답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 잔금을 수표로 지급하는 것 자체는 가능하지만, 타행 수표인 경우 입금 후 현금화 까지 시간이 걸릴 수 있고 당일 출금이나 이체가 어려울 수도 있다보니 임대인의 계획에 차질이 벌어질 수 있기에 우려하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간 (1년 계약이라도 2년 경과해야 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후라면 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있지만 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과해야 그 효력이 발생하여 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약통장의 경우 시장상황이 좋지 않다는 이유로 최근 해지를 하는 경우가 많은데, 개인적인 생각으로는 보유하고 있는것이 좋을 것으로 보입니다. 청약의 경우 장기적으로 대비해야하고 그동안 시장상황이나 제도가 변경될수 있기 때문에 적기에 청약하기 위해서는 현재 적립한 납입횟수와 보유기간 유지가 필수로 생각되어 집니다. 자금이 필요하다면 청약통장을 담보로 대출을 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인테리어 공사 뿐 아니라 거의 모든 공사에 있어 대금 지불은 의뢰인이 행할 수 있는 가장 강력한 제어수단이므로 진행을 위한 계약금 지불 후 공사진행에 따라서 납기가 길다면 중도금 후 잔금을, 그렇지 않다면 공사완료에 대해 잔금을 지불하는 형식이 의뢰인의 입장에서 유리합니다. 잔금이 남아있다면 아무래도 더 신경써서 작업하게되고 미흡한 부분에 대해 보완 요구를 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 아파트에서 비싸더라도 1층보다는 로열층을 선택하는 것이 실거주면이나 환금성면에서 유리할 수 있습니다. 아파트 단지 안에 있는 저층인 경우 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받는 등의 단점이 있다보니 사람들이 선호하지 않아서 가격 방어가 잘 되지 않을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세안심신탁제도는 전세사기 등을 방지하기 위해 보증금을 임대인이 아닌 공적기구가 맡아 운용 관리하고 수익금을 임대인에게 지급하는 방식인데, 정부에서 기존 민간임대사업자에서 확대 개편하여 올해안에 추진하기로 하고는 있으나 아직 적용대상이나 수익 산정 및 지급 방식 등 세부적인 방안이 나오지 않은 상태입니다. 즉, 아직 확정되지는 않았으나 적용대상은 제한적일 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 처리일자는 협의에 따라서 조정할 수 있겠습니다만, 신탁등기된 오피스텔인 경우 보증금 임대동의서가 필요함에 유의하셔야 합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도세 비과세(실거래가 12억 이하인 경우에 해당되며 12억을 초과하면 초과분에 대해서는 세금을 내야 합니다.)를 적용 받으려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도일 기준으로 1세대가 1주택만 보유한 경우 지역에 관계없이 양도금액이 12억원을 초과한 고가주택이 아니며 보유기간 2년 (조정대상지역은 2년 거주) 등의 조건을 만족했을 때 양도세는 비과세됩니다. 12억원을 초과한 경우에는 초과한 부분에 대해서만 양도세가 과세됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 공인중개사 2차 과목중에서 가장 수험생에게 어려운 과목이 공법입니다. 공법은 시험범위가 워낙 넓다보니 인강 등을 통해 강사들이 중요하다고 짚어주는 부분을 집중적으로 학습하는 것이 효율적입니다. 반복적으로 주요부분 학습 및 모의고사 풀이를 통해 점수 관리를 하는 것이 좋습니다.