전문가 프로필

답변 내역

공공임대 아파트는 당첨이 되어 가는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH주택공사나 지자체에서 주관하는 공공임대아파트는 상대적으로 임대료와 보증금이 저렴하고 입주자로 선정되면 계약기간 동안 안정적으로 거주가 가능하며 기간 종료후에는 분양을 받을 수 있는 장점이 있으나 자격조건이 유형에 따라 까다롭습니다.공공임대아파트 입주조건은 무주택세대구성원을 기본으로 소득 2~5분위에 속해야 합니다. 자산기준 부동산 2억1550만원이하(개별공시지가와 재산세 과세표준 기준), 자동차 3,708만원(연 10% 감가상각 적용) 이하에, 신혼, 생애최초, 다자녀, 노부모 일반(60m2 이하) 소득기준 중위소득 100% 이하에 해당해야 하며 다자녀, 노부모 특별공급은 120%, 신혼부부 잔여, 생애최초 잔여공급은 130% 이하에 해당해야 합니다.공공임대아파트 신청을 하시려면 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr ) 에서 모집공고를 확인한 후 공고된 청약날자에 해당 건설사 홈페이지에 접속해 인적사항을 접수하시면 됩니다. 별다른 준비물이나 청약금은 필요 없으며 보통 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대 중에서 원하는 임대종류를 선택하시면 됩니다. 반드시 청약저축통장이 있어야 신청자격을 얻을 수 있는 유형도 있습니다.저렴한 비용으로 선호도가 높지만 조건이 까다로우니 본인에게 맞는 유형을 잘 확인하여 선택하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.23
0
0

부동산 계약에서 확정일자는 어떤걸 의미하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 계약서에 주민센터 (또는 인터넷등기소) 에서 날자를 포함한 확인 도장을 받는 것 입니다. 이는 내용증명과 비슷한 개념으로 어떠한 사실이 어느 날에 있었다고 공적으로 확인을 받는 것 입니다.확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하여 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있어 중요한 역할을 하게 됩니다. 단, 대항력이 없으면 확정일자도 효력이 없으므로 거주와 주민등록 상태는 유지해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
0
0

다중주택과 다가구주택 건축법상차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법상 다중주택과 다가구주택은 모두 단독주택으로 분류됩니다. 쉽게 보자면 다중주택은 고시촌을 떠올리시면 되고 다가구주택은 원룸을 떠올리시면 됩니다.다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거의 형태가 아니고 취사시설을 설치하지 못하며, 1개동 바닥면적 합계가 660m2이하에 층수가 3개층 이하 등의 조건을 가지고 있습니다.다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 두가지 주택 모두 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.
경제 / 부동산
24.04.22
0
0

전세로 계약후 살고 있는 집이 경매가들어면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인 변경시 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 이때,- 신규 집주인과 계약서 재작성 불필요하며- 전입신고를 하고 거주중이라면 대항력 유지되고- 신규 집주인이 계약서 작성 요청하면 계약서만 작성하고 확정일자는 유지 (기존계약서 보관)하셔야 합니다.- 장기수선충당금 정산이 필요 (1안 구주인 정산 후 진행, 2안 주인끼리 정산 후 새주인이 지급) 합니다- 전세 반환보증에서 주채무자 변경 신청이 필요 합니다 – 등기부등본, 계약서 사본, 신분증 지참만일 향후 신규 집주인이 계약 갱신을 거부하고 직접 들어와서 살겠다고 하면 계약갱신요구권이 있어도 사용할 수 없습니다. 그러므로 신규 집주인의 의향을 사전에 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.22
0
0

부동산을 직거래하면 어떤 점을 주의해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 대부분의 경우 고가의 자산인데 반해 자주 사고 파는 물건이 아니므로 관련지식이 상대적으로 부족하여 중요한 사항을 반영하지 못하거나 실수하는 경우가 많이 발생하여 손해를 볼 수 있으므로, 관련 경험이나 지식이 풍부하지 않다면 공인중개사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 그럼에도 불구하고 직접 거래하신다면 다음과 같은 사항들을 참조하시기 바랍니다. 기술된 사항들은 기본적인 사항들로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.먼저 물건 확인을 할 때는 대상 매물과 주변시세 확인을 해야 합니다. 주변 시세를 확인하여 평균시세와 주변 환경 인프라 등 확인을 철저히 합니다.계약서는 법무부 홈페이지의 “주택임대차 표준계약서” 활용하되 권리보장특약이 중요하므로 부동산 종류나 상황에 따라 전문가나 관련지식이 있는 사람의 도움을 받아 추가해야 합니다.계약 각 단계 진행 전 등기부등본을 확인하여 물건의 하자와 주변 환경을 확인해야합니다. 매 확인시마다 등본내용에 변화가 없어야 합니다.등본과 소유자 신분증을 대조하여 동일인 인지 확인하고 신분증에 대한 진위를 확인해야합니다대리인인 경우 위임장 확인하고 인감증명서 첨부는 필수이며, 대금은 반드시 실소유자 계좌로 입금해야 합니다.계약 30일 이내 시군구청에 방문 또는 부동산거래시스템( http://rtms.molit.go.kr ) 에서 부동산거래신고를 해야 합니다. 지연신고나 미신고시에는 과태료가 부과됩니다.당사자의 진위확인방법: - 주민등록증: ARS 1382, 정부24 주민등록진위 - 운전면허증: 교통민원24은행계좌 확인: 거래당사자 계좌 사용공적서류 확인: 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장 확인- 등기사항전부증명서: 표제부, 갑구: 실소유자와 일치 여부, 을구: 압류, 가압류, 저당권, 경매 등 권리 확인서류는 계약전, 중도금전, 잔금 당일 등 여러 번 열람하여 변화 없음 확인.- 건축물대장: 계약서와 면적, 대지권지분 등 비교, 위반건축물 표시 확인 (연립, 다세대, 단독 등)- 토지대장: 계약서 내용과 비교현장답사: 수도, 전기, 누수/결로 여부, 채광, 방음, 혐오시설 등 확인매도인 주민등록등(초)본, 인감증명서 – 잔금일 기준 3개월 이내일 것. 계약서와 주소 일치여부 확인. 잔금 전 관리비 미납여부 – 공과금 정산, 장기수선충당금 정산 확인대리인인 경우는 위임장과 인감증명서 등 확인.현금 결재시는 지불 증빙 자료 남길 것. 영수증 남기고 실거래 신고해야 합니다.등기등록은 셀프도 가능하나 법무사 활용이 편리합니다.주: 표준화된 아파트에 비해 규격과 금액등이 표준화되지 않은 빌라(연립, 다세대, 다가구 등)주택을 구입하신 다면 더욱 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
0
0

전세계약 연장에 대한 특약사항 기재 시 확정일자 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 금액 변경없이 8개월 연장을 하려고 하신다면 묵시적갱신으로 진행하시는 것이 좋습니다. 이 경우, 사본이라도 한번 찍은 확정일자는 계속 유효하니 다시 받을 필요없고 새로운 계약서 작성도 필요 없습니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다.묵시적갱신인 경우 임대차계약서를 다시 작성하실 필요 없고 확정일자도 다시 받을 필요 없습니다.사본이라도 확정일자가 찍혀 있는 기존 계약서를 활용하시면 되고, 은행에서 말하는 계약서는 “전세자금 대출 연장 계약서”일 것이므로 서류를 갖추고 은행에 가서 작성하시면 됩니다. (물론 신규 계약이라면 계약서를 써야하지만 이 경우도 확정일자는 필요 없습니다. - 기존 계약서 활용)대략적인 순서는 다음과 같이 진행될 것입니다.1. 전세자금 대출에 필요한 서류 확인 (신분증, 주민등록등본, 계약서, 등기부등본 등 대출은행에 확인) 2. 대출은행에서 전세자금 대출 연장 계약서류 작성3. 은행에서 국토교통부에 무주택자 여부 확인4. 은행에서 집주인에게 유선으로 계약 갱신여부 확인5. 전세자금 대출 연장사전에 집주인과 협의하여 협조를 받으시고, 계약해지 일정에 대해서도 사전에 협의하여 3개월전 통지로 원만한 절차를 밟으시길 바랍니다. (사전 협의 되어 있더라도 법적인 일정은 준수해야 합니다.)
경제 / 부동산
24.04.22
0
0

직장인 부동산 임대소득문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부 합산 1세대 2주택인 경우(아버지와 아들이 1채씩 보유한 경우에는 양도소득세와 달리 각각 1주택으로 임대소득세를 과세합니다.) 에는 공시가격과 관련없이 월세 수입에 대해 임대소득세가 과세됩니다.연 수입 2000만원보다 적으면 분리과세와 종합과세 중 원하는 방식을 선택하면 되는데 분리과세를 선택하면 과세금액이 적어져서 세율이 낮아지므로 유리합니다. 매년 5월 1일~5월31일 사이에 신고하면 됩니다.종합소득세는 이자소득+배당소득+사업소득+근로소득+연금소득+기타소득 에 대한 세금 입니다.
경제 / 부동산
24.04.22
0
0

상가주택의 2층 주택부분에 대해 근생으로 용도변경시 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가주택에서 주택 부분을 근생으로 변경하면 상가건물로 변경되어 1가구 1주택이 됩니다.용도변경을 위해서는 먼저 용도지역 규정상 근생으로 변경이 가능한지를 해당관청 건축과 용도변경관할부서에 확인해야 합니다. 지역에 따라서 제한이 되는 곳이 있습니다.현재 상가주택에서 주택으로 되어 있는 것을 근린생활시설로 변경하려면 허가를 받아야 합니다.용도변경에 맞게 공사, 건축물의 사용승인 신청, 건축물의 검사 및 사용승인, 지목변경 단계를 거쳐야 합니다.주차대수는 주택이 더 까다로우므로 근생으로 전환 시 문제가 되지 않을 것입니다.건축물대장상 위반건축물이 있다면 용도변경시 문제가 되므로 미리 확인하셔야 합니다.그리고 주택보다는 근생이 정화조 용량이 큰 경우가 많으므로 주소를 가지고 구청 건축과에 문의해 보셔야 합니다.업종에 따라 허가를 받아야 하는 경우도 있고 제한사항도 있으니 사전에 확인하시고 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.22
0
0

전세로 들어갔다가 역전세를 당하면 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산경기 침체로 역전세 상황이되며 많은 분들이 고생하고 있습니다. 법적으로는 계약종료 2개월전까지 계약갱신 거절을 알리게 되어 있지만 될 수록 빨리 임대인에게 통보해서 (녹취, 문자 등으로 근거를 남기고) 임대인도 준비할 수 있는 시간을 주어야 합니다.전세보증보험에 가입하셨다면 보증금 수령 절차도 미리 확인하고 관련서류를 준비하셔야 합니다. (반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 합니다.)보증금을 제때 돌려받기 힘들 것이 확실한 경우에는 내용증명 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 전세보증금에 대한 이자, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)을 발송합니다. 그리고 이를 근거로 임차권등기명령 (대항력과 확정일자의 효력을 유지하여 다른 곳으로 이전할 수 있고 집주인이 다른 세입자를 들일 수 없으며 지연 이자도 청구할 수 있으므로 임대인을 압박할 수 있음)을 신청합니다. 임차권등기가 되기 전 잠시라도 퇴거를 하면 권리 순서가 변동되므로 반드시 등기가 된 후에 이사를 하셔야 합니다. 임차권 등기가 되면 (통상 2주 정도 소요) 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.임차권등기에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 전세보증금반환소송을 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
0
0

전세 집주인 바뀌고 계약기간 끝났을 때 계약서 다시 써야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세를 갱신하는 방법에는 세가지가 있습니다. A) 묵시적 갱신, B) 계약갱신요구권에 의한 갱신, C) 계약 종료 후 신규 계약(재계약) 현재 집주인이 전세금 인상을 요구 (만일, 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전에 요청해야 하는데 이 기간이 지난 경우는 묵시적 갱신이 된 것입니다. 이런 경우에는 전세금 인상이 불가합니다.) 했으므로 묵시적 갱신이 아니라 재계약을 제안한 것으로 볼 수 있습니다.이에 동의하시면 계약서를 작성하고 (기존 계약서 참조하여 부동산 대필 등을 받으시면 됩니다. – 대출과 전세금보증보험이 없는 경우는 셀프로 작성해도 됩니다.) 계약서에 확정일자를 받아야 증액분에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 기존 계약서는 기존 보증금을 위해 잘 보관해야 합니다. 신규 계약이므로 계약기간 내에 계약해지를 원하는 경우 해지를 요청한 측에서 손해를 부담해야 합니다.다른 방법은 계약종료 2개월전까지 계약갱신요구권을 사용하시는 것입니다. 이 경우에는 이전과 동일한 조건으로 2년간 연장되는데, 이 경우 임대인은 5% 한도에서만 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 계약갱신요구권을 거절하지 못하는데 대표적인 사유로는 임대인이 직접 거주사유로 거부하는 것이며 거부하고 나서 다시 다른 임차인을 들이게 되면 퇴거한 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 증액된 보증금에 대해서는 역시 계약서를 작성하여 확정일자를 받아 두어야 합니다. (기존 계약서도 잘 보관해야 합니다.)전세 보증보험에 가입하셨다면 어떤 경우이든 자동 연장되는 것이 아니므로 가입 연장이나 신규 가입하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
0
0