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부동산 매도시 복비는 언제주나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 계약서에는 계약체결과 동시에 중개보수를 지급하기로 하는 약정이 있어서 계약체결일에 복비를 지급합니다. 그러나 별도의 약정이 없다면 복비는 잔금일에 지급할 수 있습니다. 계약이 해제된 경우라도 공인중개사의 과실이 없다면 복비를 지급해야 합니다.
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24.09.11
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다가구와 다세대, 그리고 생활숙박시설츼 차이점은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택에 대한 정의가 규정되어 있습니다.다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다. 생활용숙박시설(이후 생숙)은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념이며 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 주택법의 적용을 받지 않고 숙박시설로 분류 되므로 주택수에 포함되지 않고 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유로우며 양도세 중과도 없고 종부세 대상도 아닙니다. 정부에서는2023년 10월 14일까지 이미 사용 승인 받은 생활용숙박시설에 대해 완화된 규정을 적용하여 주거용 오피스텔로 용도 변경 가능하도록 한시적으로 허용했지만 이미 지어진 건물을 뜯어 고치는 것이 현실적이지 않았기에 일단 2024년 말까지 숙박업을 미신고하는 경우에 과징금에 처하기로 기간을 유예한 상태입니다. 생숙은 오피스텔과 규정이 달라서 발코니가 없고 바닥난방도 85m2 이하만 가능하며 전용 출입구를 별도로 설치해야 하며 특히 주차장법이 달라서 (오피스텔은 85m2당 1대, 생숙의 경우 200m2당 1대) 이미 건설된 생숙을 오피스텔로 전환하는 것이 어렵습니다. 생숙의 단점은 일반 오피스텔이나 아파트에 비해 높은 분양가를 가질 수 있으며 호텔식이다 보니 운영 및 관리가 복잡할 수 있는 것입니다. 수익구조의 90%는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로 운영구조를 파악하는 것이 중요 합니다. 또한 시장 변동성에 민감하고 규제 및 법적제약이 까다로움에 유의하여야 합니다.
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24.09.11
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집계약이 내년 1월 말까지인데 이미 집나갈 사람을 구했다고 계약금을 받은걸 미리 저희한테 임대인이 줬는데 문제 없는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.간혹 계약 종료 후 이사갈 집을 구할 때 계약금으로 사용하기 위해 보증금의 일부를 요청하면 임대인이 들어주는 경우가 있는데, 사전에 임대인으로 부터 집을 알아보라고 통지 받지 않으셨나요? 계약기간까지는 거주할 권리가 있으나 임대인이 다음 세입자의 입주일자를 계약기간 종료 전으로 앞당긴것일 수도 있으니 임대인에게 연락하여 의도를 정확히 알아보시기 바랍니다.
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24.09.11
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전세 사기가 엄청 말이 많았었자나요. 악용할 수 있는 요건이 참 많은 거 같습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로하여 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인의 유입과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡은 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
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24.09.11
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아파트 매도 특약사항에 대출이 실행되지 않는다면 계약이 취소되고 매도인은 계약금을 반환한다라는 문구
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서에 들어가는 특약은 모두 넣어도 되고 안넣어도 되는 임의 사항입니다. 그러나 대출을 끼고 매수하는 매수인의 입장에서 볼때 계약했다가 대출이 안되어 불가피하게 계약을 해지하는 경우 계약금을 날릴 수도 있기에 반드시 필요한 특약일 수도 있습니다.
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24.09.11
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부동산에 영향을주는 DSR관련 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.스트레스 DSR(Stress DSR)은 스트레스 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 이는 대출자의 상환 능력을 평가할 때, 금리 상승 가능성까지 반영하여 대출 한도를 산정하는 제도입니다. 스트레스 DSR은 대출자가 매년 갚아야 하는 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값에다가 가산 금리를 더해 대출 한도를 계산하는 것으로 부동산 시장 안정화를 위해 도입하였는데, 시장의 충격을 방지하고자 나누어서 시행하게 되었으며 24년 상반기 25%, 하반기 50%, 25년 100% 적용 하기로 하였습니다.이번정부 들어선 이후 집값이 떨어지고 건축업체들의 경영상태가 악화하자 다주택자들에 대한 제재를 좀 풀고, 출산률이 문제된다니 정책대출을 풀고 하반기 적용예정이던 DSR규제를 2개월 미루다보니, 주택 매매가 증가하고 집값이 증가하게 되었습니다. 이렇게 되자 부랴부랴 대출 금리를 올리고 규제를 강화하고 있습니다.현재 건설사들의 PF부실이 심하여 방치할 경우 연쇄도산이 이루어지고 보증을 선 은행들도 문제가 되면 국가적인 위기가 될 수도 있어 정부에서 지원을하고 있는 상황이나, 자칫 잘못된 시그널을 주면 지난 정부와 마찬가지로 폭발적인 집값 상승이 될 수도 있어 제한을 하고 있는 상황입니다. 그러나 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승, 건설사의 원가 상승 및 채산성 악화로 인한 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 서울의 인기지역 외에서는 당분간 규제 강화로 인한 영향이 있을 수 있겠지만 계속해서 고금리를 유지하기는 힘들기에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순인것 같습니다.
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24.09.11
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요즘 신축아파트들이 부실시공에대한 문제점이 있는데 그 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 아파트 하자가 늘어나고 있는데, 그 이유는 부동산 경기 침체로 건설사들의 채산성이 악화하면서 비용절감에 나서고 있어서 저가 수주를 한 중소하청업체들이 이익을 남기기위해 부실시공을 하고 있고 관리 감독마저 부실하여 하자가 늘고 있는 것입니다. 기존에도 이윤추구 때문에 숙련도가 떨어지는 인부들이 투입되어 완성도가 떨어지고, 관리감독 소홀과 인건비 절감을 위한 비숙련 불법 체류자들의 공사 투입으로 인한 부실 시공, 시공사와 감리의 결탁 등이 문제점으로 지적되어 왔습니다.
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24.09.11
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부동산을 시작할 때 가장 먼저 무엇을 하면 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 과목중 특히 공법과 세법을 배워두면 도움이 될 것입니다. 유튜브 등에서 교육과정 등에 대한 설명을 들어보시고 각각의 과목에 대한 학습을 하시면 좋을 것으로 생각됩니다. 또한 평소 뉴스나 신문등을 통해 부동산에 대한 기사를 찾아보시는 습관을 들이시고, 경매에 대해서 배우시는 것도 부동산을 이해하는데 도움이 될 수 있습니다.
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24.09.10
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월세 이사시 전입신고 언제 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 가족이 있다면 가족분 중 일부를 현재 살고있는집에 잔류시키고 이사하시거나, 금액이 소액인 관계로 최우선변제금에 해당되므로 보증금을 받을 때까지 이사를 미루시는 것이 좋을 듯 합니다.
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24.09.10
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전세 사기를 당하지 않는 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사실 사기의 방법도 다양하고 워낙 교묘하게 법의 헛점을 파고들기에 방지하기가 쉽지 않습니다. 전세사기를 당하지 않으려면 최소한 아래의 내용을 참조하시기 바랍니다.계약전에 먼저 등기부등본을 출력하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다.임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시는 것이 좋고, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적인 대책으로 보증 보험 가입은 필수적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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