주인이 바뀌는 경우에 그 권리는 계속 이어지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택의 양수인은 임대인의 권리를 이어받게 되므로 계약갱신청구권을 사용하여 연장한 경우 계속 거주가 가능하며, 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 경우에는 신규 임대인에 대해서도 사용을 주장할 수 있습니다. 하지만, 신규 임대인은 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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요즘 주택시장 월세 거래 비율이 더 높나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2024년 11월까지의 월세비중은 전체의 57.4% 였다고 하며, 최근 5년 평균치보다 11.3% 높게 기록되었다고 합니다.전세사기 여파가 계속되고 대출 규제 강화가 되다보니, 빌라와 오피스텔을 중심으로한 월세 형태의 임차가 늘어난 것으로 보이고 있습니다. 비아파트의 경우에는 월세 비중 69.5%, 아파트의 경우 44.2%였습니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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모아타운은 어떤 것을 의미하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모아타운(모아주택)이란 서울시에서 정비사업의 일원으로 추진하고 있는 저층 주거지 정비를 말합니다.모아타운은 면적 10만m2미만, 전체 노후도 50%이상의 신축과 구축이 혼재되어 재개발이 곤란한 지역을 대상으로 하고 있고, 모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 최소 1500m2이상의 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다. 모아주택에는 4가지 형태가 있는데, 단독, 다세대, 연립주택을 개량 또는 건설하는 “자율주택정비사업”, 종전 가로(길)를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 “가로주택정비사업”, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 “소규모재건축사업”, 역세권, 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 “소규모재개발사업” 등이 있습니다. 재건축, 재개발에 비해 사업속도가 빠르고 각종 인센티브가 부여되지만 상대적으로 사업성이 부족하고 아직까지 실제 개발된 곳이 없어 사업성 평가가 어려운 상황입니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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2종근생 원룸 현금영수증 발급 문의합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2종근생의 경우 임대료에 대한 세액공제가 되지 않습니다. 그러나 현금영수증 발급은 가능한데, 임대인이 거부하는 경우에는 국세청 홈페이지나 고객센터를 통해 자진발급 신청이 가능합니다. 하지만 이 경우 국세청을 통해 집주인의 해당 임대소득이 신고되기 때문에 임대소득이 일정수준을 넘어서면 소득세와 부가가치세 신고 대상이되어 임대사업자로 등록되어 있지 않은 경우 불이익을 받을 수도 있으므로 사전에 임대인과 협의가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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도시형생활주택은 어떻게 구분하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시형생활주택은 비아파트(4층 이하)로서 서민들 및 1인, 2인 가구들의 주거 안정화를 위한 주택이며 전용면적 85m2이하 300세대 미만의 국민주택 규모의 공동주택에 해당하며 일반주택에 비해 주택으로서 갖추어야 할 기준들이 덜 까다롭습니다. 분양가 상한제 적용을 받지 않으며 청약통장이 필요 없고 재당첨에 대한 제약이 없는 장점이 있습니다. 종류에는 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형 주택 등이 있습니다. 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 건축위원회 심의를 받은 경우 5층(기본 4층)까지 건축할 수 있습니다. 그러나 주차공간이 적고 소형 단지로서 편의시설과 커뮤니티 장소가 부족한 단점이 있습니다. 도시형 생활주택은 개별 등기가 가능 합니다. 도시형생활주택은 호실별로 1억원이하 공시가격 또는 20m2미만의 규모인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. 비아파트 관련한 규제완화 정책이 "주택공급에 관한 규칙" 제53조에 적용되어 2024년 12월부터 전용면적 85m2 이하의 비아파트 (단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택) 중 수도권 공시가격 5억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택을 1채 보유한 경우에는 무주택으로 인정되도록 변경되었습니다. 2채를 보유한 경우에는 유주택이 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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주택연금은 몇살부터 신청할 수 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택연금은 주택소유자나 주택소유자의 배우자가 55세 이상인 경우에 소유주택에 근저당권을 설정하거나, 주택소유자와 한국주택토지주택금융공사와 체결한 신탁계약에 따른 신탁 등기를하여 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후 생활자금을 받는 국가 보증의 금융상품을 말합니다.
경제 / 부동산
25.01.24
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