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월세기간 2년이 다음 달 끝나는데 집이 매매로팔릴때 까지 살아달라고하고 팔릴 동안 월세를 10만원 깍아서 받는다고 하는데 계약서에 관해서 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 집팔릴때까지 살아달라고 하고 계약일 이후에는 월세를 감액해 준다고 한 것 모두가 조건을 제시한 것으로 받아들이는 것은 임차인의 판단에 달려 있습니다. 받아들이는 경우에는 계약서를 다시 작성해야 하며 감액인 경우 별도의 확정일자를 받을 필요는 없고 계약서상에 이전의 계약서의 연장이라는 내용을 넣으면 됩니다. (이전 계약서의 확정일자 유효)
경제 / 부동산
24.09.19
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이제 곧 미국이 금리 인하를 할 것 같은데, 과연 금리 인하가 부동산 가격에 호재일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미국이 금리를 인하하였지만, 시장에서는 경기 침체로 인한 사항을 우려하여 장세가 그다지 좋지는 않은 상태 입니다.최근 서울과 수도권 위주로 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문이며, 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승, 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹쳐서 수도권위주로 집값이 상승한 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 정부의 특단의 대책이 없으면 경기 약세에도 불구하고 앞으로도 선호지역 위주로 가격이 올라갈 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.09.19
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인구 저출산으로 인해 앞으로 부동산은 어떤 전망을 갖게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.저출산은 우리나라의 미래에 있어 정말 위험한 상황을 만들 수 있습니다. 우리와 유사한 나라로서 일본이 있는데, 일본에는 사람이 살지않는 빈집이나 땅을 공짜로 넘기는 0엔 부동산이 있다고 합니다. 일본의 통계조사에 따르면 일본 전국의 빈집은 2023년 10월현재 약 899만가구로 총 주택 중 빈집이 차지하는 비중이 13.8%를 차지한다고 합니다. 대부분 부모에게서 상속받은 경우로서 지방에 위치해서 팔리지도 않는데다 세금이나 유지.관리에 돈이 매년 들어가야 하므로 무상 양도받을 사람을 찾고 있다고 합니다. 저출산과 지방소멸이라는 단어는 우리나라에도 점차 현실화하고 있어 향후 우리나라의 모습이 될 수도 있어 대책 마련이 시급한 실정입니다.
경제 / 부동산
24.09.19
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등기사항전부증명서에는 근저당권이 남아 있는데 일부증명서에는 을구가 없습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당권을 확인하려면 등기사항전부증명서를 출력해 봐야 합니다. 만일 등기사항전부증명서 상에 근저당이 말소되지 않은 상태로 살아있다면 실제로 대출을 다 갚았다고 하더라도 집주인이 언제든지 다시 대출을 실행할 수 있으므로 말소 요청을 하셔야 합니다. 또는 대출이 조금 남아 있다면 감액등기를 요청해야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.19
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전세 월세금액 조정 계산 부탁드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 증액으로 월세를 조정하는 것과 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.5% + 2% = 5.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.5%여기서 5000만원에 180만원을 보증금 1억으로 전환하는 경우, 환산월세 = (5000만원 x 5.5%) / 12 = 약22.9만원 변경후 월세 = 180만원 - 22.9만원 = 약 157만원 따라서 보증금 1억 / 월세 157만원이 상한값이 됩니다. 또한 보증금을 3000만원으로 할 경우에는, 환산월세 = (2000만원 x 5.5%) / 12 = 약9.2만원 변경후 월세 = 180만원 + 9.2만원 = 약 189.2만원 따라서 보증금 3000만원 / 월세 189.2만원이 상한값이 됩니다.모두 전세로 하는 경우에는,환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) / 5.5% = 5000만원 + (180만원 x 12) / 5.5% = 약 4억4272만원이 상한 값입니다.
경제 / 부동산
24.09.19
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전세는 어떻게 우리나라에서만 사용하는 제도일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었습니다. 그러다가 19세기 개화기에 외국인들과 농촌인구의 도시지역 이동으로인해 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.19
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상황별 전세와 월세중 어느것이 유리할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이나 임차인 모두에게 전세와 월세 중 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 후에 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.반면 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다. 최근에는 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세를 선호하는 사람들이 많고 따라서 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황인데, 향후에는 개선된 형태의 임대형태가 나올 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.19
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전세 도중 나갈 시 복비부담은 누가 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세기간 도중에 나가게 되는 경우에는 임차인이 계약을 위반하는 것이므로 불리한 입장이되는데, 이는 계약은 계속 유효하므로 임대인은 계약종료시까지 전세금을 유지하고 관리비 등을 받을 권리가 있기 때문입니다. 전세금을 받아야 다른 곳으로 이사갈 수 있으니 임차인은 손해를 감수해야하고 따라서 후속 세입자를 구하고 복비를 부담하는 등의 손해를 감수하는 것입니다. 복비를 못내겠다하면 임대인은 원칙대로 하자고 할 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.19
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확정일자를 받는 것이 어떤 의미가 있는지요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대항력(거주+전입신고)을 확보한 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매시 후순위 권리자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 즉, 살던집이 경매에 넘어가는 경우에 권리순서에 따라서 낙찰금액에서 돈을 받을 수 있는데, 우선변제권이 있어야 순서대로 돈을 받을 수 있는 것이고 우선변제권이 없으면 돈을 받을 수 없는 것이니 매우 중요한 조치라 할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.19
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시골에 농지가 있는데 경작하지 않는다고 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지를 농업경영에 이용하지 않으면 행정시로부터 처분명령을 받고, 그래도 이행하지 않으면 농지 소유주에게 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 해당 농지 감정가격 또는 개별공시가 중 더 높은가액의 100분의 25에 해당하는 금액이 부과됩니다. 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과 징수할 수 있으므로 처분을 하시거나 경작을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.19
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