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빌라 전세사기에 대한 위험성은 어찌 감지하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근본적으로 전세사기를 방지하려면 본인이 조심하는 수밖에 없습니다. 전세사기를 당하지 않기 위해서는 먼저 등기부등본을 확인하여 권리관계등에 문제가 없는지 확인해야 하고, 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야 하며 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고, 공인중개사를 통해 거래하며, 계약 전 인근 지역 실거래가를 인터넷으로 조회해보고 현지 방문 조사도 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 전세 보증 보험 가입이 좋은데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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아파트 사기는 별로 없는데 빌라 전세 사기는 왜 많은가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사기는 대부분 정보를 한쪽은 알고 한쪽은 모를 때 이를 이용함으로서 발생하게됩니다. 빌라는 아파트에 비해 호수가 적고 규격이 모두 다르기에 특히 신축빌라인 경우에는 거래 가격을 알수가 없는데, 이를 이용해서 가격을 부풀려 주택가에 비해 과도한 비율의 전세를 주는 방식으로 사기를 치는 것입니다. 아파트는 대부분 호수가 많고 표준화되어 금액의 차이가 크지 않기에 인근지역 아파트의 실거래가를 참조하는 식으로 가격을 유추할 수 있기에 사기를 치기 힘듭니다. 이러한 사유로 인해 최근 빌라는 월세로 많이 전환되고 아파트 전세는 품귀현상을 빚고 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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월세 계약일 만료전 본가로 전입신고 가능한가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 미리 하는 것은 본인의 의사에 따른 것이므로 언제든 가능합니다. 다만, 전출을 하게되면 월세방에 대한 대항력과 우선변제권이 사라져서 만일의 사태에 있어 최우선변제권과 우선변제권을 보장 받을 수 없음을 감안하셔야 합니다. 먼저 집주인과 잘 협의하셔서 퇴거시기와 다음 세입자 구할때까지 월세와 복비 지불등에 대한 조건 등을 잘 맞추시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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최근 통탄롯데캐슬 청약경쟁률이 무려294만:1이던데 뭐때문에 이렇게 높은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번 동탄 롯데캐슬은 위치가 좋은 34평형 아파트인데다가 최근 계약가 16억이 넘은 아파트를 당초 공급금액인 5억원 정도에 공급하기에 10억이 넘는 시세차익을 거둘 수 있어 관심이 집중되었는데, 특히 무순위로 유주택자도, 청약통장없이도 가능하고 전국 19세이상 국민 누구나 청약가능한 1세대는 모두의 관심 집중이되어 그야말로 로또 아파트로 이름이 알려지며 청약광풍을 몰고 왔습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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세입자가 마음대로 수리하고 집주인에게 금액을 청구할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1.수리와 관련된 특약이 없으며, 하자로 인한 보수를 집주인에게 통지하지 않고 일방적으로 수리를 한경우라면 임대인에게 청구하지 못할 수도 있습니다.2.임차인이 유익비를 지출한 경우에 임대차 종료시 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 상환하여야 합니다. 이러한 경우에는 하자부분의 사진, 견적서와 영수증, 임대인에게 사전통보한 내역등의 증빙을 첨부하여야 합니다. 만일 세입자가 고의 또는 과실로 파손한 경우라면 상환하지 않아도 됩니다.3.임대차 계약 해지를 통보한 후에는 계약이 더 이상 유효하지 않으므로 집주인은 수리를 거절하고 원상복구를 요청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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공인중개사 자격증 취득 후에 중개사 일을 반드시 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득했다고 반드시 중개업을 개업해야 하는 것은 아닙니다. 장롱면허로 몇년이고 유지가 가능합니다. 하지만 개업을 하려면 반드시 먼저 실무교육을 받아야 하고 사무실을 구하고 보증보험에 가입해야 개업이 가능합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.08.02
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월세 2기 연체했다는 기록이 존재하면 임대차 계약 해지 당하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세를 2기 (2회분에 해당하는 금액) 이상 밀리게 되면 민법 640조에 의하여 임대인이 계약을 해지할 수도 있습니다. 그러나 임대인이 계약해지를 하기전에 임차인이 밀린 월세를 납부하면 계약해지 조건이 되지 않으니 계약해지를 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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아파트 부동산 경매 방법 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리분석을 제대로하여 낙찰을 받으면 아파트를 시세보다 저렴하게 구입할 수 있습니다만, 요즘은 아파트 경매에 나서는 사람들이 많아서 입찰자도 많고 낙찰가도 높아지고 있어서 큰 차익을 거두기가 쉽지 않습니다.경매는 개인 사정에 맞추어 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램 중에서 선택하여 학습하시면 됩니다. 학습과 더불어 현장을 보시려면 각급 법원 본원이나 지소 등 경매를 실시하는 장소에 시간에 맞추어 방문시면 되고, 법원경매정보 사이트, 두인경매, 경매마당, e옥션, 다음부동산경매, 원스옥션, 신한옥션SA, 인사이트옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하며 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 학습 및 입찰준비에 참조를 할 수 있습니다. 본격적인 경매 참여 전에 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있고 가상 투자를 통한 학습을 할 수 있으며, 이후 실제 입찰에도 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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공인중개사분들은 본인 집을 거래할때 본인이 하시나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사는 기본적으로 전국의 어느 부동산이나 거래가 가능합니다. 따라서 동네가 다르다고 거래를 못하는 경우는 없습니다. 다만, 공인중개사는 법적으로 직접 거래를 할 수 없게 되어 있습니다. 이는 중개에 대한 세부 내용을 잘 알고 있는 공인중개사가 직접 거래를 하게되면 자신이 알고있는 지식을 동원하여 거래를 하게되므로 불공정한 거래가 될 수가 있어 이를 원천적으로 막고 있는 것입니다. 따라서 공인중개사가 자기집을 거래하려면 다른 공인중개사에 의뢰하여 거래를 하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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아파트를 구매할 때 어떤걸 우선순위로 둬야좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구축아파트를 구매하신다면 일단 주변 인프라가 좋아야 하겠지요. 문화, 쇼핑시설, 시장, 대형마트 등이 주위에 있고 교통환경도 잘 되어있는 것이 좋습니다. 아파트 단지 규모도 커야 관리비가 저렴합니다. 남향에 로얄층이면 더 좋겠지요. 그리고 직장이 가까운 곳이 좋고, 학생인 자녀들이 있다면 학군이 좋은 곳을 선정하는 것이 필요할 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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