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지자체에서 주택정비사업으로 하는 일
"가로주택정비사업"은 도시계획도로 또는 폭 6미터 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만m2 미만의 가로구역을 정비하는 것으로, 가로 즉, 도로는 유지하면서 노후 주택을 허물고 신규 주택가를 새롭게 건설하는 사업을 말합니다. 소규모이며 안전진단이나 추진위원회 절차를 생략할 수 있고 사업시행인가에 관리처분인가가 포함되어 간소하므로 재개발이 평균 10년 이상 소요되는 데 비해 평균 5년 이하로 훨씬 빨리 수행할 수 있는 장점이 있습니다.그러나 기존 주택을 허물고 소규모로 건설하는데 도로가 변경되지 않으므로 주변 환경이 근본적으로 개선되지 않고 주차나 교통체증의 문제가 일어 날 수도 있는 점은 단점이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.08
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요즘 전세사기를 많이 당하는이유가 무엇인가요?
전세사기를 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 다음날 오전 0시에 일어나므로 더 늦게 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있는 것이고,갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 빌라의 경우 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려서 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것입니다.신탁을 이용한 방법 둘 부동산 소유권을 집주인이 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황이 좋지 않아 세금을 내지 못해 공매로 가거나 전세가가 내려가서 후속 임차인을 구하지 못하므로 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는데 임대인이 돈을 구해보려는 노력을 하지 않고 무작정 기다리라고 하여 피해를 주는 경우도 있습니다.다양한 방법의 사기 방법이 있기에 특히나 경험이 많지 않는 경우에는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
경제 / 부동산
24.06.08
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주택 청약 이제서야 들려고 합니다..
주택청약저축은 매월 2만원에서 50만원까지 불입할 수 있는데 현실적으로 10만원이 적당 합니다.무주택 세대주 근로소득 7000만원 이하인 경우, 연 240만원까지 소득공제를 받을 수 있어 월 20만원씩 불입하는 것도 방법입니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요합니다. 일시금으로 많이 납입한 경우는 10만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다.가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 하며, 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다.청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.07
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아파트 구입시 남향과 동향의 차이점과 각 방향의 장단점이 궁금합니다.
아파트는 남향인 경우가 선호되지만 아파트가 밀집되면 공간효율이 적어져서 최근에는 남서향, 남동향등의 개념으로 ㅅ 형태의 배치를 활용하는 경우도 많습니다.남향은 햇빛을 받는 시간이 길기에 겨울철 에너지 효율이 좋아서 난방비도 적게 나오고, 여름철에는 고도가 높아 햇빛이 적게 들어와 다른 방향보다는 시원한 장점이 있지만, 다른 방향에 비해 가격이 비쌀 수 있고 대단지의 경우는 뷰가 안좋을 수도 있습니다. 최근 아파트에 적용되는 남동향과 남서향 중에서는 남서향이 햇빛이 더 많이 들어오므로 겨울철은 따뜻하지만 여름철은 더울수 있습니다. 동향인 경우에는 아침에는 햇살이 빨리 들어오고 오후에는 적게 들어으므로 여름에는 시원한 장점이 있습니다만 겨울에는 해가 들어오는 시간이 짧아 다소 추울수 있어 난방비가 많이 듭니다.
경제 / 부동산
24.06.07
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부동산 매물 수량 발표에 2중, 3중으로 매물 등록된 것 걸러내는지요?
네이버부동산 매물 검색을 하면 같은 매물을 여러 중개업소에서 올린 경우 중복되어 나타납니다. 먼저 관심있는 아파트 단지로 이동하여 단지나 시세를 클릭하여 매물이 검색된 후 동일매물 묶기를 선택하면 중복된 매물을 묶어서 보여주기에 숫자가 줄어들게 됩니다. 그리고 가격순으로 보기를 선택해서 정렬하면 검색이 용이하고 금액이 변경된 것도 확인이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.06.07
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정부에서 재건축등공사비 갈등을 해소하기 위해서 도입한 표준공사계약서가 무엇인가요?
대다수의 정비 사업지에서 건설사가 공사비 총액을 제안하는 '총액입찰제'로 시공사를 선정하고 있었는데, 세부내역별 금액을 산출하지 않기에 공사비 적정성을 판단하기 어려워 공사비 분쟁으로 인한 공사 연기, 중단 사태 등을 막기위해 국토교통부가 정비사업 표준공사계약서를 2024년 1월 도입했음을 알린 상태이며 정비사업 단계별 공사비 변경 내역도 점검하도록 했습니다.표준공사계약서에 따르면 계약 체결 전까지 시공사는 세부 산출내역서를 제출해서 공사비의 근거를 조합원들이 확인할 수 있도록 해야 하는데, 조합이 공사비를 산출하기 위한 근거자료인 도면을 마련하지 못한 경우엔 입찰 제안 과정에서 품질사양서를 내서 이를 바탕으로 계약을 맺도록 하였습니다.내용이 모호하거나 분쟁이 많았던 계약 사항들을 정비사업 표준공사계약서로 보완했다고 하지만 실제로 잘 정착이 될지는 좀 지켜봐야 할 것으로 생각됩니다.
경제 / 부동산
24.06.07
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공인중개사 민법총칙관련 질문합니다
중간생략등기는 최초 매도인에서 중간취득자를 거쳐 최종매수인에게 이전되는 거래에서 중간취득자로의 등기를 생략하고 최초 매도인에서 직접 최종매수인에게 이전하는 등기를 하는 것을 말합니다.예를 들어 부동산 소유자(최초 매도인)인 “갑”이 등기 없이 “을”에게 양도하고 “을”이 다시 등기 없이 “병”에게 양도하는 것을 “갑”이 “병”에게 직접 양도한 것으로 토지거래허가를 받고 등기 이전하는 경우, 국가에서 “을”의 개입을 알 수 없기에 매매 차익에 대한 취등록세, 양도소득세 등을 부과할 수 없게 되므로, 적발되는 경우 목적 등에 따라서 부동산등기특별조치법에 의한 3년 이하 징역이나 1억원 이하의 벌금 또는 과징금/과태료 부과 등 불이익을 주는 것입니다.민사적으로 중간생략등기 관련자 3명 모두의 합의가 있으면 민사상으로 등기는 유효하고 개별청구권은 유효하게 존속하지만, 토지허가제 구역 내에서는 이루어진 경우는 애당초 최초 매도인 (“갑”)와 중간취득자 (“을”)의 토지허가 자체가 없었으므로 무조건 무효가 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.07
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요즘 재건축공사비가 급증하고 있는 이유하고 원인이 무엇인가요?
최근 아파트 분양가와 더불어 재건축비용이 상승하고 있는 것은 물가상승으로인한 원자재가격 및 인건비의 상승, 금리 인상에 따른 건설사들의 PF대출 이자 부담 그리고 부동산 경기 부진으로인한 실적 악화 등으로 채산성이 악화된 건설사들이 손해를 만회하기 위해 사업성이 불투명한 공사는 수주에 참여하지 않으려 하고 있고 돈이 될만한 공사만 선별 수주를 하고 있다보니 공사비를 높게 책정하지 않으면 공사 진행이 어려워 전체적으로 공사비와 분양가가 상승하고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.06.07
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주거 및 상업지역 종으로 구별하는 종류가 몇 가지 인가요?
토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위한 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"의 용도지역 분류 기준에 따라 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 4가지 지역으로 나누어지는데, 주거지역은 다시 양호한 주거환경을 위한 제1종 전용주거지역(단독주택 중심), 제2종 전용주거지역(공동주택중심)으로 나누어지고, 편리한 주거환경을 위한 일반주거지역은 제1종 일반주거지역(저층주택 중심), 제2종 일반주거지역(중층주택 중심), 제3종 일반주거지역(중.고층주택 중심)으로 나누어져 5가지 지역이 있으며, 상업지역은 중심상업지역(도심.부도심의 상업 및 업무기능), 일반상업지역(일반적인 상업기능), 유통상업지역(유통기능), 근린사업지역(근린지역의 일용품 및 서비스공급)으로 구분되어 4가지 지역이 있습니다. 각각의 지역별로 건폐율과 용적률이 다르게 규정되어 있고 조례에 따라 확정이 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.07
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종합부동산세 폐지는 서민들은 좋은건가요?
종부세는 과세기준일 현재 전국의 주택과 토지를 유형별 구분하여 개인이 속한 부동산의 공시가 합계액이 과세기준금액을 초과하면 초과분에 대해 과세되는 세금이므로 고가 주택이나 고액의 부동산 자산을 보유한 개인에 과세되는 것입니다.종부세를 폐지하면 부자들의 선별 투자가 심화되어 지역화 양극화가 가속화 될 가능성이 많고 영끌이나 신혼부부 일부가 당장은 혜택을 볼 지 몰라도 결국 집값 상승으로 향후 더욱 서민의 내집 마련이 힘들게 될 가능성이 많습니다.
경제 / 부동산
24.06.07
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