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재건축과 재개발의 차이점은 무언인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.노후불량 건축물을 개선하기위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업, 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 더 양호한 곳을 개선하는 것 입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후,불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발이나 재건축은 여러가지 다른 의견을 가진 사람들의 동의가 필요하고 재건축은 안전진단 통과가 필요하는 등 절차가 복잡하여 시간이 많이 소요되는데, 최근에 정부에서 이 단계를 단축하기 위한 여러가지 방안을 내놓고 있으므로 앞으로는 좀 단축이 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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청약통장이 84점 만점이 나오려면 조건이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 가점을 위해서는 꾸준히 주택청약통장 관리를 해나가는 것이 바람집합니다. 최소 납입 금액은 2만원이나 최대 인정금액인 25만원까지 저축하는 것이 당첨 확률을 높이는 데 도움이 됩니다. 청약 당첨을 위해서는 가점 관리가 필요한데 무주택 기간 15년 이상이면 최대 32점까지 받을 수 있으므로 무주택 상태 유지하고, 부양가족이 추가될 때마다 가점이 되어 최대 6명 35점이 되므로 부양가족관리도 필요하고, 청약통장 가입 기간 1년마다 점수가 쌓여서 15년 이상이면 최대 17점까지 받을 수 있으니 청약 통장을 꾸준히 유지하는 것이 중요합니다. 이렇게 최대한의 점수를 받으면 84점이 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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집이 아파트인데 재개발된다는데 감정평가를 받아야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시에는 감정평가를 받아야 하는데, 감정평가액이 시세와 비슷하거나 더 높다면 현금청산하고 빠져나가는 조합원이 많게되므로 대체로 시세보다 낮게 나오게 됩니다. 감정평가액이 낮게되면 비례율 ((종후자산평가액 - 총사업비)/종전자산평가액 x 100) 이 커져서 권리가액이 높아지므로 분담금이 줄어들 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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서울 집값은 상승하는데 다른 곳은 왜 떨어질까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 부동산 가격이 상승하는 것은 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다.또한 서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 엄청난 세수는 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다.지방의 경우는 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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특례시 지정 기준이 인구 100만명인것으로 알고 있는데 다른 조건도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2020년 개정된 지방자치법에 따르면 특례시 기준을 인구 100만명 이상 대도시를 기준으로 하여 주민 1인당 세출예산액, 지역내 총생산규모, 자치단체 면적 등 전반적인 여건을 반영하고 있는데, 2021년 지방자치법 시행령 개정으로 인구 50만명 이상의 대도시가 특례시로 지정이 가능하게 되었습니다.
경제 / 부동산
25.01.10
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산지관리법상 준보전산지는 어떻게 구분되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.산지는 보전산지와 준보전산지로 나누어지며 보전산지는 임업용 산지와 공익용 산지로 나누어져서 각각 산림자원조성, 임업 경영기반구축 등 임업생산 기능 증진과 재해방지, 수원보, 생태계보존, 국민보건 휴양증진 등의 공익기능 증진에 사용되는데, 준보전 산지는 이러한 보전산지 이외의 산지를 말하며 도시계획용 도로의 이용, 택지, 산업용지 등의 공급 등에 사용되는 산지를 말합니다.
경제 / 부동산
25.01.10
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아파트가 일반주택 보다 좋다는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택과 아파트를 비교하기위해 먼저 단독주택을 살펴보면, 단독주택도 아파트와 마찬가지로 그 위치가 중요합니다. 인근에 병원, 약국, 편의점, 각종 판매점, 공공청사 등 여러가지 시설들이 있는 지 여부에 따라서 생활이 달라질 수 있습니다. 단독주택에서 특히 불편한 것은 관리입니다. 아파트는 현관문과 창문들만 여닫으면 기본적인 일이 끝이지만 단독주택은 비바람과 폭설 등을 입체적으로 대비해야 하고 지붕의 방수, 옥상 물탱크청소, 상하수도 관리, 사방에서 들어오는 먼지와 벌레 퇴치 등 관리 포인트가 매우 많습니다. 봄, 여름 잡초는 지속적인 제거가 필요해서 번거로운 일이 될 수 있습니다.아파트에 비해 치안 수준이 낮을 수 있고 특히 좁은 골목길 안에 위치한 주택인 경우 주차 전쟁이 벌어질 수도 있습니다.재벌들이 사는 주택처럼 단독주택이 좋은 위치에 있고 관리해주는 사람이 있으며 넉넉한 주차 공간이 있다면 아파트보다 좋을 수 있겠지만 그렇게되려면 엄청난 가격으로 인해 실제로 구입하기 어려우니 가성비 면에서 유리한 아파트를 선호하게 되는 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.10
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우리나라 건축물에서 층고의 법적인 제한이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물의 높이를 제한하는 고도제한은 공항 주변이나 군사지역 주변 등에 설정되어 항공기 운항이나 군사작전에 방해되지 않도록 높이를 제한하고 있습니다. 그러나 실제 대부분의 건물은 고도제한이 아니라 용적률(대지 면적에 대해 각층 바닥면적의 합을 몇 %이내로 해야 한다는 규정) 제한에 의해 높이가 결정되는데, 지정된 용도지역마다 용적률이 다를 수 있어 층수가 다른 것입니다. 이러한 용적률은 국토의 균형적인 개발을 위한 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따른 용도지역별로 지자체 조례에 의해 지정되는데, 이러한 규정이 없다면 토지 주인이 이익 극대화를 위해 토지에 꽉차고 높게 건물들어 지어 과도한 인구가 도시에 밀집하여 교통난을 비롯한 각종 사회적인 문제를 일으켜 생활이 매우 불편하게 만들 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.10
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GTX c 상반기 내에는 착공할 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.GTX C노선은 사업비 책정 3년사이 공사비가 17%이상 증가하였고 금융사들도 손해가 예상된다며 대출에 난색을 표하고 있어서 착공식을 열고도 5개월째 착공을 하지 못하고 있습니다. 현재 상황으로는 연내에 착공계를 낼 수 있을지도 불투명한 상태 입니다.
경제 / 부동산
25.01.10
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월세 계약만료시 도배누가해야하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특약으로 정하지 않은 경우에는 통상적인 상식선에서 허용하는 것 이상 손상된 경우에 대해서는 임차인이 원상 복구 또는 손해배상을 해야 할 듯싶습니다. 임대인과 원만한 협의가 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.01.10
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