답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 매년 1회 10월 마지막주 토요일에 치러집니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유상 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 사실상 대금을 청산한 날이되고 예외적으로 대금 청산일이 분명하지 않거나 대금 청산전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기신청 접수일이 됩니다. 따라서 재산세 부담을 피하기위해서라면 잔금일을 6월 2일이후로 잡으셔야 합니다. 잔금지급 이후 60일이내에 등기를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미국의 캐나다 및 멕시코에 대한 관세가 한 달간 유예되었습니다. 이는 마약인 펜타닐의 미국내 반입에 대한 보복성 관세에 대해 트럼프와 멕시코 대통령간에 펜타닐 및 불법이민자 차단대가로 협상 및 캐나다 총리와 국경 보강 계획 및 합동 타격대 출범 등을 조건으로 유예가 된 것인데, 한달간 차단 결과에 따라서 달라질 수도 있고 또다른 트집을 잡아서 관세를 부과할 수도 있습니다. 어떤 경우이든 미국의 입장에서 잃을 것이 없으니 계속적으로 관세를 이용해 주변국 및 무역상대국들을 위협할 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대 수익형 부동산은 꾸준한 임대수입을 통해 안정적인 생활을 유지할 수 있는 장점이 있으나 시세차익이 적고 시간이 지나면 노후되어 가치가 떨어지고 특히 공실이 되면 기본적인 관리비가 계속 지출이 되는데 반해 수입이 없으므로 관리에 신경을 쓰지 않을 수 없게됩니다. 수익을 극대화 하기 위해서는 부동산 취득시 입지를 잘 살펴보아야 하고 지속적인 관리로 가치가 떨어지지 않게 유지하며 공실이 나지않게 적절한 홍보와 관리를 해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.과거 한때는 가능했었으나 현재 아파트에 대해서는 주택임대사업자 등록은 불가능합니다. 대신 세무서에 일반임대사업자 등록을 하셔야 월세소득에 대한 미등록 가산세 부담을 지지 않게 됩니다. 일반적으로 1주택인 경우에는 비과세이나, 보유주택수가 1주택이라도 기준시가 12억을 초과하면 종합소득세 과세 대상이 되며, 2주택 까지는 보증금에 대한 간주임대료는 과세 대상에서 제외 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 주택임대사업자 등록은 불가능하며 월세소득에 대해서 임대사업자등록을 해야 미등록 가산세 부담을 지지 않게 됩니다. 보유주택수가 1주택이라도 기준시가 12억을 초과하면 종합소득세 과세 대상이 되며, 2주택 까지는 보증금에 대한 간주임대료는 과세 대상에서 제외 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잠실주공 5단지는 1996년부터 재건축 추진을 시작해 왔으나 많은 층수에 대한 갈등과 조합원간 갈등으로 인해 어려움을 겪어 왔는데 최근에 논란이 거의 해소되어 45년만에 정비계획 결정안이 확정 고시되며 곧 재건축이 시작될 것으로 전망되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 모두 주택임대차보호법을 적용받을 수 있으며 임대차로서 기본적으로 동일하게 취급됩니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.만일 현재 상태에서 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 아무런 말없이 지나가면 묵시적 갱신이 아니라 그냥 기본 계약인 2년으로 전환 되는 것입니다. 이 경우 별도의 계약서를 작성할 필요는 없으나 보증금이나 월세를 인상하려면 상기의 기간중에 협의를 하는 것이 필요합니다. 임대인의 입장에서는 계약기간 2년(또는 1년)이 지나서 묵시적 갱신(또는 기본 계약기간으로 연장)이 되는 것보다는 상기의 기간중에 협의를하여 새로운 계약을 맺는 것이 2년(또는 1년)의 기간을 확보할 수 있으므로 유리합니다. 계약서는 기존 계약서를 활용하여 새로운 기간을 적고 임대인과 임차인 상호 사인이나 날인하면 유효하며 별도로 부동산을 통하지 않아도 되고 공증을 받지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 임차인과 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.0% + 2.0% = 5.0%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.0%예를 들어 1억원5천만인 보증금 중 2천만원을 월세로 계산해보면;2,000만원 x 5.0% = 100만원이 상한 값으로 12개월로 나누면 8만3333원이 되고월세는 40만원 + 8만3333원 = 48만3333원이 상한값이 됩니다.전월세 전환율은 지역별로 차이가 있을 수가 있으며 임대인과 임차인간 협의가 되어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세의경우 특약으로 규정되지 않았다면 간단한 형광등 교체나 도어록 건전지 교체등 간단한 수선을 할 수는 있지만 도배나 장판 등의 경우에는 임대인에게 요청을 하거나 임대인의 허락을 받고 교체를 해야 합니다. 임대인은 목적물을 임차하여 사용하는 데 지장이 없도록 수선을 해줄 의무가 있습니다.