경제
전세사기 예방하는 방법 알려주세요.
전세사기 예방법 있을까요? 아파트 전세로 가고 싶은데 요즘 깡통전세 전세사기 이런말 있으니까 무서워서 집을 매매해서 가야하나 고민이 많습니다.
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
아파트의 경우 사실 깡통전세가 거의 없습니다. 이유는 아파트의 경우 비교매물이 많기에 시세가 정확하여 일정한 전세가율을 유지하기 떄문입니다. 다만 부동산이 폭락하여 시세가 크게 떨어진다면 가능할수 있지만 현실적으로 발생될 가능성은 낮습니다. 다만 역전세(최초 입주시 보증금보다 현 보증금시세가 하락한경우)는 있을수 있는데, 이 또한 시세가 전세보증금과 일정수준으로 유지하고 있다면 크게 문제되지는 않습니다. 보통 전세사기를 계약단계에서 100%예방할수 있는 없는데, 이유는 실제 보증금 반환시점은 2~4년뒤이므로 그사이 상황이 어떻게 변할지 알수 없기 떄문입니다. 그에 따라 계약시점에는 반드시 보증보험 가입을 필수로 하시는게 가장 안전하고 이를 위해 전입신고와 확정일자 부여 ,계약서상 특약으로 보증보험 미가입시 계약해지와 같은 특약을 넣어두시는게 가장 안전합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 계속되고 있어서 전세에서 월세로의 전환이 많이 일어나고 있는 상황입니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세 계약 전에 확인해야 할 부분들은 일단 전세가 비율입니다. 매매가 대비 전세금이 얼마정도 비율로 책정되어 있는지 확인해 보시는게 좋습니다. 전세가율이 과도하게 높다면 이는 피하시는게 좋습니다. 그 다음으로 소유자 및 권리관계를 확인할 수 있는 등기부등본 입니다. 등기부등본에는 근저당, 가압류 등 권리관계를 확인 할 수 있는 실제 계약의 당사자와 소유자 일치하는지 여부도 확인이 가능 합니다. 그리고 전세보증보험 가입이 가능한지 여부도 체크를 해보셔야 합니다. 사실상 전세보증보험 가입이 불가능하다고 한다면 해당 물건은 제외를 하시는게 전세사기를 피할 수 있는 방법이기도 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기의 경우 우선 해당 임차물의 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 없는 물건이 좋으면 임대인의 체납사실이 없고 또한 확정일자 + 전입신고를 통해서 우선변제권과 대항력을 갖추시고 무엇보다 전세보증보험 가입이 가능할 경우 전세사기에서 벗어 날 수 있다고 사료됩니다.
감사합니다.
전세사기 예방법 있을까요? 아파트 전세로 가고 싶은데 요즘 깡통전세 전세사기 이런말 있으니까 무서워서 집을 매매해서 가야하나 고민이 많습니다.
==> 전세사기 예방을 위해서는 아래와 같은 사항을 조심하시기 바랍니다.
1. 전세 보증금이 거래대금의 70%이하에 형성되고 있는지 확인
2. 모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금하시고 잔금 지급시에도 반드시 등기사항 전부증명서를 열람후 이상이 없는 경우 입금
3. 신탁등기된 부동산인 경우 신탁사의 동의후 계약체결
4. 대리인과 계약시 위임장, 인감증명서 확인하시고 추가적으로 전화로 대리인을 지정하였는지 확인이 필요합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런집인지 확인을 하시고 집이 맘에들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시면 됩니다
잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 가입하면 그래도 안심할수 있습니다
그래도 아파트는 빌라에 비해서 위험부분이 덜한편입니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
중요한건 내가 전세로 가고 싶은 아파트의 시세를 정확히 파악하고 있어야합니다.
예를들어 시세가 5억이다 그러면
시세의 70%정도인 3.5억정도가 전세시세로 적정선입니다.
물론 이보다 높은지역도 있을 수 있고
낮은 지역도 있을수 있습니다.
다만 80%가 넘는다면
이는 하락장에서 깡통전세
다시말해 역전세가 일어나
매매가보다 전세가가 높아지는 경우도 있을수 있습니다.
그리고 무엇보다
보증보험에 가입 특약을 넣어
보증보험에 가입하세요
그럼 내 보증금 떼일일은 없으니 안심하셔도 됩니다.^^
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
깡통전세는 시세 하락에따라 전세가격와 매매가격이 역전되는 현상을 말합니다. 시세변동에 대한 판단은 각자가 다르고, 아무도 알지 못하는 미래이기때문에 완벽하게 방어하는 방법은 없습니다.
단, 리스크를 줄이는 방법은 있습니다.
1. 매매가격과 전세가격의 갭이 큰 곳을 우선순위로 합니다.
대신, 아파트의 거주환경이 좋지 않을 수 있습니다.
2. 전세가격 실거래가 추이를 확인합니다.
3. 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한 매물로 찾아야 합니다(미리 확인이 어렵다면, 전세보증보험 가입 불가 시 계약 무효, 계약금 반환 특약이 있으면 좋습니다).
마지막으로, 전세사기의 경우에도 등기의 공신력이 인정되지않는 법 체계의 한계로 완벽한 방어는 불가합니다. 다만, 문제가 생겼을때 책임소지를 분명하게 가르마를 타고, 손해배상의 범위와 방법 등을 미리 확보해놓는 것이 좋습니다.
위에서 말한 것 처럼, 갭이 큰 전세매물에 들어가면, 경매 절차 등에서도 보증금 배당받을 가능성이 높아집니다.
이외에도 다양한 방법이 있지만, 큰 틀에서 답변드렸습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 사기를 완벽하게 예방 하는 방법은 불가능에 가깝습니다. 그래도 최선을 다해 예방할 수 있는 방법이 있습니다
보통 선순위 채권자가 있는 매물은 거르시고 주변 전세 보증금 시세를 파악하여 매매가 보다 비싸게 계약하는 것을 피해야 합니다.
또한 요즘은 전세보증보험이 잘 되어 있어서 보증 보험을 들면 전세사기를 예방할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
KB부동산 시세나 실거래가를 확인하여 내보증금과 집주인의 대출의 합계가 집값의 70~80%를 넘지 않는 우량한 매물인지 반드시 확인해야 합니다. 계약 전, 잔금날, 입주 다음날까지 총 3회 등기부등본을 발급받아 집주인의 신원과 가압류 여부를 대조하고 집주인의 국세,지방세 완납 증명서를 통해 세금 체납으로 인한 경매 위험을 차단해야 합니다. 계약서 작성 시 전세보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다는 조항과 입주 다음날까지 등기부상 권리 관계를 유지한다는 특약을 반드시 기재하여 법적 보호막을 쳐야 합니다. 이사 당일 즉시 주민센터를 방문하거나 온라인으로 전입신고와 확정일자를 완료하여 혹시 모를 경매 상황에서도 내 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는지 법적 지위를 확보해야 합니다. 감사합니다.