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전세사기를 당하는 이유는 무엇일까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 보통 전세가율이 높은 집에 계약을 했다가 집이 경매에 넘어가며 당하는 경우가 많습니다. 전세가율이 너무 높으면 전세보증보험 가입이 안되는데, 그럼에도 저렴한 가격에 혹하거나 전세금이 부족하여 마땅한 주택을 찾지 못한 세입자들이 계약을 했다가 사기를 당하는 경우가 많습니다.전세보증보험 가입이 되고 (전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가의 90%이내 등 조건 만족, 단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내 만족 ) 대항력과 확정일자를 받은 경우에는 어지간한 경우 전세보증금을 반환 받을 수 있습니다. 전세사기를 당하는 경우는 전세보증보험에 가입을 하지 않았거나, 가입을 했어도 소유자와 계약자의 불일치, 임차권등기명령 미이행한 상태로 퇴거, 전세보증보험 가입 후 불법 증개축 등 여전히 사기의 가능성은 존재 합니다.
경제 / 부동산
24.08.10
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전세계약할때 부동산에서 어떤 서류들을 떼어주나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약할 때 언급하신 서류 정도면 충분합니다. 국세.지방세완납증명서와 전입세대열람내역서는 임대인이 협조를 해주어야 발행이가능하고 등기부등본과 건축물대장은 각각 대법원인터넷등기소와 정부24에서 누구든지 열람이 가능한데, 계약 날자에 열람하여 권리순서나 불법건축물 등 이상유무를 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.10
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서울의 집값이 20주째 상승이라고 합니다. 서울시에서 관리하는 토지거래허가구역이란 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 구청장 등의 허가를 받아야 합니다. 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다.현재 강남구와 송파구 국제교류복합단지일대와 강남구, 영등포구, 성동구 등 주요 재건축단지, 용산정비창 일대, 신속통합기획 및 공공재개발 선정지 등에 설정되어 있는데, 서울전역 개발제한구역과 경기 하남시 감일.감북동 등을 추가로 지정하기로 하였습니다.
경제 / 부동산
24.08.10
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이미 용적률이 높은 아파트는 재건축이 어렵나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축을 하려면 안전등급도 낮아야 하지만 소유자들의 동의가 일정 수준 이상이 되어야 하고 건축업체와의 협의가 잘 되어야 하는데, 결국 사업성이 나와야하므로 기존 용적률이 높은경우에는 사업성이 잘 나오지 않으므로 협의가 쉽지 않아서, 사실 재건축이 쉽지 않습니다.
경제 / 부동산
24.08.09
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국토부 실거래가 공개시스템과 부동산 거래 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 본 계약을하고 30일 이내에 부동산 거래신고를 하게되고 거래신고한 날로부터 수일내에 실거래가 공개시스템에 자료가 올라가게됩니다. 자료가 공개되지 않으면 신고가 제대로 된 것인지 확인할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.09
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우리나라 주택은 모두 아파트를 중심으로 돌아가고 있습니다. 주택공급 대책이라고 하면 보통 아파트를 더 짓는 것으로 이야기하는데요. 도대체 왜 그런 걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 국토면적에 비해 인구밀도가 매우 높은 편입니다. 서울과 수도권에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 집중적으로 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 생활에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생겨나게 되었습니다.이렇게 많이 생겨난 일자리에서 일하는 사람들을 수용하기위한 주택이 필요하게 되었는데 한정된 땅으로는 감당하기 힘들다보니 아파트가 등장하게 되었고 높은 집값에 비해 도시생활에 효율이 떨어지는 단독주택(주차도 어렵고 생활 인프라도 부족)에 비해 아파트의 효율성과 편리함을 경험하게되자 대부분의 사람들이 아파트를 선호하게 되었고 도심 가까이에 살고자 하는 수요가 늘다보니 더 높은 아파트를 건설하여 더 많은 사람들을 수용하게 된 것입니다.이제는 그나마 땅이 없어 포화된 중심지를 벗어나 땅값이 상대적으로 저렴한 외곽 쪽에 아파트를 건설하다 보니 서울과 수도권이 점점 더 커지고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.08.09
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부동산 pf라는 것의 정의가 뭐예요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.PF는 Project Financing의 약어로서 일반 대출과 달리 사업성을 담보로 대출을 해주는 것을 말합니다. 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발사업 초기단계에 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 준공되면 입주자로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.
경제 / 부동산
24.08.09
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이번에 정부가 발표한 부동산 8.8정책내용과 핵심이 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번 부동산 정책은 도심 내 아파트 공급 확대: 정비사업 개선으로 속도 제고 및 부담 경감 및 노후계획도시 정비 추진빌라 등 비아파트 시장 활성화: 공공 신축매입 2년간 11만호 이상 공급, 분양전환형 신축 5만호 매입 공급, 맞춤형 세제 및 청약지원, 뉴빌리지 선도사업 선장, 기축임대주택 1.6만호 추가 공급수도권 공공택지 공급 확신 부여: 3.6만호 미분양 매입확약, 후분양 조건부 공공택지 선분양 허용, 수도권 공공택지 지구지정 조기화서울 및 수도권 신규택지 발표: 그린벨트 활용한 서울 및 수도권 신규택지 후보지 8만호 발표, 공공택지 이용효율화로 2만호 추가공급주택공급여건 개선: PF대출 보증 35조원 공급, 인허가 관리 등 장애요인해소, CR리츠활성화 등 지방 미분양 해소등으로 구성되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.09
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집값안정을 위해 그린벨트를 풀고 공급주택을 늘리면, 정말 집값이 안정이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.그린벨트는 주로 도시 외곽에 완충지대로서 자리하여 도시민의 생활환경을 보호해주는데, 그린벨트를 해제 하더라도 효과는 제한적일 것이란 의견이 있습니다. 일단 서울 강북의 그린벨트는 산악지역이라 효과가 떨어지니 강남쪽을 개발해야 하는데 강남쪽 개발물량만으로 집값을 잡기는 어려울 것이라는 전망 입니다. 단순히 주택공급만 해서는 안되고 주택의 공급혜택을 고르게 볼 수 있는 정책이 뒤따라야 할 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.09
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지금 오피스텔 입주를 알아보있는 상황인데...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권이 등기되어 있다면 먼저 살던 임차인이 보증금을 받지 못해서 신청을 해놓은 것일텐데, 가급적이면 다른 곳을 알아보시는 것이 좋을 듯합니다. 6개월 이하의 단기계약인 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 수도 있음에 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.08.09
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